购房退定金:认购协议是否代表买房合同?

来源:网络来源
2019年09月25日 12:05:18

要说签订预约书能否退还预约金,还是朋友的私信问我,在预约书上约定履行义务的具体期限如何?明确了让我什么时候交款、开发商什么时候交房?如果开发商想强迫我签一份合同来付款呢...这些问题归结为认购书是否是购买合同。


1.认购书是购房合同的情形


我之前有过一个案子,小区业主都因为逾期交房打官司的环节了,却不能出示购房合同,只有一份认购书,事实上现在各地也有这种情况,购房以后只有认购书,甚至于有的地方的小区业主连认购书也没有,自己签过哪些文件手上也没有,问及违约责任、交房日期、办证期限等问题都答不上来,除了知道买了套房大概什么时候能入住什么都不知道,真的是一问三不知。


业务关系是在这种情况下形成的吗?要看认购书里的条款具不具备购房合同的主要内容,商品房销售管理办法确定的内容总共有13项,如果都具备就有可能被认定成购房合同:


(一)当事人的姓名或者名称及住所。


(二)商品房基本情况;


(三)商品房的销售方式;


(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;


(五)交付标准及时间;


(六)装饰、设备标准承诺;


(七)供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和相关权益、责任


(八)公共配套建筑的产权归属;


(九)面积不同的处理方法;


(十)办理产权登记有关事宜;


(十一)解决争议的方法;


(十二)违约责任条款;


(十三)甲乙双方约定的其他注意事项。


然而,仅有这13项是不够的。另一个重要条件是开发商已经收取购房款,根据司法解释,购房款应被认定为购房合同。在这种情况下,如果你想归还房屋并再次退款,这不是一个应用押金罚款来退还押金的问题,而是要通过终止合同来完成。


2.认购书不是购买合同


当业主与押金签订合同时,他看到了合同和合同的细节。以上13项是基本的,违约责任条款特别重,给买方带来压力。然而,事实上,无论上述13项是否得到满足或购买价格是否收到,作为一项合同,由于甲乙双方已同意在未来某一天签订购买合同作为预约合同,预约持有人同意在预约资金支付之日起x天内与出卖人协商商品房购买合同的相关条款。


除了约定将来签订合同的日期外,还会有这样的条款:本认购书将在甲乙双方签订的商品房销售合同生效后自动终止。预约金何时变成购入住宅费用的条款,表示预约书是约定预约意向的约定,最终的内容在新的合同(本合同)的缔结过程中协商确定。两者是独立有具有联系的合同,联系在于都和签订购房协议买卖房屋有关,独立在于认购书指向的是订立买卖合同的行为,而购房合同指向的是所要购买的商品房,所以不论认购书叫商品房认购协议还是商品房买卖合同,只要内容上不是对未来签约行为结果的确定,而是对将来要签合同的约定,都是认购书,一个预备性合同。


3.合同没签成,定金退不退


关于预约书是如何被认定的,关于直接存款退扣的问题,业主最多的是不签合同是违反合同,存款不会退扣。但真实情况是任何合同的签订,都是双方协商一致的结果,尽管现在开发商提供的格式条款不会变,业主仍然有权利提出添加或者删除某个条款的权利,如果因为开发商不原因变更条款而没签订合同,这属于在协商过程中未能达成一致,不可归责于任何一方。


最关键的一点儿,都是对小区业主威慑较大的认购协议条文:购房者早已充足拟定并愿意房产买卖合同书的全部条文,若以其规定变更条文无法达成协议的,由购房者担负合同违约责任,不退回订金。本条款是剥夺购房人权利的条款,符合法律认定无效的格式条款。 因此没有睡不着的事情。 预约合同的主要目的是,约定将来签合同就行,协商如何签合同,明确他们各自指的是合同行为和具体的家就行了。


所以说,只要没有签正式购房合同,就还有和开发商协商签合同的机会,也就有退定金的机会,开发商不退定金?

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定金 认购 合同

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