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年前楼市最后一击：淄博新区部分新建住宅限价！限转让！大涨终落幕？

【房产超市网】2.15日讯（编辑二脚）在2月14日下午，淄博发布了一则《淄博市房地产市场调控联席会议办公室关于进一步加强淄博新区房地产市场调控工作的通知》（下称通知），其中对淄博新区部分区域内的房价做了重点的要求，这则新通知或许会为2018年的淄博房产市场定住发展方向，引起了购房者和业内人士的广泛关注。

“地王”频现、以往政策影响的局限性催生新《通知》

2016年下半年以来，淄博房价涨幅有目共睹，随后为了维持市场的平稳发展2017年淄博相继出台了淄博公积金首付提升至30% 二套房利率调至1.1倍政策、《淄博市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》、《淄博市房地产开发经营管理条例》等调整政策。但以上政策对淄博的房产市场产生的影响比较局限。（2017年政策回顾点击查看）

限房价区域一览

其次，对房价能够造成直接影响的土地市场持续火热，频频刷新地价记录。仅2017年所谓“地王”已易主过四次，相比以往5-6年一次地王易主的频率来说，属实有些频繁。

而想要让淄博房地产市场走向正常并平稳，需要的是务实且有效的调控政策。

《通知》四限：限房价、限转让、限车位价格、限储藏室价格

此次《通知》中首条是对淄博新区部分区域实施限房价、限转让的措施：

1.淄博新区世纪路以西、北京路以东、鲁泰大道以南、和平路以北范围内，新建普通商品住宅预售均价控制在11000元/㎡以内，需取得不动产权属证书满3年后方可上市；

2.北京路以西、上海路以东、鲁泰大道以南、和平路以北以及上海路以西、天津路以东、新村西路以南、和平路以北范围内，新建普通商品住宅需取得不动产权属证书满5年后方可上市；

3.上海路以西、天津路以东、鲁泰大道以南、新村西路以北范围内，新建普通商品住宅预售均价控制在12000元/㎡以内，需取得不动产权属证书满3年方可上市交易；

4.天津路以西、原山大道以东、中润大道以南、和平路以北范围内，新建普通商品住宅预售均价控制在10000元/㎡以内，需取得不动产权属证书满3年后方可上市交易；

5.原山大道以西、滨莱高速以东范围内，新建普通商品住宅预售均价控制在8000元/㎡以内，需取得不动产权属证书满3年后方可上市交易；

限房价区域一览

同时，以上限定新建普通商品住宅预售均价区域的项目，地下车库、车位价格不得高于13万元/个，储藏室价格不得高于2100元/㎡，全（精）装修按成本计价出售。

再结合《通知》中的第三条中：

严格实行“一房一价”，网签备案价格要与批准预售价格保持一致；

根据土地出让时限定的预售均价向房管部门申报价格备案；对预售申报价格高于开发成本20%以上的项目，严格限制预售许可；

分期开发销售的项目，后期销售的楼盘申报备案价格与前期同类型、同品质楼盘备案价格相比，涨幅不得高于上年度城镇居民人均可支配收入增幅；

开发商取得预售许可后，三个月内不得上调备案价格，三个月后需要调整的，需要向房管部门申报，房管部门按照年度涨幅不得高于上年度城镇居民年人均可支配收入增幅进行审核，超出的不予核准；

开发商申报普通商品住宅预售价格备案时，应同时提报车库（位）、储藏室、全（精）装修等销售价格，严禁同构太高车库（位）、储藏室、全（精）装修的价格及其他方式，变相提高普通商品住宅价格。

此次《通知》实施的对象为：自《通知》印发之日起，凡未取得商品房预售许可的房地产开发项目（含分期开发项目），均按本《通知》执行。

需要普通购房者注意的是：普通商品住宅是什么？

各地规定存在细节上的不同，但以下条件至少要满足：

1.单套建筑面积在144㎡以下；

2.住宅小区建筑容积率在1.0以上；

3.单套住房就是在公开市场可以销售、出租的住房；

4.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

因此要注意，此次《通知》限制对象，不包含144㎡以上住宅或别墅。

新《通知》在发出什么信号？

一、炒房子的不好炒了！从此以后购买新区的新建普通商品住宅，不仅房价限价，还须取得不动产权证满3年后方可上市交易。也就是说，你如果买了房子用来往外卖盈利，那也得取得房子房产证后3-5年后，才可以交易；

二、以后新区所划定区域内的新建普通商品住宅，不能轻易的涨价，以往一周调价一次的现象成为历史；

三、想买二套房子不那么容易了。购买二套房的住房公积金贷款首付款提高到百分之四十以上，公积金1.1倍利率使用，且公积金已经使用两次的，不准再使用。

变相划定新区核心区？

此《通知》一出，对于未限定价格的区域，有声音称：此为变相划定新区核心区。而很多业内人士认为，即使此举变相的划定了新区核心区，这对普通购房者来说造成太大的影响，因为不管何地，核心区内住宅定位的客户群体大多为：对生活品质有较高要求的购房者。

就像地王价格无法代表普通住宅价格一样，核心区内住宅价格也无法代表刚需定位住宅价格。

淄博新区非唯一

从调控的层面来说，2月14日，淄博新区并非是唯一一个限房价、限转让的区域，济南市的济阳县也在同天出台了更为严格的政策。济阳县的角色与淄博新区的角色相同。被许多济南媒体称为济南的“雄安”，一年内撤县划区、引进近千亿资金投资。

2017年济阳县房价的上涨幅度在济南市独树一帜，淄博新区房价上涨幅度同样如此。

济南市济阳县房价走势

与淄博《通知》同天发布的济阳县《关于完善调控措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，更为严格，二套房住宅贷款，首付比需要60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年；并建立新建商品住房售价的最高限价制度，按毛坯房定价，最高销售单价不得高于9000元/㎡。

从购房层面来说，新区也绝非唯一的选择，南城区、高新区、经开区等区域不乏盛世康城五期·泽园、嘉亿国际二期、水晶郦园等性价比高的品质楼盘。

在全国楼市维稳、政策不放松的整体基调下，淄博这次针对新区的调控不会是最后一次，新区也不会是唯一进行调控的区域。淄博这次的涨价狂欢盛宴或许真的到了该谢幕的时候。

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