近日有房产超市网（www.fccs.com)网民向大家资询新楼盘认购的事儿，他的难题是那样的：“认购的一个新楼盘，沒有施工许可，沒有整体规划批准，沒有预售许可证，催我交定金，这定金能交吗？施工许可也没有，什么时候动工都不确定性，拿房的時间就更不确定性，万一一两年都拿不上施工许可该怎么办？这定金是否不可以交！”

我解疑：最先能够明确的是，这一定金干万不可以交！依据这名网民的叙述，这一新项目“五证”统统沒有取得，压根不具有预购资质。

五证：《国有土地使用权证》、《建设商业用地施工许可证》、 《建设工程项目施工许可证》、 《建设工程项目施工许可证》（建设工程开工证） 、《商品房销售（预售）许可证》。

在这个环节的认购主题活动，多算作“內部认购”，这一环节的优势是价格比公布预购环节要便宜许多。但《商品房销售管理办法》早就全面禁止这类个人行为了，即便购房者与开发商签署了说白了的《认购协议书》都不受法律法规维护。

一般开发商搞內部认购全是根据下列原因：

1、获得资产

一个新项目开发设计需要很多资产，而內部认购来的资产沒有一切应用成本费，尽管给予购房者一定金额的优惠，但那也比金融机构贷款低成本多了。中小型开发商尤其喜爱搞內部认购，她们资产获得工作能力比大开发商差，內部认购是开发商自筹经费的关键方法。

2、摸排销售市场

根据这类內部认购，能够快速掌握清晰市场走势。假如市场行情好，开发商会限定內部认购总数（由于內部认购价格低），事后很有可能会采用许多方法构建急缺氛围进而推升房价。假如市场行情不太好，则会增加认购，争得多卖一些房屋。

3、新项目火热

针对受欢迎新项目，开发商也会搞內部认购，但这类新项目的认购金占比很高，乃至有可能超过房贷首付比例，购买者多见走后门，一般购房者拿不上认购资质或没法担负巨额认购金。

购房者在享有內部认购环节的折扣优惠优惠的另外，也要承担一定风险性：假如开发商没法按时预购，新项目遭遇烂尾楼风险性，购房者该笔钱大部分难以要回家。