且不论这个数据真实与否,中国住宅的空置率之高,早已不是新话题。只要夜晚到郊区新城的楼盘看看,基本都是乌黑一片。从小区“亮灯率”,就可简单窥见住房 空置的真相。
虽然“亮灯率”可以提供最直观观察,但终究只是微观数据。我国每年出售的新房高达1700万套,这些房子流入市场,究竟是用来自住,还是出租,抑或长期空置,一直都没有明确答案。
今年6月,香港对新房征收空置税。
对于捂盘一年以上的新房征收5%左右的空置税,通过这种举措,刺激新房上市交易。
香港的空置税只对新房征收,存量房源不在其列,其意图很简单,以税收成本防止开发商捂盘惜售,从而刺激新房入市,进一步缓解楼市供求紧张的局面。
事实上,香港人多地少,住房一直都相当紧张。住宅空置率已从2010年的4.7%下滑到如今的3.7%,在国际上也算是合理水平。
与之对比,加拿大温哥华更进一步。
2017年,温哥华就推出空置税,对空置的住宅按照1%房价按年征收空置税。
空置的界定标准是一年内居住不满6个月,当时共确定8000套房子符合空置标准。
在具体操作上,温哥华要求业主自主申报,并辅之以水电数据作为参考。
如果存在虚假申报或造假情形,将被课以1万加元(5.32万人民币)的罚款。
温哥华的空置率也仅有5%,即便如此,空置税还是粉墨登场。
香港和温哥华的例子说明,征收空置税并不难,而且也能起到立竿见影的效果,但回到内地,空置税果真有可能落地吗?
实际上北京住建委早在2010年就提出对“不住不租不卖”的空置房征税,但当时由于住宅物业布局分散、数量多,且产权界定、统计口径、征收标准饱受争议,因此,空置税未能进入实际操作阶段。如今再提空置率,支持的呼声很高,但也有专家提出难以界定,没有实际意义。
社科院支持开征空置税。
在今年5月中国社科院发布的《中国房地产发展报告(2018)》提出,房地产调控的目标是“让全体人民住有所居”,而不是为了增加财政收入,因此这份报告建议用“空置税”来替代房产税,从而增加住房持有成本,提高住房利用效率。
上述报告还提出,空置税对象可以锁定在非家庭自用住房而不出租的家庭,而对家庭自用住房,即便是空置也不宜征收。
专家担心起不到实际效果,空置税征收难度大
为精准遏制投机,分拆细化房地产税的思路初衷无可厚非,却面临不小的现实困境。空置税的概念并不新鲜,直奔主题“房子是用来住的,不是用来炒的”,但是放在国内不同城市的分层现实里,主题就容易千变万化了。
首先空置率很难计算,谁来界定如何界定都存在很大争议,征收难度大,必然导致征税成本很高;其次如果一线城市的空置率尚有蓄意涨价之嫌,那么很多三四线城市的房子便是想卖卖不出去。
而经济学家、原北京大学国发院教授薛兆丰认为,空置率没办法客观计算。例如,我有两套各50平方米的房子,自己住了其中一套,那么可以说另外一套50平方米的房子是空置的。
当然,如果政府真的要对我那一套50平方米的房子征税,我也有很多对策。怎么证明房子是空置的?看水表还是看电表?事实上,不管看的是水表还是电表,我都很容易雇人定期去开开水龙头开开电闸,让里面的水表电表动一动。这样除了平添一种新的职业,像遛狗一样遛房以外,空置税起不到任何实际的效果,而只会扭曲市场对房型设计的实际需求。
单一的增加空置税解决不了问题,要抑制楼市过热,仅仅是空置税还不够。其中包括消费税、空置税等的一系列安排,也包括如何处理与土地出让金的关系,不只是简单增加税种的问题。
房地产的泡沫要消,确实不能一脚踢破。相当一部分人认为房地产税尤其相对狭义的房产税,设计初衷仅仅是控制房价的手段和地方增加财政的途径,这两种思路或许有人会故意迎合,但一定不是顶层设计房地产税的本意。
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