网签、备案和预告登记 你确实能差别开吗？
房地产商以便尽早筹资，在房子宣布完工以前会开展预购。以便避免“一房二卖”状况的经常出现，因此便拥有房子预告登记规章制度。而买房者购买的房子最后完成合理合法存有，要历经网签和备案2个流程，那么，针对网签、备案和预告登记这三个专有名词，你可以差别开吗？
一、界定
1、网签的界定
网签就是指房产开发公司运用房产管理单位的数字化智能管理系统与交易方签署房产买卖合同书，并在网络上开展发布的个人行为，客户可根据网签号在网络上开展查寻。
2、备案的界定
备案就是指房产开发公司获得了《商品房预（销）售许可证》和预备案通知书后，在与承购人签署《商品房买卖合同》生效日30日内，由房产开发公司向新项目所管范畴的房地产交易管理方法单位申办商品房预售合同书备案办理手续。
3、预告登记的界定
房子预告登记就是指被告方承诺交易房子或是出让别的房产物权时，以便限定借款人处罚该房产，确保债权人未来获得物权而作的备案。如在商品房预售中，买房者能够就并未完工的住宅开展预告登记，以牵制房地产商把已售卖的住宅再度售卖或是开展抵押。
二、法律规定
1、网签无实际的法律规定
网签仅仅房地产业单位的数字化智能管理系统，并无立即的相关法律法规开展要求。
2、备案的法律规定
依据《城市商品房预售管理办法》第六条要求：商品房预售推行许可证制度，开发设计公司开展商品房预售，理应向大城市、县房产管理单位申请办理预购备案，获得《商品房预售许可证》。
《城市商品房预售管理办法》第十条另外要求：“商品房预售，开发设计公司理应与承购人签署商品房预售合同书。预购人理应在签订生效日30日内持商品房预售合同书向县市级以上市人民政府房产管理单位和土地规划单位申请办理备案备案办理手续。”
3、预告登记的法律规定
依据《物权法》第二十条要求：“被告方签署交易房子或是别的房产物权的协议书，为确保未来完成物权，依照承诺能够向备案组织申请办理预告登记。预告登记后，没经预告登记的权利人愿意，处罚该房产的，不产生物权效力。”
值得买房者留意的是预告登记后，债权解决或是本可以开展不动产权生效日三个月内未申请办理备案的，预告登记可能无效。
三、法律法规效力
1、网签、备案没有物权效力
网签、商品房预售合同书备案也不具备物权效力，一般状况下不可以对抗第三人。
但也是有不可抗力事件，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条要求：“假如第三人可以证实自身交付了所有合同款、善意取得资产、具体已占据了该资产，并且还需证实未办产权过户登记自己无过错责任，那么该资产就不容易被人民法院被查封、扣留等。”
2、预告登记具备物权效力
依据《物权法》第二十条及其最高法院有关可用《中华人民共和国物权法》多个难题的表述第四条要求：“没经预告登记的权利人愿意，迁移房产使用权，或是设置建设商业用地所有权、地役权、抵押权等别的物权的，理应按照物权法第二十条第一款的要求，评定其不产生物权效力。”
从要求能够看得出，预告登记能够使登记的房产物权变化请求权历经公示公告后，具有了对抗第三人的效力，即具有了一定的物权效力。