「《2019年山东省房地产行业发展报告》之政策和市场解读」- 潍坊房产超市

《2019年山东省房地产行业发展报告》之政策和市场解读

　　【房产超市网潍坊站新闻中心报道】3月13日，山东省房地产业协会通过线上发布《2019年山东省房地产行业发展报告》。发布会上，易居克而瑞济南机构总经理唐堂解读《报告》政策和市场情况，对2020年房地产市场做了研判。

　　全国市场解读

　　2019年，金融政策整体总量宽松，但居民房贷、企业融资前松后紧，5月份以来房企融资环境持续收紧，重点涉及信托、外债、开发贷等多领域。棚改开工量显著缩水，“计划减量、实际超量”也在预期之中，货币化安置比例降低，多数调研城市拆迁进度显著放缓。

　　2019年二季度土地市场出现短暂回暖，土地价格一度伴随优质地块用的供应增加而快速上升，但进入下半年后，由于融资渠道持续收紧，市场溢价率降到历史最低位，土地市场热度一度转冷。

　　成交量不及2018年，一二线城市成交占比明显提升：

　　2019年全国300城土地市场成交建筑面积约26亿平方米，较2018年同期下降了1.7%。从全年成交量来看，2019年成交高峰主要集中在下半年，主要由年末各个热点城市推地速度变快使得12月成交量最高。

　　数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

　　成交金额同比上涨12%，增幅较2018年进一步收窄：

　　2019年，全国300城经营性用地成交金额达63331亿元，同比增长12%，与2018年全年16%的涨幅相比明显收窄。成交总金额增长速度放缓，主要是因为今年下半年资本环境监管更紧，使得开发商融资困难，资金比较紧张，拿地热情较以往也有所下降，成交地块也多以低溢价成交为主，使得全年成交金额增速趋缓。

　　数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

　　2019年楼市在下行压力中韧性前行，虽部分城市购房需求尚未充实，但在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的支撑下，整体行业规模仍较2018年微增。

　　三四线强韧性支撑行业销售面积增速转正，全年销售规模将再创新高:

　　2019全年商品房销售面积为171558万平方米，比上年下降0.1%，商品房销售额159725亿元，增长6.5%。从月度来看2019年大体呈现先升后降的趋势，在“金三银四”中基于部分二线城市及少数环核心三四线城市尚存轮动需求，各能级城市均出现了短暂的小阳春行情，新房销售面积及金额均出现了同比小增。

　　数据来源：国家统计局

　　从房型来看，三房占比53%，四房比重大幅增长，二房占比持续走低。2019年，随着改善性购房需求持续释放，新建商品住宅市场三、四房成交比重继续明显上升。从面积段来看，一线80-90㎡刚需化、二三四线100-140㎡改善特征再强化，随着购房消费观念的不断升级，在改善需求增加推动下，因此现阶段市场上中间面积段住宅产品更为畅销。

　　山东市场解读

　　2019年，山东各地市房地产市场整体比较健康，出台的房地产政策多是从维护市场开发和销售秩序角度出发，如烟台的六项制度、潍坊的加强销售监管以及山东从信用角度对企业行为的约束管控。随着房地产发展逐渐成熟，在社区配套的建设上，山东也通过政策规定，来适应教育和养老的发展需要。

　　山东的重点城市，都因循一城一策的原则，根据城市及房地产自身需要来出台政策。其中，济青两城市的人才政策比较突出，其余城市出台的政策多是为了规范房地产发展秩序。

　　从2015年起，山东省一级市场热度增高，供求面积逐步上升，2018年达到最高，2019年随着房地产调控政策出台，一级市场热度有所下降，房企拿地趋于理性。

　　2019年全省共供应土地4918宗，供应土地建筑面积为33031万㎡，相较2018年全省供应5128宗，供应面积35904.44万㎡环比下降7.25%；2019年全省共成交土地4055宗，成交土地建筑面积为27214.31万㎡，相较于2018年全省成交土地4502宗，成交土地建筑面积31331.04万㎡，环比下降13.14%。

　　数据来源：克而瑞山东投资决策系统；

　　统计口径：全省各城市（含县市）纯住宅，商住，商办用地；

　　全省商品房成交均价小幅温和上涨,市场总体运行基本平稳：2019年，山东房地产市场继续坚持“房住不炒”原则。山东全省新建商品房销售12729.17万平方米，与2018年市场相对较热时相比，略降5.4%，市场成交仍较活跃；销售额10271亿元,同比增长2%。

　　数据来源：国家统计局

　　从山东部分城市住宅房型结构来看，普通住宅市场三房占比61.24%，四房比重大幅增长占比34%，二房占比持续走低。从成交面积来看，普通住宅市场户型100-140㎡面积段占比最大，随着购房者的消费挂念不断升级，改善需求逐渐释放。

　　从CRIC监测的省内4个城市各户型成交套数情况可以看到：三房占比高达61.24%，稳居成交主力，四房比重升至34%紧随其后。但就增速而言，四房相较于2018年上涨了17个百分点，同比增幅居首；三房同比下降了11个百分点；大部分户型成交占比与去年相比则均呈回落趋势。

　　从CRIC监测的4个城市各面积段成交套数占比来看，100-140平方米面积段产品合计占比五成以上，占据绝对成交主力地位。就增速来看，100-160平方米各面积段成交占比与2018年相比全部回升，而100平方米以下小面积段产品占比则均有回落，改善型需求逐渐释放。

数据来源：山东投资决策系统

来源：山东省房地产业协会

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