任志强发话了！房奴别整天抱怨，长租有10年的发财机会

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9月7日，证券日报社主办了“新业态、新变革、新需求--2018中国长租市场峰会”。
　　任志强在会上又开炮了！他直言媒体老说房奴在抱怨背债，太矫情。
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　　房奴，哪个投资不是奴？所有的投资都是奴，终归先负债后还债，哪个不是奴你能长租？
　　关于最近热议的长租市场，任总认为，长租市场可能十年八年有一个高增长的过程。
　　主要原因在户籍政策：有接近3亿人进入了城市但是没有户籍，也买不了房。一，严格限制你们买房子，二，租购并举同权。
　　“
　　有没有市场？有。大量需求有没有？有。哪天一改户口全没了。
　　zf在帮助你们抬起租金的价格，因为他始终捏着这2.8亿人口，不让他们买房，只能租房。
　　任总认为，如果中国不改变现有政策，就还有发财的机会，以二手房为主或者房改房为主的租赁，租金回报很高。
　　以下是任总演讲实录，供大家参考

　　80年代就有长租公寓
　　主要针对高端流动人口
　　刚才58同城的老总讲到08年开始有长租市场，我个人看这是一个认识上的错误。
　　中国的长租公寓来自于1979年开始的《三资法》，几乎所有的境外合资酒店项目投资都有长租市场，严格说来第一个长租公寓是建国饭店，二，是华远大厦，第三个是国贸，第四个是香格里拉还有丽都等等。
　　所有的合资酒店几乎都配长租公寓，为什么那时候的长租公寓不发展？因为在80年代中末期的时候，长租公寓主要针对于境外或高端流动人口，量非常少。
　　比如大家知道唱歌的明星那姐，当时这些歌星几乎都住在华远大厦，我们只有三层，但是集中了现在称得上歌星、影星的有30多位，他们这些北漂没有地方住，没有公寓。
　　建国饭店他们又进不去，所以他们只能租我们的华远大厦。
　　这是最早的时候长租公寓的消费对象是谁没有说，合资酒店最初的长租公寓租赁对象非常清晰，比如丽都，是一个可以降境外直升飞机急救的境外合资酒店，就是针对部分人群。
　　中国为什么08年以后才有一些长租公寓？在高度城市化的过程中，各种限制性条件让部分人不能买房子，只能租房子。
　　23号文件非常明确告诉你，要求建立经济适用住房减租金，减地价减税费，低价卖给你，这是长期的问题。
　　近3亿非户籍人口进城
　　买不了房只能租房
　　第二个问题，住房是生活资料，在1951年出台的房地产税就没有对生活资料和生产资料分得很清楚，1986年出台房产税把生活资料刨除了，允许生活资料免税。
　　50多年的住房分配制度导致的结果只有公房租赁和保障性住房租赁，当住房市场私有化之后，很多人换了房子，把房改房条件很差拿去租，好房子自己住。
　　这个变化的过程，1995年城市化率超过30%以后迅速增长起来的，最初允许大家买房入户，很多地方城市只要你买房就允许你入户，政府不承担住房保障，你可以入户。
　　后来导致有接近3亿人进入了城市但是没有户籍，也买不了房。
　　第一，严格限制你们买房子，不允许你买也不允许你卖，你进城只能租，没资格买，所以租的人多了。
　　第二，租购并举同权，租售怎么能同权，一个是财产权利，一个是租赁权利，怎么能同权呢？你把房子让给他？我们没有办法建立一个合理的租赁市场。
　　刘教授刚才讲，美国机构持有大量的长期住房，原因是减税，德国也是一样，日本几乎40%的私人建立了租赁市场，刚才讲集团的资本实力来建立租赁市场，等着没钱吧。
　　净地价那么高，怎么可能？国贸酒店租赁市场非常好，为什么？用国际金融手段来实现的。
　　香港十大地产商或者主要前七位，租赁收入不管商场、写字楼还是公寓，可以达到年收入60%。
　　我们是第一家在香港上市的地产公司，当时提出的目标把租赁收入提高到40%，结果一直维持在10%，后面分家了。
　　我们提不上去，中国根本没有租赁市场的概念，没有相应的税收政策和其它的辅助条件。
　　更多的包括香港是靠私人买第二套第三套房子，像德国交给合作社享受免税待遇，低租金变成高收入。
　　你不租房怎么办？如果把2.8亿人的户口突然变成城市户口，你看有那么多租赁市场吗？那姐这些人有了钱就买房子住，再好的公寓酒店她也不住。
　　别抱怨租金高
　　长租市场有10年的高增长
　　在统计局的统计中有一个基本概念，买房子列在投资里面没有列在消费里，租房子列在消费里面，也就是说一无所有。
　　投资的时候才有可能剩下，大家说我背了那么高的债，其实哪个不是先负债？
　　高速公路不是先负债，负债慢慢还上，过桥费收多了公路的钱才能还上，那不投资吗？
　　投资就是当前消费增加未来收入，你们还抱怨，尤其是媒体！这个报那个报老说背了多少债，房奴，哪个投资不是奴？
　　所有的投资都是奴，终归先负债后还债，哪个不是奴你能长租？
　　我们的问题从来不说我们的租房房源来自于谁，不说租房对象是谁？
　　为什么抱怨租金高？你的租金对象突然从高端像国际大酒店一样从高端市场降到低端市场，降到2.8亿没有户籍的人群身上，所以觉得租金贵。
　　所以你收不回来租金，你面向的对象是那2.8亿人，你们好好去查一查，有北京户籍的人有几个是低于7.5平米住房标准的人？
　　全北京市两千多万人口一共一万九千多户低于人均7.5平米，每个月拿着补贴，不愿意从城里搬出去，给他房子不愿意住，太远了。
　　真正要解决租房的是要进入北京户口的或者没有北京户口的人，消费对象变了，以前是最有钱的那些人，现在是2.8亿人，情况发生了变化。
　　我不觉得用现行的长租租房能够成为最后资金大量涌入而获利好的市场，有没有市场？有。大量需求有没有？有。哪天一改户口全没了。
　　zf在帮助你们抬起租金的价格，因为他始终捏着这2.8亿人口，不让他们买房，只能租房。
　　你们可能十年八年有一个高增长的过程，但是一旦变成护照而不是户口的时候怎么办？
　　你们得重新考虑考虑，不是58个城市，也可能只有几个城市或者几十个城市有大量的租房需求，剩余的随便买房有户籍的时候没有这个租房需求。
　　如果中国不改变现有政策，你们还有发财的机会，如果我们能够把它变成生活资料私有化，而不是把生活资料共有化的制度，情况会发生巨大的变化。
　　中国的租金回报很高
　　用市场的办法解决问题
　　作为资本来说，第一个是房子租不回来钱就等房价上涨。
　　第二，等时间长了有一些减税，美国减税很多年前就开始了。
　　中国的REITs也早就开始了，写在2003年的18号文件里面，过了五年以后2008年温总理写到政府工作报告里。
　　但是REITs、房产基金等等在实际过程中发挥的作用不大。
　　至于租金的收益，二手房为主或者房改房为主的租赁，这个租金回报很高。
　　北京的房改房像刘教授在学校买的房子两万块钱就买一套，后来交给中介，一个月租两千块钱，一年2.4万收入，不交税，一年回报率超过100%。
　　大部分的租赁房还是这种房，这是一定赚钱的。
　　我们也有租赁性住房，在长沙，也挺赚钱的，为什么赚钱？
　　把房子都卖给老百姓，让老百姓在几年之内房子返租，我们包租，回报率比一般的回报率高。
　　旁边的房子租金两千块，我们房子六千块钱租金，老百姓也高兴，他也不住，房租还帐，还本还息够了之后再要房子。
　　我个人觉得如果叫市场的话，应该用市场的办法解决问题。
　　用市场化的方法，公开监督和法治的办法来解决的话，这个市场才会不但越来越规范，而且价格越来越合理。
　　在竞争过程中要允许价格通过竞争趋于合理。
　　延伸阅读：任志强谈长租公寓与空置税
　　来源：观点地产
　　观点地产新媒体：现在龙湖、碧桂园、万科大量做新的业务，就是长租业务，您觉得这个市场大吗？
　　任志强：长租是对高端市场的，我们公寓的房子比周边的租金贵2倍多。
　　工作地和居住地不同的结果造成高端人士需要有长租公寓，但是总量需求没那么大，特大城市里头按国际的看法，租赁性住房大概要占到50%左右，按照不同城市的比例，逐渐在降低。
　　中国相对来说比国际上的租赁市场要大，就是因为我们的户籍制度导致工作地和居住地不同。
　　所以可能就需要有两套很好的房子，比如说所有的地产公司基本上都有大量的外派干部，几乎所有的地产公司都是这样，进入一个城市就外派一个，所以他一定要在新的地方增加新的居住空间。
　　有的给补贴，特别是干房地产的，他肯定是拿了钱就先买一套房子，干了5年以后再卖掉，所以不会说去租一套房子。
　　但是短期的，比如说外派半年、一年的，可能就租了，要外派三年、五年的，可能就买了，所以还是有一部分人要租。
　　这样的情况就造成我们名义上计算好像城市房子已经一个户口本有一套房子了，或者有一套房子多，但实际上远远不足。
　　我可能有两套、三套，可能老家有一套房子，然后在两个不同的城市长期居住，一个地方待半年，每个地方都有一套房子。
　　观点地产新媒体：有些还没给父母住。

　　任志强：所以没办法，空着，我这半年在这个城市，那个城市的房子空着；这半年在那个城市，这个城市的房子空着；我这个家可能就过年过节才回来，剩下都是空的，那怎么办？
　　所以按这样计算，我们的房子永远不够用，根子在户籍制度。户籍制度导致所有都跟不上，没办法把劳保、医保都给转移了，孩子上学也都不能转移。
　　所以有人说，我们的城市和农村的空置比世界上所有的国家都高。
　　我认为是这样，我们有好几亿流动人口，按户口本计算，有41%的户籍人口城市化率，另外的58%有百分之十几二十的流动人口，再加上农业的流动人口，进了城要有房子住，然后在农村的房子就得空着，所以空置率就是高。
　　即使在一个城市里，可能也有两套或三套房子，在父母旁边得有一套房子，父母的房子住不下，为了照顾父母，得就近住。
　　老婆上班的地方可能有一套房子，老公上班的地方可能还有一套房子，一周在一个地方住几天。
　　你把北京搬到了副中心，那边是不是得有房子？那我家里这些人怎么办？还得有个房子。
　　美国不存在这个问题，因为没有这么高的空置率。
　　即使这样，人家的总量也比我们多，因为人家的总量不是按户籍人口计算，而是按居住人口计算，人家1比1.1或者1比1.2的时候，和我们按户籍计算的1比1.1是两回事，人家的房子是够用的，我的房子是不够用的。
　　我们还有这么多独居人口，就是孩子都不跟父母住，得所以是不是得有两套房子？
　　有人说房子多了，这是胡扯。大家以为我们的房子够用了，以为我们的城市建设已经不错了。实际差远了，现实社会和理论统计上的差距是巨大的。
　　观点地产新媒体：现在有一些老人自己的房子没有住，搬到养老院去住了，这套房子就常年放着。这种房子应该拿来出租，或者把它用起来，可以参照香港吗？
　　任志强：把房子拿来出租的时候，像德国等很多的国家用的是减税。德国收的是空置税，香港也准备要收空置税。
　　空置税是什么概念？只要你的房子有人住，就属于充分利用了，没人住就是浪费了。
　　所以要充分利用，概念就是如果这个房子空置半年以上，就要征你的空置税。
　　德国用空置税的办法，同时用出租减税的办法，如果房子空着要收税，要是把房子用于出租，就给你减税。
　　减税的概念是什么呢？就让你的出租收入不高，否则你要加税。
　　若果租金高了，大家不愿意租，我减税以后，租金相对控制，但是你的收入很高，因为没有税，你的回报率很高。
　　这和房产税是两回事，即使是收房产税的一些国家采取的政策都是把房子交给合作社，由合作社交税，不用交税而且给你减税，出租回报还挺高，鼓励的就是要用私人住房建立租赁市场，全世界都是这样。
　　德国如此，日本如此，香港如此，都是私人住房占整个租赁市场的70%左右。
　　我们的毛病就在于私人住房进入到租赁阶段以后要加税，说这房子是借给我兄弟姐妹的，借给亲戚朋友了，就是不想交这个税。
　　要是减税的话，合理合法的私人住房租赁市场就建立了，所以应该是鼓励大家买第三套、第四套，然后把房子用于租赁的时候用减税的办法去建立私人租赁市场，而不是用单位的名义，或者集体的名义，或者国有企业的名义去建立租赁市场，这样建立不起来。
　　建立起来要想盈利一定是高租金，否则租金低的话，回报拿不回来。私人就没这个问题，因为私人有按揭贷款，他有减免税。
　　我们这次个人所得税的征求意见稿里，其中就有把住房贷款利息抵扣，所有国家都是这样，因此他们的私人住房进入到租赁市场的时候，成本是很低的。
　　但是单位不行，我们名义上说发了REITs，人家的REITs是免税的，我们的REITs要交两重税，单位要交一次，个人要交一次，所以租金要多高？
　　只有私人的住房是低成本的，进入租赁市场后，相对来说租金水平就很低。
　　观点地产新媒体：中国什么时候可以实行空置税？
　　任志强：中国实行不了空置税，因为中国是非装修交房。
　　观点地产新媒体：现在不是大量要精装交房吗？
　　任志强：没有用，美国人、德国人、日本人在卖房子的时候，这个房子装修得非常好，二手房要装修完了才能卖。
　　香港规定得很清楚，什么叫空置？实际上现在也有相当于空置税的税，法律上规定是一个人同时拥有两套可以居住的房屋，超过半年以上，卖这个房子的时候要交税。
　　如果低于半年，卖这个房子的时候不交税，因为你是在换房子。
　　有半年的时间是很正常的，所以还是一套房子，因此这房子就不交税。但是要半年以上还没有卖，就要交税，所以已经有一定限制性条件了。
　　中国没有办法，因为交的是毛坯房。有的人愿意买毛坯房，因为每个月还贷压力减低了，还得差不多了，再贷一笔钱装修，或者有钱再去装修，所以空置一定很长。
　　也就是说，你租房子也好，卖房子也好，二手房交易也好，先得查你是不是符合条件，不符合条件不能卖，你能做到吗？做不到。