说说换房:你会选择先买房还是先卖房呢

来源:
2019年09月25日 12:58:20

房价上涨时,换房的人应该更加谨慎。 对于只有一套住房的朋友来说,先买房子还是卖掉房子是个大问题。

在北上广深这样的限购城市换房更是艰难,是那些只能购买一套房的非本地户口人群。换房就意味着必须先卖房,接着租房,然后找房,结果还不一定能买上。

这不,北京的一位外地哥们儿换房一不小心换成了北漂,从自住房换成了租房。虽然这类事少见,但换房的风险性却切切实实。一般来说,换房子有两种方法,先卖房子再买房子,先买房子再卖房子。下面我们从几个方面来说一说换房那些事儿:

换房原因:

1 .为了孩子能上个好学校;

2.现在的房子太小住不下;

3. 周边环境和房子本身问题;

4 .为了面子;

5.有钱任性;

6.为了和父母近点儿。

明确了换房需求,接下来就是卖房再买房了。换房族可以选择新房子或二手房,两者各有千秋。

新房子:

优势:税费相对简单,只有契税和公共维修基金两项大额支出。房源全新,价格较二手房更低。

劣势:新房子通常位置更偏,配套不完善,交房周期较长,等候成本较高。

二手房:

优势:房源大多位于商圈比较成熟的地区,配套齐全。

劣势:二手房税费较新房子更高,公共维修基金虽不用交,但契税、中介佣金、卖方转嫁的营业税、个税等更高。如果是非普通住宅,税费成本通常高达房价的10%。

完整的换房流程通常是这样的:卖房→审核买房资质(限购人群)→寻找新房源→签约→入住。但实际上,并不是人人都能很顺畅的把这个流程走完。原因可能是:

1、 政策变动,买房资格审核出现问题,卖房后,无法在目标区域买房,比如北京的通州区就实施了单独限购政策。

2、 卖家或爽约。这对换房族的风险大。

虽然先卖风险更大,但先卖的成本更低,因为卖完后又可以按首套房成本来买房。我们来算一笔账。A君在上海有一套70平米的两居室,打算换一套120平米。按上海2016年4月均价45851元/平米计算,A那套70平米两居室市价约为320万元,同地段置换120平米约需550万元。

换房成本比较:

住房贷款开支

先卖房后买房:

已卖房总房款全部算作首付,剩余230万元选择20年商贷,利率按首套房85折计算,月供为14144.44元

本息支出总额为14144.44×240(期)≈340万元

其中利息总额为109万元。

先买房后卖房:

已卖房总房款全部算作首付,剩余230万元选择20年商贷,利率按基准利率计算:月供为15052.21元

本息支出总额为15052.21×240(期)=360万元

其中利息总额为131万元。

契税支出:

先卖房:执行首套房契税税率1.5%,契税额:550×1.5%=8.25万。

先买房:执行二套房契税税率3%,契税额:550×3%=16.5万。

由此可算出,由于贷款利率和契税的差别,先卖房比先买房贷款支出少近20万元,契税则少交8.25万,总买房成本比先买房要少28.25万元。

需要注意的是,合理安排过渡时期的住房也很重要,因为完美房源并不那么容易寻找,要给自己留好退路。

对于已经有住房来源的上班族来说,先卖完住房再买房是更现实的选择。尽管面临房价上涨的风险,如果你不先卖掉房子,你就不能买新房子。此外,手头现金可以更快地完成购房,减少房价波动的影响。在房地产业并不大平稳的今日,操纵负债,降低系统性风险是关键的。

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