商住楼购买时的定金和订金尽管字读音一样，但却有不同之处。 “定金”就是指被告方约定由一方位另一方计付的，做为债权贷款担保的一定金额的贷币，它归属于一种法律法规上的合同类型，目地取决于促进债务人履行债务，确保债权人的债权得到完成。签合同书时，对定金必不可少以书面通知开展约定，另外还应约定定金的金额和交付限期。计付定金一方如果不履行债务，没有权利规定另一方返还定金；接纳定金的一方如果不履行债务，应向另一方二倍返还债务。债务人履行债务后，按照约定，定金应抵作合同款或是取回。

而“订金”是被告方能够约定一方位另一方计付订金做为债权的贷款担保。债务人履行债务后，订金理应抵作合同款或是取回。计付订金的一方不履行约定的债务的，没有权利规定返还订金；私收订金一方不履行约定的债务的，理应二倍返还订金。现阶段我国法律法规沒有明文规定，它不具有定金所具备的贷款担保特性，可视作“订金”，当合同书不可以履行时，除不可抗拒外，应依据彼此被告方的过失担负合同违约责任。

依据我国现行标准法律法规的相关要求，其不具备定金的特性，交付订金的一方认为定金支配权的，人民检察院未予适用。一般状况下，交付订金的看作交付订金。此外，依据市房子土壤资源管理处公布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的相关要求，房地产业开发设计公司扣除订金的，订金金额理应在总房价的千分之五之内，彼此在签署商品房买卖合同书或售卖合同书后，订金应及时返还或抵充房价。买房者在付款订金后，不购买订购房子的，订金按订购协议书约定的方法解决，但属下述状况，房房地产开发设计公司理应全额的返还买房者付款的订金：

(1)房产开发公司未签署书面形式协议书扣除订金的；

(2)签署的书面形式协议书对订金的解决未作约定或约定不确立的；

(3)彼此对预购合同书或售卖合同文本存有矛盾、不可以协商一致的；

(4)广告宣传、楼盘销售书、试品房与具体情况不相符合的。

而订金在法律法规上不是确立的，也不是标准的，在审理实践活动中一般被视作订金。最高法院有关可用《中华人民共和国担保法》多个难题的表述第118条要求：“被告方交付留设金、保证金、担保金、订立金、保证金或是订金等，但沒有约定定金特性的，被告方认为定金支配权的，人民检察院未予适用”不难看出，订金不具有定金特性，从法律法规上而言，即便 订金计付方毁约，私收其术应予以退回。

提醒：并并不是的“定金”都不可以退回。我国《商品房销售管理办法》第22条要求：不符商住楼市场销售标准的，房地产商不可市场销售商住楼也不可扣除一切订购款特性的花费。因而，假如商住楼不符市场销售标准，而买房者早已缴纳了“定金”，那么不管彼此是不是约定“定金”退回事宜，房地产商都应没有理由退回定金给买房者。除此之外，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的要求，因不可以归责于被告方彼此的理由，造成 房产买卖合同书无法签订的，出卖方也是理应返还定金的。