［嘉兴］楼道灯 “罢工”背后的“反公地悲剧”

　　□经济走笔

　　■记者 汪 莹

　　前些天，我市某老住宅小区的楼道灯“罢工”了，一到晚上漆黑一片，阿姨扭脚、阿婆摔伤的事时有发生。有人提议每家出点钱给每层安装个楼道灯，结果招来一片反对。一些人甚至说：“晚上我很少出去，用不着。” 结果，这个社区91幢楼房263个楼道，没有几个是亮灯的。

　　如果是某个业主自家的灯，问题恐怕早就解决了。但楼道灯是公有财产，每个人都是所有者和使用者，虽然大家都希望有明亮的出行环境，但是总有人不愿意掏自己的腰包，安灯的钱永远凑不齐。

　　楼道灯“罢工”的局面恰恰符合经济学中的“反公地悲剧”理论。“反公地”作为一项资源或财产，存在众多的所有权人，每个人都有权使用，但又都没有能力单独使用。这就像一间房子的大门安装了需要十几把钥匙同时使用才能开启的锁，这十几把钥匙分别由不同的人保管，他们又往往无法在同一时间到齐。显而易见，打开房门的机会非常小，房子的使用率也非常低，就如同总也亮不起来的老楼道。

　　据不完全统计，市本级现有老住宅2544幢、居民约18.6万人，楼道灯“罢工”一直是老住宅小区物业管理中的“老大难”。从上周公布的我市物业管理意见调查结果看，虽然85.91%的业主对目前的物业管理表示满意，老住宅小区楼道“黑灯瞎火”却依然是业主投诉的焦点。

　　楼道灯“罢工”上了“黑名单”，作为当事人的物业管理公司也是一肚子苦水。目前我市老住宅区物管收费每月每户4元至6元，收费率却只有60%左右。一些低收入居民不愿意缴费，其他业主觉得只有自己缴费不公平，最后干脆大家都不缴了。于是，老住宅小区的物业管理权成为一块“反公地”，业主物业管理权的行使也成了“反公地悲剧”。

　　收费如此困难，亏损的风险大，专业化的物业管理企业自然对老住宅小区不“感冒”。到头来只好由街道成立小物业公司为老住宅小区提供一些低成本、粗放式的日常保洁，根本无力解决楼道灯亮化问题。

　　业主不愿管、街道不能管、物业公司不想管，类似的“反公地悲剧”周而复始。如此恶性循环，不知“黑灯瞎火”的老楼道何时才能亮起来？

　　笔者认为，要点亮“罢工”的楼道灯，需要公共财政对老住宅区物业管理实施一定的补贴，并减免营业税以吸引更多的专业化物业管理企业；也需要业主转变传统福利公房的消费观念，学会“花钱买服务”，用“质价相符”的物业管理帮助楼盘保值、增值。

　　但是，既然“反公地悲剧”的产生缘于“反公地”支离破碎的产权，悲剧的化解就需要产权的整合，具体到老住宅小区就是分散的物业管理权的整合。把分散在每名业主手中的物业管理权集中起来，依靠业主个人、街道和物业管理公司等不同利益主体显然行不通。政府支持下业主参与的小区自治就成了解决问题的关键。民主选举产生的业主委员会可以代表业主行使物业管理权，同时完善的业主权利代理行使制度和业主代理权的授权规则也是必须的。另外，还要明确业主、业主委员会、物业管理公司等各方的法律地位和责任，赋予政府相关部门监督与处罚的行政职能。

　　如果业主委员会正确行使物业管理权，就不会因凑不齐购置费而让楼道灯“罢工”；如果物业管理各方的职责明确，业主会更自觉缴费，即使还有个别人不愿意，也要考虑一下处罚的压力。只有实现了管理权的整合，老住宅小区的物业管理才不会成为“反公地悲剧”。