照理说，一旦签了房屋交易合同书就务必执行，殊不知“不害怕一万，惟恐万一”，要简直执行不上，合同书是不是可以消除呢？

依据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）相关要求及其别的相关法律法规的要求，商住楼买受人在下列状况下能够履行解除权，消除与房地产商中间的买卖协议：

1、 房屋行为主体品质不过关时，买受人能够请求终止合同。

依照《解释》第十二条要求，因房屋行为主体构造品质不过关不可以交付应用，或是房屋交付应用后，房屋主体工程品质经核实确属不过关，买受人请求终止合同和损失赔偿的，应予以适用。

2、 房地产商将商住楼出卖后，又将同一房屋开展抵押的，买受人能够请求终止合同。

依照《解释》第八条要求，商品房买卖合同书签订后，出卖人又将该房屋抵押给第三人，造成 商品房买卖合同书目地不可以完成的，没法获得房屋的买受人能够请求终止合同。

除此之外，买受人还能够请求退还预付购房的钱及贷款利息、损失赔偿，并能够请求出卖人担负不超过预付购房款一倍的承担责任。

3、 因为出卖人的原因造成 买受人没法按时申请办理房屋产权备案，买受人能够请求终止合同。

依照《解释》第十九条要求，商品房买卖合同书约定或申请办理房屋产权备案的限期期满后超出一年，因为出卖人的原因，造成 买受人没法申请办理房屋产权备案，买受人请求终止合同和损失赔偿的，应予以适用。

4、 出卖人故意隐瞒所卖房屋早已抵押的客观事实，将房屋售卖给买受人的，买受人知情人后能够终止合同。

依照《解释》第九条第二项要求，故意隐瞒所卖房屋早已抵押的客观事实，造成 无效合同或是被撤消、消除的，买受人能够请求退还预付购房的钱及贷款利息、损失赔偿，并能够请求出卖人担负不超过预付购房的钱一倍的承担责任。

5、 因房屋产品质量问题比较严重影响一切正常定居应用，买受人能够请求终止合同。

依照《解释》第十三条款要求，因房屋产品质量问题比较严重影响一切正常定居应用，买受人请求终止合同和损失赔偿的，应予以适用。

6、 套内建筑面积或总建筑面积与商品房买卖合同书约定总面积不符合，合同书也无解决约定，且总面积偏差比超过3%，买受人能够终止合同。

依照《解释》第十四条要求，出卖人交付应用的房屋套内总建筑面积或是总建筑面积与商品房买卖合同书约定总面积不符合，合同书有约定的，依照约定解决；合同书沒有约定或是约定不确立的，总面积偏差比超过3%，买受人请求终止合同、退还预付购房的钱及贷款利息的，应予以适用。

7、 出卖人延迟拿房经催告函后三个月满期出卖人并未拿房，买受人能够请求终止合同。

依照《解释》第十五条要求，出卖人延迟交付房屋或是买受人延迟付款购房的钱，经催告函后在三个月的有效期内仍未执行，被告方一方请求终止合同的，应予以适用。