买房套路深！原来有这么多嘉兴人栽了跟头，五大经典案例敲响法律警钟

　　其实买房比我们想象得要复杂得多，并不是一份购房合同能理清楚的。在置业途中稍不小心就会埋下地雷，但往往很多购房者都没有专业的法律知识，容易被忽悠，随后给自己带来严重的损失。尤其是这两年行情暴涨，一二手房乱象丛生，不少网友都在置业过程中遇到了维权问题。

　　又到一年315，为了让大家对“置业维权”有更直观的认识，提高法律意识，本网特邀约浙江国傲律师事务的吴涛律师向大家分享几个近年来发生的关乎房地产的经典案例。

　　案例一：

　　甲与某房产公司签订《商品房买卖合同》后，认为房产公司的销售宣传单上的沙滩游泳池且有热带植物，而房产公司在交付房屋时，仅仅建造了观景池，不是游泳池。同时，现有实物并没有销售宣传单上环境优美的沙滩及热带植物，与宣传单上差距显著，严重影响了生活品质及住宅价值。而且，甲提供的涉案小区沙盘照片也可以看出小区商业用房前面与两侧（位于小区外与城市公共道路相临区域）均有绿化示意但事实上却没有。因此，甲将房产公司诉至法院要求房产公司承担违约责任。最终，法院驳回了甲的诉讼请求。

　　【吴律师点评】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房司法解释”）第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。在本案中，案涉小区游泳池位于商品房开发规划范围内且有明确的位置示意；游泳池属于重要的小区设施，能够视为对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此，关于游泳池的宣传资料可以视为合同内容。但是，尽管游泳池实物与广告宣传单上的图片并不完全一致，实物客观上存在与广告宣传单上不同的视觉效果，但并没有显著差距，且其具备相应的使用功能，不应视为房产公司违反合同约定。而对于甲主张的小区商业用房前面与两侧没有绿化而构成违约的问题，由于该绿化示意位置位于小区外与城市公共道路相临区域，并不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，且对商品房买卖合同的订立及房屋价格没有实际影响，故该处绿化示意不应属于合同内容，房产公司当然也不用承担违约责任。

　　【提示】买受人应尽可能要求出卖人将销售广告和宣传资料的重要内容载入商品房买卖合同，以避免出卖人拒绝履行相应义务。

　　案例二：

　　乙与某房产公司签订《认购书》后，向房产公司支付了定金100000元，但双方最终未能签订正式的《商品房买卖合同》。乙将房产公司诉至法院，要求解除《认购书》且房产公司双倍返还定金200000元。对于未能签订《商品房买卖合同》的原因，乙主张是由于房产公司擅自改变规划，致其合同目的不能实现，且双方对房屋的交付时间、办理房产证时间、房屋产权年限、违约金的约定等条款未能达成一致意见所导致。经查，乙认购物业的周边商铺原计划用作经营洁具、瓷器等，现被房产公司重新规划为经营红木家装。另外，双方签订的《认购书》第6条有较大字体注明“买受人确认其在签订本认购书时，已经认真阅读了出卖人展示的《商品房买卖合同》及其相关附件的样本，对《商品房买卖合同》及其相关附件范本中的约定内容无异议”，但乙认为该条款无效且其事实上并未看到所谓出卖人展示的《商品房买卖合同》及其相关附件的样本。房产公司认为是乙要求修改已确定的《商品房买卖合同》导致未能成功签约。该案经过两审终审，法院最终驳回了乙对房产公司的诉讼请求。

　　【吴律师点评】《商品房司法解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。因此，准确界定买卖双方未能订立商品房买卖合同的责任将决定定金法则的适用。本案中，房产公司并未对乙认购的物业在内的周边商铺用于建材家居总部的总体规划进行改变，仅是将临近乙认购物业的周边商铺原计划用作经营洁具、瓷器等重新规划为经营红木家装，该调整并不影响乙认购该物业后的相应经营合同目的；其次，根据《认购书》前述第6条可知，双方在签订《认购书》时，乙已确认房产公司已经向其出示了《商品房买卖合同》及其相关附件范本，对《商品房买卖合同》及其相关附件的内容已作了充分了解，并表示无异议，而乙主张并未事实上看到相应合同文件的说法与该条文确认的内容不符；因此，乙在签订合同当天又提出修改《商品房买卖合同》内容，致使《商品房买卖合同》不能签订，应视为归责为乙的原因。虽然乙主张该条款应该无效，但该条款已经房产公司加大字体处理且并无明显不当，乙的理由不能成立。

　　【提示】买受人在签订《认购书》前一定要仔细阅读文本并充分理解，若有异议应及时提出，否则很可能承担不利后果。

　　案例三：

　　丙在购买某房产公司房屋装修、居住过程中发现房屋墙体多处裂缝、窗户渗漏等问题，房产公司多次维修后未能根本修复。丙在向法院提起要求房产公司承担修复费用的诉讼中，经法院委托专业机构对墙体裂缝原因的鉴定结论为“屋面未做保温层”，随后进行了维修方案及维修方案造价的鉴定。房产公司认为：屋面未设计、未设置保温层，符合当时的建筑标准和规范，相应的竣工验收文件也能够证明本案房屋设计施工通过了有关行政部门的强制性标准审查，因此，房产公司不应承担责任。但经两审终审，法院支持了丙的诉讼请求。

　　【吴律师点评】《商品房司法解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”。房产公司应当保证出卖的房屋符合法律规定或者合同约定的质量，虽然房产公司交付的房屋从设计施工至竣工均经有关行政管理部门审核批准，未设置保温层也符合当时的建筑标准和规范，但是房产公司交付给丙的房屋经专业部门鉴定存在质量缺陷，且已严重影响被上诉人对房屋的正常居住使用，依法应承担修复及赔偿责任。

　　【提示】设计、施工合规的事实不能否定房屋存在质量缺陷的客观事实。涉案房屋质量通过有关行政部门的审查也不能对抗民事违约的存在--行政审查和民事审查具有不同的标准和责任后果。买受人在出卖人提出相关行政抗辩时可以依法拿起法律武器维护自身的合法权益。

　　案例四：

　　2016年8月9日，丁与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定“除首期房款135689元外，余款24万元应在合同签订后30日内支付；买受人逾期付款30日后，出卖人有权解除合同并应可要求买受人按累计应付款的10%承担相应责任”。但买受人一直未支付余款。该房产公司于2017年12月1日向法院起诉要求解除《商品房买卖合同》并由丁承担相应责任。丁认为解除权最长除斥期间为一年，房产公司现行使解除权已超过一年除斥期间，其诉请应予驳回。后，法院依法驳回了某房产公司的诉讼请求。

　　【吴律师点评】《商品房司法解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，根据双方约定，丁迟延支付购房款超过30日后，房产公司即享有合同解除权，即自2016年10月9日起享有合同解除权；又由于丁没有催告，房产公司可以在一年之内（即2017年10月9日前）行使解除权，但房产公司在2017年12月1日才向法院起诉解除案涉合同，依法不应得到支持。当然，由于丁未按约定期限支付购房余款，房产公司可另行向其主张购房余款及延期付款违约金。

　　【提示】解除权的行使条件和解除权的行使期间是两个完全不同的概念，在符合解除权行使条件的前提下，若超过了解除权的行使期间，则依法不应支持解除权的行使。因此，在明确自身解除权行使条件的前提下，买受人还应特别关注解除权的行使期间，以避免成为权利的“沉睡者”而丧失相应的合同权利。

　　案例五：

　　刘某为了女儿能上某重点中学，购买了蒋某位于该学区内的一套120平米的房屋，房款400万元。双方在买卖合同中约定蒋某应于房屋过户后30日内将原有户口迁出，逾期按日支付总房价款万分之五的违约金。后刘某支付完所有购房款并将房屋过户至自己名下，但蒋某并未按期将房屋内户口迁出。刘某将蒋某诉至法院，要求蒋某将户口迁出并要求其按日支付总房款万分之五的违约金。蒋某认为违约金过高且不同意刘某的其他要求。最终，法院根据案件具体情况依法酌定蒋某支付10万元违约金并驳回了刘某要求蒋某将户口迁出的诉讼请求。

　　【吴律师点评】《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，在蒋某提出抗辩的情况下，法院行使自由裁量权调低了违约金。同时，根据我国目前户籍管理政策，户籍管辖权是派出所而非法院，法院亦无权判令强行将户口迁出。

　　【提示】违约金应根据实际情况进行合理约定；在约定较高违约金时，当事人也可针对违约金进行较为仔细的阐释或说明，以提高违约金不被调整的几率--当然，法官对此有较大的自由裁量权。另外，考虑到当前法院无法处理户口迁移的问题，除约定违约金外，买受人还可在买卖合同中约定以户口的迁移作为支付全部购房尾款的条件，以敦促出卖人及时履行户口迁移义务。

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