签署商品房买卖合同书的常见问题有什么？
一、留意审批土地使用权是不是抵押
购房者购买前可以向本地土资源优化配置组织核对该开发土地使用权是不是申请办理抵押登记。由于实际中,许多 开发商以便股权融资通常将土地使用权抵押给金融机构贷款开展新项目开发。房屋出售时假如开发商瞒报此抵押状况,这将对购房者组成法律法规阻碍,影响购房者的圆满买房。
二、细心审批开发商理应申请办理的法律规定办理手续和有关有效证件
1、开发批准办理手续是不是健全立即影响所买房子产权是不是有确保,因此尤为重要
商住楼开发的法律规定办理手续(批准程序流程)包含:项目立项准许、整体规划批准、土地使用权资格证书、施工许可、商品房买卖批准等。针对开发办理手续,应需注意各许可证书件中的开发行为主体名字、开发用地性质、开发农田范畴等务必互相一致;土地使用权的期限也应特别关心,有农田使用年限的是转让土地使用权,沒有使用年限的是划转土地使用权,而土地划拨是不可以用以商住楼开发的。
2、留意查询卖家的“一照”、“两书”、“五证”
一照：即公司法人企业营业执照。
两书：即商住楼质量检测报告和商住楼使用手册。
五证：即国有土地使用权证、建设工程项目商业用地许可证书、建设工程项目施工许可证、工程建筑施工证、内(外)销商品房买卖许可证书。在其中最重要的是土地使用权证和商品房买卖许可证书。特别是在要留意一些开发商的预售证冒名。
三、要先资询清晰交易房子的税费、贷款的审批程序
大多数购房者买房需要贷款。因而,向金融机构申请办理贷款时,最好是可以了解申请办理金融机构贷款的现行政策,进而使贷款的申请办理可以圆满被准许。
1、一般来说,向金融机构出示个人收入证明、报关单、别的有着的房产证实,或是是出任公司法人的企业企业营业执照及财务报告等原材料,能够协助买家贷到期待的金额。
2、假如根据中介申请办理贷款,一样需要把好贷款关,不可以听信中介的贷款服务承诺。
四、留意签订合同书时一部分条文是能够改动或填补承诺的
1、合同书是彼此真正法律行为的反映,一旦明确合同书就变成彼此相互遵循的规则,产生纠纷案件时,便变成彼此处理异议的根据。
2、实际交易中,开发商通常以格式条款为房管所单位拟订,不可以改动为原因将其单方面意向体现在合同书中,强加于给购房者接纳。要确立一点,宣布签署商品房买卖合同书的情况下,针对商品房买卖合同书自身是能够开展改动或填补承诺的。
五、承诺合同违约责任条文须详尽、实际
1、商品房买卖合同书上都会承诺开发商贷款逾期拿房,贷款逾期申请办理或不可以申请办理房产证的合同违约责任,可是通常开发商尽管承诺了合同违约责任,一般合同违约金额都很少,因而,购房者一定要留意这种关键点。
2、另外,还应当承诺:
整体规划、设计方案的变更导致购房者消除买房合同,开发商不仅要担负购房的钱的银行存款利息,还应担负一定额度的合同违约金。
因为开发商原因不可以申请办理产权证,购房者规定退房流程退钱时,开发商还应当赔付退房流程时房价与签合同时房价的差值损害。
加剧开发商合同违约责任,使其毁约担负的损害超出其不善盈利,才可以从源头上抵制开发商故意毁约。
六、合同附件须高度重视
1、合同附件是合同书的合理构成部分,与合同书主文条文具备一样的法律认可。
2、经常出现的合同附件包含所买房子平面图面积图、房屋公摊面积表、质量检测报告、装饰设计设备标准、住房使用手册等,针对合同补充协议的条文也经常列入合同附件。
由此可见,这种配件內容全是至关重要的。购房者不仅要用心慎重看待合同书主文,对合同书的配件理应给予充足的高度重视。
七、妥当存放商住楼的市场销售广告宣传、宣传策划材料
商住楼的市场销售广告宣传和宣传策划材料一般为要约邀请,不视作合同书的条文,可是开发商就商住楼开发整体规划范畴内的房子及有关设备所做的表明和承诺实际明确,并对商品房买卖合同书的签订及其房子价格的明确有重特大影响的,理应视作要约。该表明和承诺即便未加载商品房买卖合同书,亦理应视作合同书內容,被告方违背的,理应担负合同违约责任。