“国五条”细则重磅推出，嘉兴楼市会有新变化

　　不出所料，在“二会”即将召开前，新“国五条”细则重磅推出。3月1日晚，国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，“国五条”细则正式出台。

　　核心内容：
　　★  限购城市或再度扩容。细则明确指出“其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施”，意味着限购范围有扩大的可能。  
　　★  差别化信贷政策加码， 二手房严征差额20%个税 。发挥税收政策的调节作用，堵死以前允许二手房交易个税按总价1%征的避税通道，意味着打击炒房力度升级。 
　　★  对房价上涨过快的城市，二套房贷首付比例可能突破60%上限并提高贷款利率。再次通过金融政策抑制房价过快上涨，意味打压房价上涨的决心非常之大。

　　细则亮点：
　　一、楼市调控抑制房价过快上涨的决心不动摇
　　　从2012年6月份起楼市出现回暖，这与两个重要信息有关：经济发展提出稳增长；货币调控对首套房贷出现优惠政策。这两个重要内容让楼市出现逆转，许多城市的商品房在成交量放大的同时房价又出现了上涨，房价在连续几月的环比上涨后，让更多人有了调控政策可能松动的猜测。因此，在10月份后，市场中出现许多是恐慌性买房。而这次《通知》下发与“国五条”实施细则及时公布，即是对“楼市调控政策不放松”的又一次重申，也是“房价调控对地方政府问责制”的再一次强调。

　　二、细则落实没有强调“一刀切”
　　此次国务院布署《通知》“国五条”细则并没有强调各地方政府必须统一执行， 新策执行没有采取“一刀切”。我们可以看到，2012年下半年后全国各个地方楼市回暖的热度与房价上涨的速度并不相同，因此，细则中要求对房价上涨过快的城市提高二套房的首付比例和贷款利率，这也就是将决定权交给了地方政府。对于那些房价没有上涨或房价相对合理的城市，还有那些受调控影响后楼市一蹶不振的城市，执行提高二套房的首付比例和贷款利率的概率就很小，这样因地制宜，分而治之有利于当地楼市的良性发展。嘉兴2012年普通住宅的年均价为7365元/平方米，与2011年的7441元/平方米的年均价相比出现了1.02%的的跌幅，因此，此项政策估计不会在嘉兴落实。

　　目前市场反应最激烈、热议最多的是“二手房严征差额20%个税”，大家普遍认为这一税收虽是抑制投机炒房者，但也可能中伤改善性买卖双方。目前二手房交易是对已满5年产权的房住房转让免征个人所得税。此次细则虽规定了“二手房严征差额20%个税”，但适用范围尚未明确。因此，很希望地方政府在《通知》落实时，能分析当地城市二手房交易的主要对象，仍能按“满五”作为重税区分，以免误伤刚需购房与改善性购房，因为一般来说，卖家一定会把交易过程中的税费转嫁在买家身上。

　　可预见性成果：
　　总体来看，此次“国五条”细则的出台，最大的优点就是让住宅回归居住功能，严格控制了投资投机性的炒房。
　　但矛盾点也会产生，“二手房严征差额20%个税”税收的执行，对二手房市场是史无前的打击。本人看到此项新政后，第一时间联系了嘉兴多家二手房经纪公司的负责人，他们都纷纷表示“二手房严征差额20%个税”对二手房市场的影响非常大，重税制一定会让二手房交易市场面临萧条，交易量将会萎缩。截止今天，嘉兴房产超市网的二手房住宅房源有66641套，去除重复房源及其他一些房源，可供市场选择的二手房住宅房源量至少在4万套以上。这些房源一定会因重税的产生提高了买卖成本而直接影响房价。这个变化，会导致部分购房者放弃二手房市场而选择新房市场，因为一手房的买卖环节税收较少的优势将缩减了二手房与一手房的价格差。这样原本充沛的二手房供应量受到了流通限制，与此产生的交易量变化很可能使本轮新调控出现新的结果：就是原本选择二手房的刚需及改善性购房者被迫进入新房市场，使得新房市场交易量因势再涨。大家都能知道，成交量上升后的开发商是决对不会再采取“以价换量”的促销方式来促成资金回笼，这样，企盼新政出台后嘉兴商品房房价再次出现回落的可能性将会较小。