开发商烂尾楼能不能退房？

　　开发商烂尾楼在特定条件下可以退房。当楼盘烂尾或房屋无法实际交付时，购房人可依据法律规定解除房屋买卖合同，要求开发商退还已付房款及利息，并享有优先受偿权，剩余房贷由开发商承担。以下为具体分析：

　　法律依据

　　根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还的，人民法院应当予以支持。这意味着，如果房屋无法交付且无实际可能性，已全额支付房款的购房者可以主张退款，即使存在银行抵押等债权问题，退款申请也将被优先考虑。

　　实际操作

　　确认支付情况：购房者首先需要确认自己已支付全部或部分房款。对于只支付了部分房款的购房者，只要在一审法庭辩论结束前完成余款支付，同样适用该政策。

　　居住目的：所购房屋必须是以居住为目的的商品住宅。

　　判断房屋无法交付：如何准确判断“房屋无法交付且无实际可能交付”的情况通常没有统一标准，需根据地方法院的判断和具体案件来决定。

　　提起诉讼：购房者可以作为原告对开发商作为被告提起诉讼，在诉讼中同时申请解除房屋买卖合同和贷款合同。通过一个诉讼环节，业主可以一次性解决所有相关问题，避免繁琐的法律程序和时间成本。

　　注意事项

　　开发商资金问题：开发商的资金问题可能导致退款过程复杂化。尽管如此，新规仍将消费者权益放在首位。如果房屋无法交付并且开发商破产清算，购房者可解除合同并申请退款。

　　退款范围：购房者可以主张返还房款、利息以及个人损失等。

　　监管账户余额：退款的前提条件通常是预售资金监管账户内有余额。例如，南京珠江四季悦城项目在停工两年后，通过官方协调，成功实现了业主退房退款，关键在于预售资金监管账户内有余额。

　　预防措施

　　选择核心城市的房产：这些地方通常有较好的市场预期和后续救市效果，政府也会更加重视“保交楼”工作。

　　优先考虑国央企或信誉良好的绿档房企开发的项目：这类企业发生停工、违约的风险相对较低。

　　关注监管账户管理：确保开发商的监管账户资金没有被挪用，这将大大增加退房退款的可能性。

　　谨慎对待全款预售制度：全款预售制度是导致购房者面临风险的主要原因之一，呼吁加强对监管账户的管理，确保专款专用。