央行降利率、降首付能否激活房地产市场

经过全国切实执行保交房工作视频会议，并发布了三个通知。其中，央行等两个部门调整了首套住房和二套住房的首付比例，央行还宣布了首套房公积金贷款利率的变化，并取消了全国范围内的房贷利率下限。这些举措刷新了首付门槛的历史记录，不再区分限购和非限购城市，统一为不低于15%和25%。这些调整将极大地影响一二线城市，降低购房门槛，增强了购房、换房的能力和意愿。

房屋贷款利率已经出现显著下降！取消了首次购房和再次购房的贷款利率政策下限，这意味着房屋贷款利率还有很大的下降潜、力。之前，全国首次购房的利率下限是LPR减少20个基点，再次购房是LPR增加20个基点。LPR目前是3.95%，因此首次购房的利率下限是3.75%，再次购房是4.15%。

然而，针对连续三个月房价环比和同比都下降的城市，允许打破首次购房利率下限。因此，目前数十个城市的首次购房利率已经打破下限，最低为3.25%，大多在3.45%左右。

现在，央行直接宣布“取消全国范围内首次购房和再次购房商业性个人住房贷款利率政策下限”，各地将自主决定下限水平。实际上，现在许多城市在再次购房认定和贷款上都非常的宽松，因此不仅首次购房贷款利率会继续下降，再次购房也将全面下降。

此次公积金贷款利率下降的力度也非常大，已经超过了2022年的降幅。上次是降低15个基点，这次直接降低25个基点。相较于上述利好消息，下午的会议才是重大政策！央行将设立3000亿的住房保障再贷款，鼓励支持地方国有企业收购商品房用作住房保障。政府开始大规模收购房产。

实际上，不少城市已经在行动，今年2月，重庆国有企业率先出手收购了4207套商品房用于保障租房。除此之外，青岛收购了2319套；天津滨海新区收购了1826套；杭州临安也计划收购商品房作为公租房……自然资源部也表示，可以“酌情收回、收购已经出让的闲置存量住房用地，帮助企业解决困境。”不仅是销售端，供应端也受到了限制。

4月30日的高层会议再次提出“统筹研究消化存量房产”，继续明确要求商品住宅去化周期超过36个月的城市，暂停土地出让，这在历史上是少有的。可以看出，高层此次确实感到紧迫。

从高层几次会议对房地产的讨论可以看出，房地产的重要性已经被提到了最高，并传达出了“房地产行业必须稳定”的信号。当前，居民收入预期疲软，房价下跌预期仍然是限制房地产市场企稳的因素，再加上人口结构问题和房地产库存积压的影响，稳定还需要更多的时间。但是，国家救助房地产的决心已经完全体现在政策上，未来还将有更多的政策出台，房地产信心将逐渐恢复。