救市效果如何？市场大变，买房要新思路！

　　01

　　9月开始，楼市新政如火如荼。

　　从认房不认贷政策公示到存量房贷款利率落地；从全国范围的限购放松到棚改2.0的甚嚣尘上……

　　特别是在限购层面，从青岛、天津开始，到广州、杭州，除了北上深之外，几乎所有城市都放开了限购（除了部分城市核心区之外）。

　　而就在这几天，上海金山也宣布也放开限购，非沪籍人才社保满3年可购买1套住房，购房资格由家庭调整为个人。

　　各地地方政府和相关部门密集释放利好，楼市宽松度到达近年来的顶点。

　　发力目标很明显，趁着传统的金九银十销售旺季带动楼市反弹。

　　一切的一切都很容易让人联想到08年和15年。

　　02

　　时光飞逝，已经到了10月底，这段时间大剂量的“猛药”下去，市场有转变成大家想象的模样么？

　　综合数据和市场表现，今年的金九银十可以说是总体平淡，局部开花。

　　在一系列政策，特别是限购放开的影响下，购买力比较雄厚的一二线城市如上海、广州、杭州等都出现了房源销售的小高潮。

　　特别是广州，作为第一个放开限售的一线城市，一直到国庆假期，成交数据都表现出色；

　　但很多城市，乃至如北京、上海等，再打了一波鸡血，成交回暖了一两周之后，后续又开始走低，观望情绪依旧浓厚。

　　数据来源国家统计局

　　拿全国数据来说，9月一线城市的成交量同比下降超过三成，二三线城市的成交量同比下降超过2成。

　　国庆同样平淡，金年国庆假期期间（9月29日-10月6日），35个代表城市的日均成交面积较去年国庆下降两成左右。

　　如此表现，也基本宣告今年的“金九银十”已成泡影，而刚刚政策频出的黄金旺季都表现如此，楼市的未来走势也就不难预测了。

　　03

　　可以说，当下的中国楼市，救市已经不再是灵丹妙药，救市药力的有效性正在变得越来越弱。

　　在08年和15年，前两次大规模救市引发了房地产的腾飞。如今情况已然与过去截然不同。

　　今年7月，中共中央政治局召开会议，对我国房地产市场做出最新定位——我国房地产市场供求关系发生重大变化。

　　2015年的时候，城镇化还只有56.1%，个人负债率仅有30%，在房价一路上涨的环境下，对于房价上涨的信仰也非常坚定。

　　而现在，人口首次经历负增长，全国城镇化率也已经达到65.22%，需求确实变少了。经历了7年，个人负债率也非常高了。

　　央行在2019年披露的数据，我国城镇居民家庭户均拥有住房1.5套，这已经是一个非常高的比例，在美国、日本等发达国家，户均拥有住房套数大概为1.1左右。

　　换而言之，经过近30年的高速发展，房地产市场也从过去的供不应求转变为供过于求。

　　这样的态势也体现在销售数据上，2022年，我国的商品房销售面积比上年下降24.3%。在去年销量大跌的基础上，今年的楼市销量继续下跌，今年1—9月份，商品房销售面积同比下降7.5%。

　　因此，当市场大势已变，政策面再多的刺激也宛如逆水行舟，能激起一定的水花，难以改变整体流向。

　　并且，官方也认识到过去的刺激手段已经不适用当下的新环境，这轮救市，救市要相对克制很多。

　　比如只降准不降息，实际引导放水资金进入实体；

　　比如积极推行租售同权，大力推出人才房和保障房，让买不起房子的人们也能有房可住，有配套可享；

　　还比如虽然全国大多数城市已基本裸奔，但关键的一线和部分强二线，核心区域依旧限购。

　　包括新一轮的城市棚改，也要比过去严格许多。

　　很明显，政策不希望房价会跟过去一样猛涨，跳涨。

　　楼市要真正回归稳定健康发展，就不能再出现过去的“狂飙”现象。

　　04

　　因此，对于现在的楼市，我们都需要改变自己过去的认知视角。

　　市场在变，买房观念也要随市场做出调整。

　　如果你把房地产看做一个“永远会涨”的理财产品，那可能接下去这个产品的走势都不会如你所愿。

　　但作为生活的必需品，难道不能猛涨了，房子就没有价值了么？

　　如果你把房地产看做一个有起有伏的正常行业，房地产行业的未来依旧值得期待。

　　核芯城市的优质地产，依旧是普通人最容易看懂、逻辑最简单的、长期来看最稳定的优质资产。

　　分化的情况下，一定有人赚、有人亏。

　　有人口有产业的城市，即使现在蛰伏，但一旦市场情绪回暖，依旧会供不应求，依旧有上升的空间。

　　而绝大多数小城市的房产，价值只会越来越低。

　　因此如果你现在有置业需求，站在如今的关口，将未来安在更有发展的地方，将会是接下去买房最核心的诉求。

　　并且，在密集的政策下，当下也确实是置换的极佳机会。

　　@uu：当下还有一个明显的变化是，各个城市次新房、二手房挂牌量激增。对于过去站在山岗上的购房者而言，当下应该是赶紧脱手的好机会，不过想要快点卖掉，肉还是得割一点的。

　　@卖鱼的：扪心自问，你们觉得房地产会倒么？我觉得不会；但你要我相信房地产还会大涨，暂时我也不信；所以如果没有购房需求，还是把钱用在让自己开心的地方吧。

　　@光明之歌：现在期望房价大涨，不如相信A股铁树开花……