市场活跃度提升，三大利好的背后，还是“房住不炒”！

　　相信关心楼市的网友们都很关心，在楼市“史无前例”的利好，517新政发布之后，全国市场表现如何？

　　从目前全国楼市的最新报道来看，市场活跃度是明显提升的。

　　一线城市自不必说，上海有改善项目75套房源45分钟内售罄，单日销售额超31亿元；

　　北京首个周末，二手房日均成交突破1000套，回到小阳春行情水平；

　　深圳更是热销喜报频发，24小时不打烊“通宵卖房”的繁忙景象再现，有项目拿证即销售，项目来访超千人。

　　短期内热度回升明显的还有成都、杭州、武汉等城市；这些准一线、二线城市认购量均出现小幅回升。

　　春江水暖鸭先知，目前政策的活跃度主要还是体现在一些重点城市，后续对其他城市的影响还需观察。

　　不过，已经可以说在重磅利好政策加持下，短期内楼市信心正逐步回归。

壹丨楼市热起来了

　　楼市热起来的数据和具体贴图这里就不多放了，大家可以自行搜索求证，总结归纳一下就是市场确实好起来了。

　　一线城市是最先受到影响的，其中深圳明显是最先启动的，本来经济就发达，底子厚，在房价跌回合理位置，政策优惠加持下，成交刷新了近三年来的天花板。

　　而一般这张趋势都是相互联系的，深圳启动了，广州还会远么，珠三角还会远么；

　　同一个道理，上海资本活跃，豪宅需求嗷嗷待哺，若后续放开限售，楼市启动也是“指日可待”，后续长三角也会受到影响；

　　北京亦是同理……

　　其实在去库存口号喊出来的那一刻，就意味着要对一线城市进行全面提速，若这波利好没效果，接下来还会有更强势的全面解限购，直至把行情做起来。

　　但关于二线城市的楼市，其实并没有那么乐观，预计其启动时间不会太早，可能要等到2025年上半年才会有所表现。

　　因为其面临的主要问题是购买力不足和较大的库存量，因此对政策的反应不如一线城市敏感。

　　要推动市场行情的转变，需要时间和额外的购买力或投资热钱的注入。

　　跟上一轮周期不同，本轮楼市周期与上一轮有本质的区别，活跃度传递的效能会逐级递减：

　　1、当前的经济增长速度低于2015年的7.04%，2024年的目标设定在5%左右，两者之间存在差距。

　　2、当下家庭杠杆率和住房自有率都比以前要高。

　　这意味着，本周起即使楼市热度回归，也不会再现过去全民普涨的情况。

　　楼市正在出现更加剧烈的分化效应，房价能够上涨的房子一定超出了基本的居住属性，成为了人人争夺的社会资源。

　　这就跟新加坡模式类似，普通人可以通过保障房满足居住需求，如果想要通过房地产赚钱，则需要积累财富购买商品房。

　　这种分化有助于减轻人们对住房的担忧，让人们专注于工作、赚钱和享受生活。

　　对于不同城市、不同购买力的购房者来说，现在的情况就很清楚了。

　　1、一线城市现在就可以考虑购房，无论是资金、利率还是政策，未来的房价只会更高，现在购买仍有足够的空间，无需过于紧张。

　　2、二线城市下半年主要是“以价换量”，期间会出现大量笋盘，急于购房的人可以抓住机会，不急的话可以等待明年3月的小阳春。

　　要注意的是，今年下半年是一个关键的观察窗口，如果市场行情能够启动，说明这个城市还有希望；如果无法启动，即面对历史级别的政策也无动于衷，那么房屋的金融属性将自动消失，这类城市将被归类为弱二线城市，则不建议再去投资了。

　　3、对于三四线城市，可以继续等待，市场周期还在后面。对于卖房的朋友来说，下半年是最佳的卖房时机，因为总有人担心房价会上涨，急于购房。利用这种心理差异，可以将差一点的资产转移出去。若条件允许，现金流充足的可以放弃三四线城市，将资产转移到一二线城市。

　　而对于绝大多数的普通人来说，我们要看到国家依旧坚持“房住不炒”的政策基调，本轮周期主要是为了拉动富人的购买力和为富人提供交易场所，为房地产市场转向二元制做准备。

　　可以预见的未来，买不起商品房很正常，不用气馁，耐心等待保障房或租房。认清一个真像：世界上有很多比房子更重要的事情，努力赚钱、保持健康、专注于自己的兴趣和家庭，过比做一个“房奴”更有意义的生活。

贰丨本质还是房住不炒

　　关于最近三条新政的具体内容和解读，其实聊得很多了。

　　但依旧有不少朋友有疑问，外面的解读也乱七八糟，还有直接鼓吹楼市直接起飞的。

　　因此，我还想还是再聊一下这次的利好。

　　首先是首付比例改为15%，这无疑会降低准入门槛，提高市场买入的资金量。

　　过去标准是30%，现在是15%，政策撬动的资金量确实有所提升，买房杠杆确实提高了。

　　但很多别有用心的人就开始疯狂讨论加杠杆一旦房价下跌所引发的后果，好像如今的楼市新政目的就只是给楼市加杠杆而已。

　　但这也侧面反映了这些人很久没关注楼市了，因为目前基本全国城市的首套首付比例早就不是30%了，在去年八九月份的时候就改为了20%，二套房从40%改为30%。

　　看似是从30%到15%，其实是从20%降低到15%，确实是提升了杠杆，但显然没有一些人“危言耸听”的多。

　　而且讲道理，对于购房者而言，首付比例从20%降低到15%，其实对于具体买房意愿的提升，基本可以忽略不计。

　　因为买房最终还是看购买力和总价，降低一点首付比例，不是降低价格，并不能激发更多的购买力。

　　可以说，降低首付比例的影响力在三条新政之中是偏弱的。

　　其次，降低房贷利率和降低公积金利率是同步相影响的。

　　公积金利率降低0.25%，如今很多地方的商贷最低利率都接近公积金利率了，所以公积金利率确实是必须得下调了。

　　而随着公积金利率的下调，应运而生的便是取消商贷最低利率限制，给了那些因为政策限制无法继续下调商贷利率的银行打开一个降息通道。

　　这个商贷最低利率是当年为了压制房价过热而制定的，和限购限贷的政策一样，确实已经到了该被取消的时候了。

　　根据相关数据显示和银行了解，最终商贷利率会降低到当前的0.3%左右。

　　考虑房地产巨大的市场体量，这已经是一个很大的数额，相比于降低首付比例，肯定还是降低房贷利率更能“温暖人心”。

　　至于人们关心具体的利率会是多少，这个央行不管，由各商业银行根据实际情况而定，自己对制定的利率承担商业化后果。

　　但说房贷利率下降，买房的人多了，会不会导致房价上涨？

　　就以目前楼市的萎靡现状而言，哪怕和降首付加在一起，估计也就只能把房价给稳住，涨一点点或许有可能，大涨基本不可能。

　　最后，当下市场还有一点尴尬的是，即使供给和需求端稳定住了，并不代表楼市的问题解决了，因为目前市场的主体房企依旧暨需救助。

　　因此，最近影响力最大的一个楼市政策应运而生，央行拿出3000亿让地方国企去收购房企手中已建成未出售的商品房，然后允许这些房子拿去抵押再贷款60%，共计给房企定向输血5000亿元。

　　国家在发布这次楼市三大利好政策的时候也召开了会议，公开宣布的原话是：

　　1、深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

　　2、相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

　　说的直接点，这就是国家直接下场买房子，然后这笔钱是定向给房企的钱。

　　但这钱肯定不是白给、乱给的，房企要把已建成未出售的房子拿出来给国企，然后这个价格肯定低于市场价，估计是略低于法拍价格但远高于不良资产的价格，以保证国有资产不流失同时照顾到房企。

　　这个钱给到房企后，也很肯定不会允许房企自由支配，极大概率只允许用来保交楼。

　　所以国家直接下场买房子，不完全是直接下场买房子。本质上这是给房企保交楼的定点资金支持，但需要房企拿出对应的资产作为补偿，以及对房企自身的惩罚。

　　透过问题看本质，无论是过去的三大红线，还是本次的三大利好，并不是政策的一百八十度大转弯，而是同一个调控思路的两面：

　　从2016年提出房住不炒开始，国家政策都一直围绕这个方向在努力，期间政策一直都具有连续性，至今已经8年时间。

　　房住不炒并不仅仅是只是不炒，之前是抑制炒房、防止过热；现在是提升信心、稳定市场，最终目的都是为了房地产行业健康稳定的发展，这也是利国利民的大事。

　　从目前的情况来看，政策底已出，市场活跃度开始回升，市场将会迎来一段时间的活跃期。

　　至于房价，暴涨也不好，暴跌也不好，不涨不跌在一定范围内震荡，可能是最好的情况了。

　　以点换面，以空间换时间，如果能实现软着陆，那对于房地产这个行业来说，应该是最好的结局了。