买90平方米的房子，你准备好了吗？

　　自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　从近期出台的相应政策中，我们能够明显地看出，各种利好购房人的政策条款中涉及最多的就是90平方米及以下的中小户型房源。分析人士认为，中小户型房源的总价低，贷款总额少，与大面积相比支付银行利息较少，首付和月供也相对轻松，其在日后的升级置业过程中转让和出售都比较容易。在嘉兴，政策面的导向作用也开始逐步改变嘉兴人“住大房子”的观念，“只要够住就行的”想法已经开始逐步深入人心，买90平方米以下面积的房子能够减轻不少负担使得大家开始关注这一类型的户型。

　　90平方米，契税优惠临界点

　　“家大了空旷，小了温馨。”对于嘉兴房地产市场来说，90平方米右的小户型一直不乏消费者，在这一人群中，单身人士、新婚夫妇和老年人占到了相当大的比重，在二手市场中类似面积的户型一直比较紧俏。不少市民表示：“这种户型对年轻人来说实用，性价比也高。起码5至10年不用烦。”在注重房子居住功能的同时，还要兼顾到房子的投资价值，成为这一人群的普遍想法。

　　最近推出的房贷新政，不仅调低了契税，更能够享受首付两成，让90平方米以下面积的房子受到市民热捧。在市民心目中，对于住房的概念逐步由“越宽敞越好”向“够住就行”转变。“从小到大到中”，几乎是欧美多数国家城市单户住宅的发展历程。而中国的房地产发展似乎也经历着类似的过程。80年代的房改房的住宅面积普遍在60平方米左右，到上世纪90年代以80平方米户型为主流，1998年以后至今的黄金10年内，普通住宅发展到120平方米/户。若按照“小-大-中”的规律，时下似乎正是住宅户均面积的理性回归时代。

　　专家认为，本轮调整结束后，即将到来的购买力是以首次置业者、外来人口进城、工薪阶层购房、大学生毕业留城等为代表。年龄阶段和社会角色决定了购买力有限，开发商为获得市场，住宅户型也开始相应向小户、低总价发展。同时，无论是90/70政策还是现在对首次置业者的税费减免，都是从保障民生、推进城市化进程角度出发的举动。而90平方米以下与首次购房，是界定这一人群的标准。

　　合同中写明低于90平方米就能享受契税优惠？

　　10月下旬国家出台新政。不仅明令首次购房90平方米以下可以首付两成，契税也随之下降到1%，正是在这种状况下，面积为88平方米和89平方米等略低于90平方米的户型成为不少购房者心仪的对象。惊喜之余，不免担心，合同中所规定的面积就能作数吗？毕竟现在大家购买的房子多数是期房，万一房屋交付后的面积超过了90平方米，还能享受到缴税、贷款的优惠？一旦要为多出的面积付出更多税费，开发商会承担吗？

　　嘉兴房管处的相关负责人表示，契税完税是以房屋交付时测绘部门测量出的实际建筑面积为依据，“是申请产权证时的实际测量面积，而非合同约定面积，超出90平方米的均不享受减免政策。”这意味着，一旦房屋交付时测绘部门所测量的实际建筑面积超过90平方米，购房者就享受不到1%的福利契税政策及首付两成的优惠。

　　而按照国家建设部《商品房销售管理办法》的规定，允许合同约定的建筑面积与实际交付的建筑面积误差比绝对值在3%以内实行多退少补，即面积少于合同面积的，按照实际成交单价的双倍对不足面积进行退还，而超出的面积购房者则不用承担任何费用。换言之，一套88平方米、89平方米的房子，如果刚好实际面积误差比绝对值在3%，很容易就会超过90平方米。

　　律师支着，购房签订合同前应做出约定

　　“开发商公布的房屋面积，的确只是户型设计时的预测面积，而建筑施工都是手工制作，实际交付后的面积缩水或放大，开发商自己也难以预见。”业内人士表示，正是基于这样的情况，购房者在签订合同时应该与房产商在合同中作出约定，好避免这样的情况出现。

　　嘉兴矛盾律师事务所律师何晓东提醒，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；若面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。

　　“我建议购房者购房的面积不要太正好接近90平方米，即使合同购房面积再增加3%的建筑误差绝对值，还能在90平方米以内;若合同面积再增加3%的建筑面积误差比绝对值，实际建筑面积可能要超出90平方米的。”何晓东表示，最好能与开发商在购房合同中对除增加面积的房款外的其他增加费用（主要是契税、贷款利率优惠等）的承担有所约定。 （■王悦晖）