市场迎重大转型！

　　01

　　“经过20多年的长周期繁荣，这一市场正在进行重大转型并寻找新的均衡点。”

　　就在最近的2023金融街论坛年会开幕式上，央行行长潘功胜就我国政府债务水平、房地产市场发展、深化金融供给侧结构性改革等方面发表了观点。

　　具体信息包括几个部分，首先是债务水平：

　　1、严肃财经纪律，推动地方政府和融资平台通过盘活或出售资产等方式，筹措资源偿还债务。

　　2、对于债务负担相对较重的地区，严格控制新增政府投资项目。

　　3、引导金融机构通过展期、借新还旧、置换等方式，分类施策化解存量债务风险、严控增量债务，并建立常态化的融资平台金融债务监测机制；必要时，中国人民银行还将对债务负担相对较重地区提供应急流动性支持。

　　4、支持地方政府通过并购重组、注入资产等方式，逐步剥离融资平台政府融资功能，转型成为不依赖政府信用、财务自主可持续的市场化企业。

　　简单而言便是要积极处理地方债务问题，进行全面纾困，受牵连的中小银行，也将进行全面改革化险。

　　可以说，这次表态意义深远，对于许多自媒体口中最大的不定时炸弹，地方债务有了明确的解决方案。

　　从发言来看，之后的具体做法就是印钞发债，对冲之前经济操作失误留下的“地雷”。

　　整体货币冲量的提升，也意味着M2的继续提升在所难免，通胀预期加强。但这不一定是坏事，具体措施肯定会根据经济形势的变化而做出调整。

　　并且此次也明确要严肃财经纪律，债务较重地区在获得财政、金融支持方面会受限。

　　02

　　重点关注的是对于房地产行业的表态：

　　引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

　　这字面上来讲，意味着对于房企，特别是优质房企的支持会一直持续。

　　联系近期万科被恶意做空的事件，深圳国资委就强硬“站台”：

　　万科具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险，是深圳国资体系重要成员。

　　如有需要或遭遇极端情况，我们有充分信心、足够的资金资源和工具，通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。

　　意思就是万科经营没问题，就算真出了问题，也有深圳国资委兜底。

　　想一想这一波颓势是什么时候开始的？在当时抑制过热的三道红线之后，全国地产商排队暴雷，烂尾楼事件的弥漫，市场情绪跌落谷底，直到现在。

　　三道红线肯定是必要的，但一旦硬着陆，再想修复市场，难如登天。因此对于万科这样相对表现优秀的房企代表，肯定要表态给与支持。

　　作为房企优等生，很难想象如果连万科都坚持不下去，那对于稍有缓和的市场情绪，又将会是又一道重锤。

　　因此也就在近日，四部门召集目前房地产市场份额最大的几家房企，着重了解了资金状况和企业融资需求，开始从中调解。

　　对于房企来说，最近各部门和央行的表态是重大利好！

　　只要不像恒大这样出现系统性风险，遇到问题有国家帮忙，可以更大放开手脚，配合政府政策，恢复市场。

　　就在前不久，前三季度数据曝光：

　　国内生产总值（GDP）913027亿元，同比增长5.2%；

　　全国居民人均可支配收入29398元，同比名义增长6.3%；

　　全国规模以上工业增加值同比增长4.0%，比上半年加快0.2个百分点；

　　服务业增加值同比增长6.0%；

　　社会消费品零售总额342107亿元，同比增长6.8%……

　　从数据而言，国民经济顶住了来自国外的风险挑战和国内多重因素交织叠加带来的下行压力，总体上持续恢复向好。

　　尤其是从三季度的情况来看，经济恢复向好总体回升的态势更趋明显，多个领域、多项指标都出现了一些积极变化。

　　来源国家统计局

　　这时候央行的表态，明显的态度就是房地产可以不像过去那样发挥很大的作用，但决不能再添乱了。

　　也意味着，除了对房企的解困纾难，新一轮的房地产大方向政策很难出现，目前的已经到了政策底。

　　不能再寄希望于更强烈的楼市政策来刺激楼市，实际一点的期望是在国民经济的实质性反弹下，房地产市场跟着一起反弹。

　　03

　　除此之外，在此次发言中，还有值得注意的一点：

　　为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式。

　　支持保障性住房，完善租赁金融政策体系，推动房地产发展新模式……很难不让人联想到最近房地产的重头戏——“新房改”。

　　历史经验告诉我们，每一次房改，都是一场彻底的资产大洗牌，最终影响到每一个人。

　　98房改，房子从分配变成了购买，商品房市场蓬勃兴起，房地产成了国民经济的支柱产业，虽然有波折，但经过了整整20年的地产黄金期。

　　这一次房改，也必然会对未来的房地产市场乃至每一个中国人都产生重要的影响。

　　在今年9月国务院印发的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（即“14号文”）的文件中，明确了两大目标：

　　一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

　　二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

　　一个很明显的信号：“保障房归保障，商品房归市场”，大家都有房住！

　　一方面，老百姓基本的住房需求，由保障房来托底；

　　广大老百姓也不用担心买不起房了，可以靠着租赁或者购买保障性住房的方式，在所在的城市有个家。可以说大大降低了在大城市留下来的难度。

　　另一方面，商品房以后“专供”给有钱人。

　　回归商品属性，意味着现有的限购、限贷、限价等限制性政策都会悉数退出。

　　商品房市场重回想买就能买、有钱就能买的时代。

　　这就是大家最近都在聊的“新加坡模式”，也就是所谓的双轨制：80%的居民住在由政府建造的组屋中，20%的人购买商品房，大家各取所需。

　　房子的质量的话，类比我国，组屋相对比较紧凑，类似我们的拆迁房社区。而如果想要大花园、大泳池，还是得买商品房。

　　虽然肯定不会完全一样，但这听起来是不是很像，似乎可以很大胆的下一个结论：

　　未来的中国房地产市场，也将会是双轨制。

　　新房改绝非一日之功！具体的措施，未来的变化，现在多猜测也无益。这依旧会是一段波澜壮阔的历史，我们也将和大家一起见证新形势的到来。