「年初全款优先，年中一成首付！2018…嘉兴楼市回顾」- 嘉兴房产超市

年初全款优先，年中一成首付！2018…嘉兴楼市回顾

　　这一年，嘉兴楼市走的并不平静。

　　上半年与下半年是截然不同的两个半场，就像是一场足球赛，上半场疾风骤雨，达到巅峰；中场过后，却是购买力透支、预期下降，楼市疲软。不论是土地市场，还是新房市场，观望情绪愈加浓厚。

　　总体而言，从疾风骤雨到和风细雨，这一年的嘉兴楼市是充满了变化的一年。我们不妨透过下面这一系列关键词，回顾下这一年楼市。

　　关键词一：利率上浮

　　今年应该有不少想买房的人被高房贷利率所吓退。今年，嘉兴市区大部分银行，对首套房贷利率执行基准利率上浮20%。

　　其实自2017年1月份开始，至今年10月，全国首套房贷款平均利率连续22个月上涨，到今年11月才首次停涨，但房贷利率已经较基准利率上浮了16.5%。

2017.1-2018.10全国首套房利率走势

　　在这样的背景下，今年三月份时嘉兴有多家银行执行首套房利率上浮10%-20%。8月与10月底我们也分别做过两次调查，基本还是维持在上浮20%，只是10月底时在放款时间上有所松动。

　　现在，全国首套房贷款平均利率停涨，嘉兴明年的房贷利率能否有所下调呢？值得关注。

　　关键词二：多部门联合、专项整治

　　这个关键词，代表着今年嘉兴楼市的政策变化。

　　这一年，“限购”、“限贷”、“限售”、“限价”，嘉兴楼市的“四限”政策继续执行。然而并不是这“四限”政策一直执行下去，楼市就能一片祥和宁静，反而是随着政策的执行生出了许多乱象。上有政策，下有对策，自古有之。

　　于是在6月14日，嘉兴市建委等9部门联合发文，表示要加强对嘉兴市区房地产市场监管。8月23日，嘉兴市建委等10部门联合发文，将在全市开展打击侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象专项行动。

8月嘉兴市建委等十部门联合发文

　　这两次的多部门联合整治可以说是嘉兴楼市转变的开始，让市场重归理性，也为接下来更大的变化埋下了伏笔。

　　关键词三：低溢价、流拍

　　纵观嘉兴全年的土地市场，一、二季度时虽不复17年的狂热，但15宗宅地中仍旧有三宗触及限价，成交楼面价也是明显走高。

　　转折发生在7月份，市区出让的8宗宅地无一封顶成交，底价成交、流拍开始出现。9月份，市区5宗宅地或托底成交，或流拍，“凉凉”之声四起。五县也陷入了同样的境地，下半年多块土地遭遇流拍。

　　年底时，土地市场有所复苏，然而此一时、彼一时，这时不论市区还是五县，低溢价乃至底价成交已是主流。

　　行情的变化，让开发商拿地时更加理性，更加趋优性。可以预见，未来优质地块将更受关注，土地市场分化也会越来越明显。

2018年嘉兴市区土拍概况图

2018嘉兴宅地市场溢价率走势

　　关键词四：全款优先、一成首付

　　2018年上半年，嘉兴楼市“疯狂”犹存，房源短缺，逢开必罄，大批人手握着钞票想要进入楼市，为了买房，连夜排队的现象时有。

　　于是“全款优先”成风，甚至成了当时购房的一个规则。

上半年为买房排长队

　　而变化往往来得很快，当调控升级，投资的潮水退去，真正有购房需求的那批人头脑冷静下来之后，首先坐不住的是各大楼盘。以国商区某盘的“一成首付”为代表，分期首付、首开让利、支持公积金贷款、特价房等各种促销政策接踵而来，与上半年的全款叫嚣有着天壤之别。

下半年一成首付重现江湖

　　关键词五：精装改毛坯

　　市场温度的变化，影响着各大楼盘产品定位的变化。以至于精装改毛坯，在今年的嘉兴楼市中数次出现，称得上今年楼市的一大现象。

　　上半年，多个楼盘计划精装入市，想找个看得进的毛坯楼盘，很难。然而到了下半年，大家纷纷应市而变，转为毛坯入市，包括了几个定位于高端改善的楼盘，都已毛坯入市。这一下倒是让不少购房者减轻了购房成本。

　　关键词六：抢跑

　　市场的变化，还导致了开发商在营销策略上的转变。在需求收窄的情况下，抢跑在前成了许多开发商的选择。

　　因为继续等下去，一个是内部情况可能不允许，另一个市场环境的变化存在诸多不确定因素。

　　在11月时共有21个楼盘公布预售，新增房源4489套，成了今年的单月最高，环比10月份的835套，增长了438%。12月截止到今天，也有11个楼盘公布了预售，新增住宅2344套。对比全年也是新增住宅房源较多一个月。

　　其实从全款到一成首付，从精装到毛坯，到最后的抢跑，都是在内外环境的变化之下，开发商应对市场的举措。

　　明年外部市场环境如果没有大的变化，这一系列的举措或许还将延续，甚至会有所加强。而从目前传来的风向来看，明年调控基调还将延续，“房住不炒”定位继续坚持，“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”的“三稳”目标不变，明年市场或许将向更加理性的方向发展。

　　关键词七：改善

　　最后要讲的一个关键词是改善。今年，在投资者退场之后，购房者的置业需求有了变化，改善型置业正在，或者说已经成为主流。

　　其实，前段时间我们做过的一次网友调查里面也有关于置业目的的问题。从网友的回答来看，改善自住占的比例最大，达到了40.77%，占四成。

　　目前市场上在售的楼盘中，往往也是改善型的楼盘热度更高一筹。

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　　无论如何，2018年已悄然而过，一波关键词是今年楼市走过留下的“足迹”，回首而去，印记深刻。2019年，且行且珍惜！

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