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世联：2013年临沂房产市场回顾与2014年展望

（临沂房产超市网讯）2013年，国内经济面临着很多内外部不确定因素，经济去杠杆调结构的需求越加迫切，同时 GDP 增速中枢长期趋势性下降已经被确认，但下游房地产和汽车需求全年表现较好，拉动投资维持在高位，为温和去杠杆下的“稳增长”提供最有力的支持。房地产市场结构上来看，由于行业限购政策以及年龄结构的变化，刚需客户崛起成为市场的绝对主导力量，全年销量的稳步回升，带动房企积极补库存，土地市场的成交随之上扬，但从溢价率来看，整体上来看还算高位理性。

世联行认为2013年全国房地产表现出以下几个特征：

特征1：高位景气，量价齐升。从全国来看，成交高位景气，全年住宅成交6.77万亿，26.6%的增长。商品住宅成交量持续增长，支撑全国销售均价上涨明显，同比增长 8.0%。从城市来看，一二线城市继续领跑。三、四线城市前几年房地产市场快速发展使得这两年供应量井喷，但由于经济增长动能不足和人口聚集能力较低，需求相对疲软，导致其出现严重的供给大于需求局面。

特征2：长效机制，管理预期。新政府上台，政策趋于平稳，调控更倾向于建立长效机制。从政府的相关表述来看，我们相信未来房地产市场的调控一定是逐步建立起更加市场化的长效机制，但短期内碍于资产价格的持续上涨，本届政府继续执行限购、限贷、限价政策，谨慎推进房产税改革，更加注重发挥市场机制的调节作用，但必要的时候仍会采取一定的行政干预手段来稳定预期，适度抑制需求的过度释放。

特征3：分化时代，花开花落。2013 年，我们看到城市分化仍在加剧，结构失衡的现象仍存在，但是由于开发商积极调整户型产品迎合市场，市场结构性失衡的现象有所好转，但仍旧存在。展望明年，我们认为这种分化的现象仍会持续。这种失衡的现象出现，标志着中国房地产市场已经正式步入了分化的时代。

特征4：大者恒大，强者恒强。2013年，房地产开发商销售火爆，现金流状况大幅改善，库存压力明显减少，财务状况稳健良好。虽然地王时有发生，但主流房地产开发商整体拿地理性，抗风险意识增强，抵御行业风险和应付政策调控的能力处于历史最佳状态。在供需两旺的情形下，龙头房地产开发商的表现优异，行业集中度持续提升。

中国房地产到今天，已结束价格和总量增速单边上扬的时代，世联行认为2014年是进入下半场开始的元年。中国房地产步入下半场，体现在以下7个方面：第一，移动互联网时代快速到来，金融业务快速普及。第二、人口红利进入减弱期，城市化增速放缓，低附加值行业面临巨大压力。第三、资产的周期性变动、价格波动，导致对资金的收益、变现、管理、服务的专业化要求越来越高。第四、开发商资产从单边溢价变为收益、变现和管理。第五、中国房地产从一元变为二元市场，一二线和三四线市场分化明显。第六、开发商集中度提高，中小开发商竞争压力大。第七、房地产证券化需求迫切，房地产金融市场加速形成和完善。最后，地产服务业进入转型新时代，整个行业将会诞生新的服务内容，2014年世联行全面启动面向未来房地产下半场的祥云战略，为下个十年做好准备。

作为三线城市的临沂，2013年市场表现较好，具体来看一下来自临沂世联行市场部的研究数据：

土地市场--供应充足，价格涨幅较大。根据临沂世联行数据监测显示，2013年临沂市区（包括三区及经济开发区、高新区），商住用地供应941.82万平米，同比上涨45.2%，商住用地成交743.24万平米，同比增长48.6%。2013年，临沂市成交土地整体均价为99.15万元/亩，同比增长11.5%；其中居住用地成交均价123.20万元/亩，同比增长31.0%。

2013年临沂普通住宅市场整体呈现以下几大特点：

市场景气，刚需井喷。2013年临沂商品房总供应量为748.29万平米，成交547.49万平米，同比增长35.46%和46.90%；普通住宅总供应量为594.58万平米，成交489.33万平米，同比增长39.48%和53.01%。普通住宅报盘均价由年初的4670元/平米涨至年末的5039元/平米，上涨幅度7.90%；全年成交均价为4748元/平米，较2012年上涨5.77%。单从供应、需求、价格三方面表现看，市场表现高位景气。市场刚需井喷，成交客户集中在首次置业、二次置业，置业群体呈现年轻化特征。

城镇化加快，进城置业趋势明显。2013年临沂九县人口进城置业趋势明显。伴随新一届政府提出的“城镇化”战略和临沂城市集聚效应带动，周边县城来市区置业速度加快。包括农村人口市民化、年轻人婚房置业、子女教育置业，充足的市场需求为市场向好奠定了基础。

品牌房企加剧行业分化，开发节奏提速。2013年华润置地、万达等一线品牌开发商进驻临沂。荣盛发展、鲁商置业等已进驻企业深耕市场，多区域布局，多盘联动，快速开发，全年销售额均破20个亿。另外至少5个开发企业销售额超5个亿。外来企业成熟化产品理念、高速的开发节奏带来地产行业品牌集中化，进一步挤占本土企业的市场份额，中小型开发商生存压力加大。品牌房企强大城市运营能力将快速催生城市副中心的形成，加速临沂城市格局的演变。

各区域市场表现--

北城新区步入快速发展期，供应放量

北城新区近年来在临沂房地产开发中占主导地位，2013年北城新区商品房供应242.55万平米，普通住宅供应195.59万平米，分别占总供应的34%和33%；商品房成交183.54万平米，普通住宅成交160.59万平米，分别占总成交的34%和33%；全年成交均价5334元/㎡，同比增长3.22%。北城新区一期住宅项目2013年全面启动开发，大量新项目入市，住宅供应放量，同质化竞争激烈，价格涨幅较小。另外北城新区发展至今已有10年时间，区域发展已步入快速发展期，办公物业异军突起、城市综合体商业热销等都是现阶段的重要表现。

兰山老城城市升级在即，量升价稳

兰山城区2013年商品房供应219.39万平米，普通住宅供应156.44万平米，分别占总供应的29%和26%；商品房成交149.55万平米，普通住宅成交125.53万平米，分别占总成交的27%和26%；全年成交均价5321元/㎡，同比增长3.64%。兰山城区是临沂房地产开发最早的区域，由于政务新区崛起以及土地拆迁等限制，制约了区域房地产的开发，2013年政府加快旧城改造步伐，城郊项目大量入市，城市核心土地大量出让，传统城区的复兴即将上演，将全面升级城市配套，进入新的发展阶段。

河东区房地产开发全面升级，量稳价升

河东区2013年商品房供应89.67万平米，普通住宅供应83.46万平米，分别占总供应的12%和14%；商品房成交75.61万平米，普通住宅成交72.92万平米，分别占总成交的14%和15%；全年成交均价4386元/㎡，同比增长11.36%。河东区新项目下半年才陆续入市，全年供应量不足以满足市场需求。2013年河东区房地产开发全面升级，北部汤头镇旅游度假及养老地产开发的有声有色，南部临空经济区商贸物流基地已初见雏形，沿河生态居住区已然迈入快速发展期，城市综合体项目启幕，区域未来发展潜力巨大。

经济开发区供应放量，去库存压力大

经开区2013年商品房供应100.14万平米，普通住宅供应76.02万平米，分别占总供应的13%和13%；商品房成交64.96万平米，普通住宅成交60.24万平米，分别占总成交的12%和12%；全年成交均价3645元/㎡，同比增长11.47%。经开区已成立十载，具有产业发展的强势支撑，区域发展已得到市场认可，区域在售项目较多，各物业供应充足，但区域人口基数不足，市场出现供大于求的局面，市场成交率相对其他区域较低。近年经济开发区土地供应充足，未来一段时间内市场供大于求的局面将持续。

罗庄区加速发展，量价齐涨

罗庄区2013年商品房供应92.51万平米，普通住宅供应83.06万平米，分别占总供应的12%和14%；罗庄区商品房成交73.83万平米，普通住宅成交70.05万平米，分别占总成交的13%和14%；全年成交均价3704元/㎡，同比增长18.89%，是价格涨幅最大的区域。罗庄区一直以来处于临沂房地产市场的价格洼地，随着实力开发商的进驻，带动区域房价进入上涨通道。伴随罗庄区对接兰山城区的进度提速，未来两区交界处将成为重点开发片区。

后市展望--

2014年临沂城市发展将进入“中心突破，四面开花”的城市发展阶段，城市区域空间进一步拉大。整体来看2014年临沂住宅市场供应量将保持今年的上升趋势，持续走高，市场供求关系进一步得到改善，市场成交率相对今年将出现下滑，成交量涨幅相对较小，保持稳步增长。持续上涨的地价，以及开发企业充足的资金支持，房价上涨趋势明显，综合来看世联行认为2014年临沂市场将保持稳定增长态势。下面临沂世联行就2014年临沂普通住宅市场作了具体预判：

1. 2014年供应预判：存量市场保持历史水平，增量市场占供应主体，商品房总量将突破1000万，普通住宅总量将破800万

根据世联行统计数据显示，2013年年底市区普通住宅市场存量为100余万平米，略高于往年存量水平，预计明年商品房总量将突破1000万平米，普通住宅市场总量将突破800万平米，2014年的市场仍以增量房源为主，市场供应充足。北城新区一期开发持续，二期开发启动，支撑供应量持续释放；兰山城区旧改项目全面启动，供应放量；义堂镇、汤头镇等卫星城镇商品房供应逐渐形成规模。另外2014年临沂将迎来真正的城市综合体时代，将加速推动城市发展演变。

2. 2014年需求走势预判：首置、首改等刚性需求主导市场

从整个 2013 年来看，购房者的心理预期可谓是“一波三折”，心理预期的大起大落与中央政府决策思路的转变密不可分，十八届三中全会后看涨房价和成交量的购房者仍占多数，但预期房价和成交量涨幅将有所回落。2014年临沂市场仍以刚性需求主导市场，35岁以下是绝对需求的主力，占比将会持续提升。北城新区的崛起刺激了临沂第一波改善需求， 2014年兰山老城区的复兴将迎来回归置业热潮。

3. 2014年价格走势预判：区域价差拉大，市场整体均价平稳上涨

2014年上半年市场将会延续2013年的市场大势，市场需求持续释放，房价平稳上涨。但2014年临沂房地产市场供应充足，市场竞争压力大，另外购房者对未来半年房地产市场的乐观程度较此前有所下降，未来半年住房量价上涨幅度将逐步收窄。预计全年临沂整体均价涨幅平稳，不会出现大的反弹。同时区域市场持续分化，价格差距继续拉大。

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来源：临沂世联怡高

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