容积率（ＦＡＲ）就是指新项目计划修建商业用地经营规模内悉数建造总面积（Ｓｃ）与计划修建用地面积（ＳＬ）之比（ＦＡＲ＝Ｓｃ／ＳＬ），是个无量纲总体目标，确立，有利于操控。

一、不一样用途土地容积率特点简述

商住用地由于容积率的修改在较大水平上表现为楼房的修改，商业服务物业管理楼房价格区别显着，其反映在楼面地价上的区别也较显着；

居住商业用地当容积率在特殊经营规模内（如相匹配双层物业管理与独栋别墅物业管理时），由于建筑类型的稀缺资源导致的土地使用价值显着，其楼面地价的区别也比较大；

工作用地则是在容积率升高到达一定的水平（相匹配高层住宅工作中物业管理）后，由于工作中物业管理的标示性特点，导致企业建造总面积土地价格的超额，楼面地价不降反升；

工业生产用途的土地在许多情况下（通常在之外）并没有容积率的管束，即使有，对土地价格的影响也甚小，其地价的区别大量的是由工业集聚度、工业生产导向性、地区配套设施情况、战略方针正确引导等其他因素致使的。另根据《国务院针对推动节约集约用地的提醒》（国发［２００８］３号）第八条“对目前工业土地，在合乎计划、不修改用途的条件下，发展土地使用率和加上容积率的，不会再创收土地工程款；对新增加工业土地，要进一步发展工业土地操控总体目标，工业厂房建造总面积高过容积率操控总体目标的一部分，不会再创收土地工程款。”容积率不当作影响工业土地土地价格的关键因素。因此工业生产容积率批阅不列入此次的讨论经营规模。

因此，这篇文章讨论提供居住、工作中、商业服务三种用途土地容积率对楼面地价的影响分析。

受计划操控影响显着：通常情况下，某一地区或特殊土地均有容积率限制总体目标操控，如根据计划有关文档，上海内环线之内居所的容积率限制为2.5。

与其他总体目标关联性强：容积率与建造相对密度、建造叠加层数、总相对高度、绿化率、建造普及率等总体目标彼此之间有关，组成完好无损的土地经济发展技术性操控总体目标管理体系。但通常情况下，同样用途的土地中间建造普及率等其他总体目标相距并不大，因此，容积率是具体的价格批阅因素。

权益趋向的多元化博奕：房地产商从盈利聚焦点出发，趋向寻找发展容积率；政府部门一方面期待适当发展容积率来获得更多的土地盈利和发展招商引资工作的诱惑力，另一方面思索到大城市的可持续发展观，又要思索计划一部分的意见，对容积率开展适当降低和操控。

在有效的室内环境标准下，容积率越大，修建开发设计抗压强度越大，土地使用率越高，土地价格越高，但这类加上呈一种下降的标准。体现在楼面地价上，通常情况下，容积率越大，楼面地价越小。但由于土地价格组成体制的混乱性，这类标准在不一样用途、不一样城乡之间又具有着混乱的修改。