1、假如合同无效，买房者能够 规定房屋出售者悉数返还其所付款的定金，因此要明确好协议书的法律效力。例如沒有经适房选购资质的人选购没满五年的经适房，那样的协议书就归属于失效协议书，一旦产生纠纷案件，房屋出售者就必须返还定金。

2、确定协议书有没有有诈骗、重大误解等状况，假如有，能够 在签订合同生效日一年以内恳求人民检察院撤消，在协议书撤消后，定金应当所有返还。例如，假如房屋出售者瞒报房子有重特大安全风险的状况，就归属于诈骗。

3、在协议书合理合法合理的状况下，还要明确到底是谁违约方，到底是谁守约方，给付定金的一方假如毁约没有权利要回定金，私收定金的一方假如毁约，应当二倍返还定金。

4、在签署宣布房屋购买合同以前，假如由于买卖方有关买卖协议的实际条文沒有超过一致而造成买卖协议沒有创立，各不担负合同违约责任，定金应当所有返还。

签署房子定金合同应留意什么事宜?

签署定金合同时为降低纠纷案件和防止多余的财产损失的产生，关键应留意：

1、严苛核查主合同效力

定金合同是以合同书，主合同无效，则定金合同当然失效。《合同法》第5条第一款要求：“保证合同是主合同的从合同书，主合同无效，贷款担保合同无效。

2、定金合同理应以书面通知签署

假如签订定金合同未采用书面通知，只是采用的口头上方式，沒有相对的直接证据给予证实，则不可以明确定金合同的创立。反过来，假如有别的直接证据证实，且已具体交货，则定金合同亦创立合理。

3、定金的数额务必在合同书标的额的20%之内约定

合同书中对定金的实际数额的约定，由彼此被告方商议明确，定金的数额约定应适合。《合同法》第二十条要求定金的数额由被告方约定，但不能超过主合同总金额的20%。法律法规明文规定给付定金数额的限制，在限制之内所明确的实际数额由被告方彼此商议明确，假如定金的约定数额超出了主合同标的额的20%，则超出一部分失效。

4、理应在合同书中约定交货定金時间限期

合同书被告方应在定金合同签署生效日一定期内交货定金，且该限期务必确立、实际，以避免因合同书对定金交货限期约定不确立，推迟交货定金，造成纠纷案件产生。

5、差别预付款与定金

最先，定金合同是要式合同，是一种从合同书，而约定预付款的合同书为诺成式合同书，是主合同的一部分。

次之，定金的关键取决于贷款担保主合同的履行。而预付款的给付组成负债的一部分执行。

其三，当主履行合同诉讼时效或执行不可以时，归属于定金给付方毁约时，没有权利规定返还定金，当定金私收方毁约时，应二倍返还定金。

换句话说，定金充分发挥着经济制裁违约方、赔偿守约方的双向作用，在付款预付款的状况中，不论是给付方毁约或是私收方毁约造成终止合同的，接到预付款的一方均应将预付款退还。