2025年4月南京房地产市场分析

　　4月份，新房供应继续优化，整体缩量提质。市场需求总体平稳，新房和二手房市场呈现分化，新房市场需求减少，高品质项目销售亮眼；二手房市场需求保持旺盛，中小户型产品仍占据主流。

　　一、商品房供应

　　商品房项目上市供应放缓，新项目入市加快。全市商品房上市29个项目，面积36.16万m2.环比“金三”月份有所回落。其中：商品住宅项目22个，上市2360套、28.18万m2；商业办公上市项目1个、1.21万m2；车位储藏室上市项目6个、6.77万m2.

　　图 商品房上市房源用途情况

　　商品住宅上市项目主要集中在江宁区、江北新区、浦口区和栖霞区，4个区上市面积均超过4万m2.合计上市规模占全市总上市量的78.7%。部分市场关注度较高的新项目加快入市，包括玄武区山和月府、鼓楼区沁百合庭和宁悦府南园、江北新区江韵瑧悦璞园等。改善性产品供应增多带动全市套均面积提升，商品住宅供应套均面积119.4m2.同比增加2.6%。

　　图 商品住宅项目上市面积段情况（套）

　　随着近期市场销售流速加快，库存去化周期持续缩短，截至4月末，全市已连续11个月保持在18个月以内合理区间。

　　图 截至4月末商品住宅已上市未销售面积情况（万m2）

　　二、商品房成交

　　商品房成交回落，高品质项目销售依然亮眼。根据国家统计局发布数据，4月南京新建商品住宅价格指数环比下降0.4%。

　　从片区看，江宁东山片区等8个片区商品住宅成交套数在100套以上，为主力成交板块。

　　图 商品住宅成交主力片区情况（套）

　　从项目开盘销售情况看，玄武区山和月府、鼓楼区沁百合庭、江北新区江韵瑧悦璞园30天去化超过9成，浦口区璟宁府去化6-7成，江宁区茂棠名邸去化4-5成，栖霞区泷悦雅颂府、秦淮区文渊府去化3-4成，其他项目还在推广销售中，目前去化不足3成。

　　三、二手房成交

　　二手房市场持续保持交易旺盛态势。全市二手房网签面积113.08万m2.同比增加19.8%；其中二手住宅交易成交面积104.42万m2（1.15万套），同比增长19.9%。

　　从各区看，除溧水区同比微降外，11个区均同比增长，其中栖霞区增幅超过50%，高淳区、雨花区、六合区、建邺区、玄武区、秦淮区增幅超过20%，其他4个区保持平稳增长。

　　从面积段看，全市二手住宅成交仍以小户型为主，60-90m2为主力成交户型，占全市总成交量的39.9%。江宁、江北新区、建邺、鼓楼等区120-140m2及140m2以上大户型房源成交也较多。

　　图 二手住宅网签成交面积情况（套）

　　来源：南京市房地产市场监测分析中心