从房改房上市谈住房二级市场的培育

　　张 伟 平

　　房地产市场由于其土地出让、划拨属于国家宏观调控的一级市场，因此住房市场在整个房地产市场中属于为二级市场。但单就住房市场而言又有增量市场（初次转让）与存量市场（再转让及租赁等）之分，鉴于在住房交易中，人们已习惯于将存量住房交易即“二手房”的上市看作住房二级市场，所以本文所要谈的住房二级市场也即指存量住房（二手房）的上市交易。
　　从发达国家和地区看，一个完善与发育的住房市场是以存量市场的发达程度为标志的。由于我国的特殊情况：将近半个世纪的实物福利分房与近十年时间的公有住房出售，使房改房目前已成为当地存量住房的主体。所以当前要培育与激活住房二级市场，首先必须分析研究房改房的上市现状。从中寻求对策，使之更好地启动市场、扩大内需。
从本市情况看，嘉兴是浙江省的一个地级城市，据资料显示：现有各类存量住房约7万套，建筑面积500万平方米左右。经两轮房改方案的实施，至去年底已累计出售公房4.8万套，计建筑面积306万平方米（约占可供出售成套公房的88％），住房自有（私有）率已近85％。所以房改房已占城市存量住房的61％，占自有（私房）住房的72％。从去年住房销售与上市交易情况分析：全年商品房销售面积33.4万平方米，“二手房”交易1479件（其中房改房327件）、交易面积14.5万平方米（其中房改房2.1万平方米）。可见增量（商品房）与存量（二手房）的销售、交易面积比为2.3：1（与住房市场比较完善与发育的国家、地区相比是倒挂的），其中房改房上市成交面积又只占存量住房成交面积的14.5％（与其在存量自有住房中的占比极不相称）。
　　为何住房二级市场不旺，特别是房改房的上市又特别低迷?笔者认为主要有以下原因：
　　一是受传统的住房消费观念影响。经过多年的房改与宣传，职工居民在住房上一味向国家、单位“等靠要”的思想有了转变，但传统的“量入为出”、“一房伴终身”的思维模式与消费方式还根深蒂固。许多家庭总想积攒够了钱再买房，且要么不买，买则“一步到位”伴至终身。缺乏负债消费与梯度消费的观念，往往对个人改善、解决住房持等待、观望态度。
　　二是受住房实物分配“末班车”的冲击。由于去年是本市实物分房向货币分房过渡的政策调整年，一些经济能力较好的单位仍在政策许可的范围内为职工购建房，其中住房面积未达标职工便搭乘实物分房的“末班车”享受房改的换购政策。使原本可通过房改房上市，达到以小换大、以差换新、以远换近的自主消费需求，仍为单位集团消费所替代。据统计当年单位公房出售中，属于未达标换购房的有1028户，占当年公房出售总数的14％。可见，实物分房对住房二级市场冲击不小。
　　三是缺乏完善的中介服务支持。市场必有供、需两方，一宗房产的成交离不开“卖主”与“买主”。由于房改房欲上市者，都是一些工薪族，受支付能力制约，在出售旧房、购置新居的过程中，一般都迫切希望原房能尽早找到买主“脱手”变现，即便找不到买主，在申请贷款购房的情况下，也希望通过出租旧房来提高个人的还贷能力。由于上市者对房市信息不灵，特别是缺乏一个既能提供全方位中介服务又能直接进行房屋收购置换的公司，造成上市难与成交成功率低的问题。去年经市房改部门核准房改房上市的户数为643户，最终进入市场成交的只有327户，成功率只有51％，就是一个明显的例证。
　　四是受单位、部门壁垒的影响。在房改房上市过程中现还存在各种困惑与阻力：首先，一些单位以“留住人才”、实行住宅区“封闭管理”为由不让上市。其次，由于当地房、地两家，过去在公房出售中未同时核发土地使用证（即使不是房改房，土地使用证的发放率也很低），如今一下子强调需持“三证”（房屋所有权证、土地使用证、契证）才能上市，甚至将单位过去在土地使用审批环节上遗留的一些历史纠葛也转移到购房职工身上，不能直接凭房产证申领土地使用证。致使一部分上市房屋受阻于未及时领到土地使用证而无法成交。还有，户籍管理部门制定的购房落户政策只规定购商品房的非城镇人员允许落户城市，也影响了一些人对购买“二手房”的热情。
另外，去年国家建设部、财政部、国土资源部与国家税务总局联合出台了房改房、经济适用住房上市税费与土地出让金、所得收益征收管理的新规定，而有关部门尚未对原有的上市政策作具体的衔接调整，也给住房二级市场带来一定的影响。
　　鉴于以上情况，当前要启动和培育住房二级市场，特别是推进房改房的上市，有必要从以下诸方面采取相应的对策措施：
　　一是加强政策引导，消除消费误区。首先要通过宣传，倡导一种梯度消费的新观念。每个家庭成员在不同的年龄段，在不同的社会环境、生活条件影响下，对住房的需求（包括改善）程度及对住宅的使用功能、居住环境等要求都存在着明显的差异，所以必须转变“一步到位”、“一房伴终身”的旧有消费观念和消费模式，达到通过上市不断改善居住条件的消费需求。其次随着实物分房的终止，职工今后购房主要依靠工资、住房公积金、住房补贴和个人住房贷款来实现，也就是说需要通过将20-30年的预期收入，转为即期住房信贷消费，这是世界上发达国家都普遍采用的政策，所以迫切需要我们通过宣传，消除不愿负债购房的误区，引导超前消费。
　　二是加快住房货币化方案的出台和住房补贴资金的到位。单位停止住房实物分配后，原有不利甚至冲击住房上市的房改实物换购政策宣告结束，这给房改房的上市和住房二级市场的形成创造了一个十分有利的时机。据当地对行政事业单位住房情况的调查分析，属于无房的或承租公房的职工约各占10％，已购公房中属于面积未达标的约占70％，其中20-30％有近期改善的打算，所以住房二级市场的潜力非常大。问题在于如何使之真正转化为有效需求。从多数职工筹资换房的设想看，首先是打算上市旧房取得一块资金，然后在购房时申领使用住房公积金和住房补贴，再是借助住房公积金或银行贷款，以这种“1+1+1”的方式提高自己的购房支付能力。其中住房补贴在职工购建房时发放能起到重要的催化促进作用。所以当前必须加快住房货币化方案的出台实施。尽早将住房补贴发放到符合条件的购房职工手中。
　　三是完善中介服务，促进存量与增量市场的联动。如前所述，当前住房二级市场普遍存在的上市难与成交成功率低的问题，主要是缺乏一个能提供全方位服务的中介机构。上海建立房屋置换公司的经验值得借鉴。由于有了这样一个集交易、中介、服务于一体的实体，既消除了上市者对住房市场的信息“盲区”，又能为上市者提供房屋买卖、评估、贷款、抵押担保以及政策、交费、办证等“一揽子”全程服务，其上市的成功率是显而易见的，加上直接收购旧房置换新房，可以有效地实现存量与增量住房市场的联动。
　　四是必须消除单位、部门不利住房上市的政策壁垒。随着市场经济的发展与企业经营机制的转换，企业以“留住人才”和对原住宅区实行“封闭管理”为由阻碍房改房上市的做法应及时摒弃。为支持个人住房消费，满足职工已购公房上市，有关部门应按服务承诺的要求及时为购房职工核发房屋所有权证并凭该证无条件为购房人发放土地使用证。对购买“二手房”的非城镇人员应视同购买商品房的规定享受农转非的政策，以推动城市化的进程。在有关上市税费与土地出让金、所得收益的征收上，都应体现鼓励与促进。
　　房改房的上市，激活整个住房二级市场。

（论文刊登《浙江房地产》2000年第3期）