跑了惠州几十个楼盘，总结出这些经验！

房地产市场套路千千万，稍不留神，轻则买到不合适的房子，重则半辈子积蓄随时有可能血本无归。

小编入行多年，大大小小的楼盘没少踩，有遇到质量各方面都不错的楼盘，也遇到过一些宣传与实际不符的项目。

但小编发现，许多购房者在看房时总会遗漏一些重要信息，导致最后走上维权道路。为此，小编在实地看了几十个楼盘后，总结出了这些经验，希望对准备买房的西友们有所帮助。

Part 1产权年限必须清晰

购房路上，我们常常容易在销售以及中介的轮番轰炸下，脑子一热，大手一挥便签下了购房合同。殊不知，这一签，也为以后的维权之路埋下伏笔。

2013年，市民梅先生在仲恺松苑雅居买了一套房，按照合同约定，正常的交房时间应该在2014年，然而开发商未能如期交房，此后办理房产证也是一拖再拖。

在等待的过程中，业主们发现，购房合同中土地使用年限明确为2009年2069年，也就是60年产权，然而后来发现松苑雅居的实际土地使用年限竟然是到2043年，也就是只剩下25年的产权。

业主们认为开发商故意隐瞒了实际土地使用年限，为此，从2015年开始，业主多次向开发商维权，要求补齐土地年限，然而开发商始终未能履行承诺。

2017年，十多位业主联合将开发商告上法庭，隔年4月，惠州市中级人民法院判决：被告惠州市天富实业有限公司，需向原告支付逾期交房以及逾期办证违约金，另外，被告应在十五日内向相关部门依法办理延长土地使用年限，并承担相应费用。

虽然打赢了官司，推迟交房的违约金也已经赔偿了，但是补地价的问题至今还没有得到解决，尽管业主们申请强制执行，但律师表示这个案件未必能立案。

众所周知，我们最常见的土地使用年限多分为居住用地以及商业用地，居住用地是70年，商业用地40年，超过规定的土地使用年限需向政府续交土地使用款。

正常来说开发商从拿地到开发不能超过两年，但由于早年不少开发商从政府手中购入用地，后续由于种种原因没有及时开发建设，待开发时已经过了数年甚至十数年时间，这让70年土地使用年限一下子缩水不少，导致大部分购房者无法接受。

不知道大家有没有注意到，在看房时，楼盘营销中心会有个房屋销售信息公示栏，里面有着关于该项目的各种资料，其中有个《土地使用权证》，里面清晰记录了开发商拿地时间。

可按此公式计算：70年产权年限-[购房时间-开发商拿地时间（土地使用权证）]=剩余土地年限时间。（另一个方法就是到国土资源网站上查询）

Part 2开发商存在欺诈行为

在购房时，许多销售往往只讲项目优点，甚至还会夸大项目配套或者张冠李戴，“这里要建九年制公立学校”、“前方规划有三个公园”、“距离商场也就十分钟路程”、“小区楼下会建一个人工湖”......

11月18日，湖南长沙北辰中央公园内的一个蓝色“塑料人工湖”引发网友热议。该“人工湖”由蓝色塑胶铺成，“湖面”还建有观景桥。面对质疑，开发商工作人员表示，该湖只是一个景观效果。

该小区的业主钟先生向记者介绍，他们原本是欢欢喜喜的去收新房，却发现小区出现各类乱象，比如钢筋暴露在外、篮球场与健身器材设计不合理等等。

更让业主们感到不可思议的是：小区内竟然出现了一处奇特的“人工湖”，但湖是用蓝色的塑料铺成的，并没有水，所谓的小桥也只是个摆设。

钟先生称，业主们已经就该问题跟开发商沟通了两次，但最后都不了了之。

开发商在面对记者时表示“没说过要建真的湖”，不属于欺诈，但这样的行为，着实让购买该小区的业主心凉。

切记，在签订购房合同时，一定要清楚开发商承诺的事项是否列在购房合同上，一旦未列入合同，最后交楼时都有可能成空话。另外，如有看中的楼盘，可多了解该房企此前开发过的项目口碑，口碑好的房企再开发项目一般都不会差。

Part 3一定要实地考察周边配套

在看房时，除了价格外，配套也是购房者们关注的重点。无论是教育、生活还是休闲等配套，都与居住便利性息息相关。

当我们对楼盘不太了解时，销售的介绍便造就了我们对楼盘的第一印象，“这里明年要建九年制公立学校”、“前方规划有三个公园”、“距离商场也就十分钟路程”......

整体一套说辞下来，我们对这楼盘的第一印象简直是 完 美 ，不买一定亏。而事实却是，所谓的明年建设学校，却连影子都看不到；规划的公园，实际上就是一片草地；离商场更是隔了好几公里。

众所周知，惠州目前新建的大部分楼盘都在配套匮乏的区域，在看房时可去项目周边走一遭，再去自然资源局查询该区域的配套情况就一目了然了。虽然惠州在城建上面进度稍慢了些，但能看到实实在在的规划图，也比什么都没有的强。

此外，若想了解项目附近几个楼盘的情况，可以跟销售说你看过旁边的楼盘，还在考虑，他就会贴心地帮你分析，这样你就可以了解旁边楼盘的优缺点了。

Part 4户型必须要仔细看

户型的好坏直接影响着购房者入住的舒适度。但有些小区的户型设计之差，影响的可不仅仅是舒适度，买了分分钟是给自己添堵。

2019年6月，辽宁沈阳某高档小区一位姓林的业主发布视频说，自己花15000元/㎡买的新房子，收房的时候却发现房子没有入户门。当他找到开发商要说法时，居然被告知要从窗户进去。

据小区业主林先生介绍，他花了这么多钱买的房子，交楼的时候发现电梯朝着他们房子的那面根本打不开，如果用手强行掰开电梯门，只能看到一堵水泥墙，而这面墙本应该是他们的入户门。

林先生认为，开发商为凑够套内面积，将本应电梯入户的入户门堵死，导致了业主只能从窗户进的窘境。这样的案例比比皆是，惠州某小区也有过户型差导致业主维权的事件发生。大门对电梯，窗户对连廊，窗户内开......该小区因户型设计不合理，被众多业主拉横幅维权。

小编建议，大家在实地看户型图以及样板房时，首先要注意看户型是否方正，其次看功能分区是否合理，卧室、厨房等分区是否明显，动静区是否分离。

切记，一定要拿着户型图去看样板房。

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