尴尬了！燕郊这个板块没有桥通北京，房价还会坚挺吗？

对于燕郊来讲，通勤价值是首位，其次才是教育、医疗、商业和公园等配套。

从近5年成交量分析来看，燕顺路板块＞燕高路板块＞迎宾路板块＞燕灵路板块＞其他板块。

从航拍图中也可以发现，燕顺路两侧分布着密密麻麻的高层住宅，主要原因在于该板块与北京一河之隔，是进京的咽喉之地，拥有通燕高速、京榆旧线、燕潮大桥、京秦高速等与北京相连的路网，可见其通勤价值要远远大于其他板块。

今天要说的是一个区域板块，这是一个承载希望的地方——燕郊南城。

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燕郊南城的房价，名列前茅

燕郊南城的贵气，令人敬佩不已。

如果你走进南城，会发现这边空地非常多，居住小区也比较分散，生活配套没有老城区成熟，这儿没有大型的商业综合体，只有个别小型的商业广场，而且进京公交网较为单一，只有一条894路到潞城，但这儿的房价却排在前列，整体住宅均价高于燕郊平均价3000元/㎡左右。

很多人不喜欢老城的拥挤与嘈杂的生活环境，还想要高品质的住宅产品，恰好南城能够满足需求。

从空间上看，燕郊南城毗邻北京城市副中心，跨过河就能到人民大学、地铁6号线、运河商务区，想象空间很大。

另外，基本面价值也在提升，平谷线燕郊段将于上半年动工，燕郊西出口改造将于6月底建成，在空间上与北京城市副中心形成了“同城化”发展。

区域内部欠缺的教育资源也正在改善，比如港中旅学校将要今年9月招生，燕南学校已开工建设，预计明年9月投入使用。

燕郊南城主要发展医疗康养产业，总投资31.5亿元的陆道培医院项目落地燕郊，计划于今年三季度全面开工建设。

这些公共服务资源加快了燕郊南城的城市化建设进程，当然，对于重造一个新区来讲，从规划到真正落地变成现实还需要时间，但燕郊南城已经在全力行动了。

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缺少进京路网，房价还会坚挺吗

近几年，燕郊南城的路网规划引起了很多燕郊人的关注，比如燕郊102国道南移、康城大街西延、南外环西延、燕郊西出口改造等路网，均可提升燕郊南城的通勤价值。

不同地区的路网衔接，需要各地区相关部门统一规划才能实现，而不是只看一个地区的规划。

上文提到的路网中，只有燕郊西出口改造工程落地了，其余3条都已经被规划没了。

也就是说，以后从燕郊南城进京还是要靠通燕高速，或许要等到2025年地铁开通后，才有希望改善燕郊南城现有的通勤困境。

缺少进京路网的燕郊南城，未来的楼市何去何从？我们先看看燕郊南城的价值都有哪些：

1、地段价值。与北京一河之隔，是燕郊临近北京的板块之一，且毗邻北京城市副中心核心区，这是燕郊其他板块不具备的地段优势。

2、产业价值。环北京地区的医疗康养之地，重点承接北京的养老产业。

3、教育价值。港中旅九年一贯制学校，规模和标准很高，是燕郊唯一一所拥有双操场和风雨操场的学校。

4、产品价值。燕郊南城的住宅数量不及老城区，但多为品质高的小区，比如港中旅一期和天洋城4代北区的园林在燕郊能进入前10行列中。

综上所述，燕郊南城是一个适合走高端品质产品的区域，用优质的产品弥补自身通勤能力的不足。

当然，燕郊南城也有环京地区的通病——开始规划很美好，最终落地成鸡毛。把时间轴拉长，就能看到一个区域的庐山真面目，不客气地说，早期的燕郊南城是靠概念支撑的区域。

比如，燕郊天洋航天现代服务产业发展区，除了一座航天主题乐园之外，其他皆为天洋城4代的住宅及商住产品。还有港中旅海泉湾温泉休闲度假区，因为规划的变动，最后只建成了住宅项目。

这就告诉我们一件事实：信规划不如信规律，信概念不如信地段。环京地区有很多概念支撑，最后能看到的价值是地段。

所以，我们相信燕郊南城的未来一定会成为高端人群安家居住的首选之地，至于房价是否会坚挺，这要看以后燕郊南城的公共交通能力能否提升！

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夏威夷蓝湾

地址：燕郊南城迎宾路南夏威夷蓝湾

23000元/㎡_均价

（三）房预售证证第（2020008）号

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