购房者心态回归平和　开发商依然是看好市场

　　刚进入2010年年初的楼市，正值传统销售淡季和政策密集调控的尴尬期，经历了去年的持续火爆之后，购房者在不断强化的政策调整中心态回归平和。同时，对于嘉兴房地产市场来说目前的可售房源也处于“空档期”，小面积户型的旺盛市场需求和房源供应之间的巨大落差也同样让开发商对市场依然持乐观态度。买卖之间再次出现了愈演愈烈的博弈味道，而即将过去的1月正好应征了这种情况的真实性。

　　高端楼盘受影响有限

　　意向客户针对性强

　　“其实很多人实在错过了比较好的购房时机后，近一年时间一直在不断关注各种楼盘，对于眼下看房客人数略有缩减的情况，我们认为也是一个相对正常的市场反映，相当一部分购房者是在等待下一个合适的机会的出现。但对于高端项目而言，我们认为这种变化并不会十分明显。”二手房的政策回调以及近期密集的调控动作使得很多购房者将目光又一次拉回到新房市场，理论上有可能侧面推升新房人气。但结合当下的购房环境，看房人数的踌躇心理愈发明显，但在近两年一直销售很旺的高端住宅市场上，很多开发商并未有过多的担心，在谈到这段时间楼市人气偏淡对高端市场的影响时，业内人士作出如此分析，去年楼盘的销售完全是‘买方市场’，而从过去的一月来看展厅的来访量持续减少，而在营销过程中销售人员的技巧、产品的每一个细节以及样板房的整体氛围等各方面都提出了更高的要求。”

　　“我们的房子不是让所有的人都要知道，既然产品项目是做过市场筛选细分的，那么我们的最终购房者也是对产品有针对性的一个群体，所以对于中高端住宅项目，不管在什么市场环境下，我想开发商对待看房客都应该保持一贯的专业认真态度，虽然楼市观望情绪愈发浓厚，成交量持续低迷，但高档楼盘还是受到了客户的追捧。”一家在近期刚开盘的高端楼盘负责人表示，“开盘不到两周我们的成交套数已经超过了我们预想的结果，市场低迷我们反倒觉得对高端住宅的影响并不大，好地段，好房子，永远会有好价钱。”

　　2010年元旦假期一结束，各个高端楼盘看房客数量的相对减少，从消费一线的销售状态反映出了人们对2010年政策调控的期待，很多经历过沉浮的开发商也并未慌其手脚，甚至对未来可能发生的变化也并不担心，在众多房地产企业中，有一部分高端项目早就对自身产品进行过市场细分，对看房客的类型要求也会从以往的盲目求多向细分化、精细化转变，不会盲目求多求杂，从产品定位到购房者需要形成定向定位，由此看来，高端住宅产品还是具有不错的前景。

　　中低档楼盘影响最大

　　看房客全身而退

　　李先生最近一段时间经常会接到售楼处打来的销售电话，向他询问是否近期有买房的打算，而这种电话主动销售是去年整年不曾有过的现象。从去年的楼盘销售排队等号不差人，到现在的人气骤冷只缺人，面对近期的楼市观望态势，开发商也是出了一身冷汗。

　　据一位销售人员讲，最近的看房人数少得可怜，他们只能动用原来累计的客户信息进行电话沟通，以了解目前大家的购房心理。很多看房客显示出了较强的观望情绪，购房者更关心的是他们比较看好的楼盘未来的价格会是怎样，会不会有下降的可能等。业内人士认为,处于上扬阶段的房价今年有望止住脚步，但是楼市究竟能否退烧还是一个未知数，很多购房者认为可以停下来等一等看一看了，但是供需矛盾还是存在。从整体上看，今年的楼市还是一个不错的市场，那些有刚性需求的客户是销售的主要方向，项目品质是楼盘价值的长期支撑点，尤其是在这样一个观望的大背景下，购房人日渐理性，楼盘的综合品质竞争力会进一步放大，能否在同等价位下买入高价值的房子，将会成为左右买家出手的关键。

　　但从岁末一系列关于稳定房价的信号开始出现后，整个房产市场交易量明显偏低，整个市场转入等待和观望阶段。一位正准备年底购房的齐女士向笔者谈到：“从2009年初就一直在看房子，看着房价逐渐走高，自己也一直在犹豫，最近看到很多关于抑制房价的消息，觉得现在的市场波动还是很大，时机还不是太理想，所以想暂缓看房计划。”业内专家也表示，2010年初的看房客数量有所减缩，一方面是传统销售淡季的一贯特点，另一个方面就是今年政策调整吊起了整个预购房或者是看房人群的胃口，从前些日子里的惶恐情绪中暂时解放出来，想看看政策走势的大有人在，所以对于目前看房客数量减少的这种阶段性现象是很多购房者紧盯政策做出的反应，相信春节过后这种现象将会逐步缓解，售楼处的人流量将会有所回升。

　　二手房市场急速转冷

　　牵动楼市神经

　　近期市区几家二手房中介公司，相比年前12月下旬的火爆的咨询场面，2010年的开门迎客注定随着天气一样急速转冷。多家中介都反映：相比年底，今天的看房客人数大约下降了70%。就算是来的少量看房客，他们的态度也是理性看待，都表示要等等看。“如果二手房市场的交易量上不去，房产价格就有可能降下来。”一位看房客告诉笔者。

　　市区一家大型二手房中介公司的经纪表示，目前卖方对价格的预期并没有改变，不会因营业税的出台而让利于买家，使得大部分房源、尤其是5年以内的房源要价不仅未变，而且实际售价还有不同程度的提高，“要买家迅速接受调价还很困难。”该置业顾问称，由于买卖双方陷入“拉锯”状态，所以现在二手房市场人气偏淡。“近期二手房市场成交量的大幅缩水，最主要的原因还是二手房营业税新政开始执行带来的效应，交易双方要观察市场在新政条件下的走向才进一步采取措施。执行营业税新政后，今年一季度市场有趋淡的可能。去年12月已经透支今年1月市场，所以可以预计今年1月将出现非常明显的下滑，成交量将下降50%。”

　　不过，今年二手房的潜在需求依然较大，预计到春节过后，看房客将会逐渐增加。禾城二手房市场在新年元旦开始出现降温端倪。同时，随着楼市新政在元旦开始实施，连续出台的楼市调控政策似乎初现成效，二手房市场也迎来新一轮调整期，购房者涌现观望情绪，成交量迅即减少。相关人士日前表示：“二手房近期的调整将出现在春节前后，若成交量持续下滑，价格将会有所松动。”　（N 王悦晖）

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