疫情之下，预测今年房产销售面积降4%至15%

　　写在前面：如果疫情2月底结束，则2020年全国住宅销售面积同比降约4%;如果疫情于3月中结束，则销售面积同比降幅约8%;如果疫情于6月初结束，则销售面积同比降幅约15%。

　　“新冠”疫情会对2020年房地产市场

　　产生多大的影响?

　　_市场上普遍的方法是跟2003年非典时期相比，但由于2003年中国房地产的背景跟当前有较大差别，难以得出有价 值的参考。

　　我们认为，尽管从市场规模总量的角度看，2003年的经验参照价 值不大，但月度之间的环比变动有一定的规律。疫情对市场的冲击逻辑是一致的，我们尝试通过对比月度交易变化，将历史影响的幅度平移到当前，来预测此次新冠疫情的影响：

房价涨跌

房产销售面积

　　NO. 1|壹 市场的拐点跟随疫情拐点

　　政策也是一样!

　　首先，我们对2003年非典影响进行复盘。2002年12月15日广州出现第 一例确诊非典病例，此后经历较长的发展期，到2月末进入爆发期，并持续两个月，4月末拐点出现，5月为回落期，进入6月后基本无新增病例。

　　“非典”期间，2003年2月全国商品住宅销售量比2002年12月[1]下降83.6%，跟前两年平均水平差不多，可认为没有受到太大影响。但3月销售量比2月继续下降0.2%，而前两年迅速反弹增加19.8%。

　　4月环比3月继续下降2.6%，降幅有所扩大，前两年4月比3月依然增长2.3%。5月初随着疫情拐点出现，降幅收窄，市场开启修复。6月份之后，市场销售环比变动与前两年基本吻合。对比后发现，非典疫情的影响主要在3、4、5月。[1] 因每年1月全国商品住宅销售数据不予单独公布，故2月销售量的环比变动情况是与前一年12月进行比较，下同。

　　2018、2019年两年，房地产市场已进入到一个平稳期，月度交易量之间的变动关系非常稳固，我们以这两年的数据作为参考中值，并比照“非典”期间疫情对市场的影响幅度，测算2020年月度房地产销售情况。短期市场会怎么走最重要的一个变量是新冠疫情持续的时间，疫情持续时间会影响到政策的变动。我们也需要把政策变动的影响纳入进来。政策的逻辑大体会有三个：（1）如果疫情在2月份能够得到控制，市场具有较强的自我修复能力，政府可能只会在供给端出台一些降税减费的支持政策，帮助企业渡过现金流难关。（2）如果市场持续到3月仍然无法复苏，意味着一季度的经济下行压力将会很大，政府可能会通过一些需求端的放松政策，比如对限购政策的调整、税收成本的下调来刺激经济回调，同时，为了保持房价的稳定，政策一般是放松而不是刺激。在当前杠杆水平相对较高的情况下，防风险的宏观目标依然制约政策力度，不轻易使用金融工具。（3）如果疫情持续到上半年，对经济的伤害或将触及债务危机，市场则不具备自我修复的能力，如果政策不加以干预将有演变成经济危机的可能。因此，防风险的宏观政策则会转向防止经济衰退、防止金融崩塌的方向。此时，一般性的供给端补贴政策、减税政策效果有限，甚至部分金融政策也难以发挥作用（企业和居民借新债补旧债，修复资产负债表而不是扩大投 资消费），就需要出台刺激性的金融政策。

　　NO. 2|贰如果疫情在6月初控制全年成交面积下降16%

　　基于此，我们来测算疫情对新房市场的影响。

　　我们做三种假设：第 一，假设“新冠”疫情在2月底基本结束，那么与非典时期相比，即“新冠”期间的2月，对应“非典”期间的3-5月

　　总的判断，全年全国商品住宅销售面积同比下降约4%，该降幅在我们所预测的无疫情影响下的2020年全国商品住宅销售面积同比降幅的基础上有所扩大。

　　第 二，假设新冠疫情在3月中基本结束，则此次疫情爆发期2月与非典期间的3-4月对标。

　　2003年3-4月月均商品住宅销售面积较同年2月的变动幅度为-1.4%，而2001-2002年该值的平均值为21%，疫情爆发使得商品住宅销售环比增速回落近23个百分点，预判2020年2月商品住宅销售面积较2019年12月下降约60%。

　　综合得到，全年全国商品住宅销售面积将同比下降约8%，该降幅与受前期强调控影响下的2014年销售同比降幅相当。

　　第三，假设此次新冠疫情到6月初才能彻底结束，鉴于此次疫情传播性强，感染基数大，我们认为回落期将持续近两个月。

　　综合全年全国商品住宅销售面积同比下降约15%，该降幅将仅次于1998年房改以来金融危机影响下的2008年。

我们来测算疫情对二手房市场的影响。二手房方面，二手住宅销售所受到的冲击不仅来自疫情的影响，还有疫情结束后新房的冲击，因为目前房地产所处的金融环境相对紧张，2018年开始房企对于回笼资金的诉求越来越高，因此大概率新冠疫情结束后新房会出现明显的降价，实际上2003年也是如此，2003年4-7月价格均偏离之前的变动曲线，出现累计10个点的下跌。具体看，由于2003年非典期间中国二手市场并不发达，二手市场没有疫情对于市场影响的参考系，因此本文参考2003年非典疫情对新房的影响来大致模拟对二手房市场的影响。由于没有全国二手房交易数据，链家重点18个城市的月度成交面积数据作为没有疫情影响情况下的“正常曲线”（即2018-2019），然后参考2003年“非典”期间及结束后对短期新房销售变动幅度。疫情于2月底得到控制的假设下，2020年一月链家重点18个城市成交面积环比下降38%，2月受疫情影响成交面积环比继续下降。3月疫情结束后参照非典期间情况，将迎来市场修复期，叠加二手房市场的“小阳春”现象，三月成交面积环比将高于往年平均水平，此后市场走势与2018-2019年情况基本吻合。总体来看，疫情将导致一季度成交面积同比下降16.6%，全年成交面积较2019年下降3.9%。图：乐观假设下全国二手市场成交面积及环比变化测算

　在疫情于3月中得到控制的假设下，总体来看，疫情将导致一季度成交面积同比下降23%，全年成交面积较2019年下降9.3%。

　　在疫情于6月初得到控制的假设下，全年成交面积较2019年下降16.3%。

　　NO. 3|叁

　　综上，在对疫情发展情况的不同假设下，2020年全国住宅销售同比变动情况汇总如下：

　  这三种情况在我国房地产过去十几年历史上如何?从总量上看，尽管有所下降，2020年总的房地产销售面积将会超过16亿平方米，中性假设超过17亿平方米。这仍然是非常大的体量。从增速上看，历史上我们有两次重大的下行，最深的一次是2008年，其次是2014年。即使在最悲观的预测下，新房的影响也要好于2008年时期，中性的预测也会比2004年好。

　　根据上述测算，疫情对总需求的影响会导致市场出现一定幅度的下降，但不会改变行业的基本面，房地产市场仍然保持巨大的体量。企业和从业人员要对未来市场充满信心。当前市场不流通对企业造成的经营困难是阶段性的，企业要做好现金流管理。相信政府也会出台相关的政策，帮助企业渡过难关。