买房子，等额本金还是等额本息？

　　一、房贷的利息究竟多少

　　正当我们热火朝天的聊房贷时候，有人突然问了一句:房贷真实的利息是多少你们算过么?

　　这话把清姝问蒙圈了,公积金3.75%商业贷款4.9%,这不是明码标价么?

　　马上有人跳出来反对，贷款的时候钱一次性给咱们了，还款的时候分期还的，银行中间一定有猫腻，坑了咱们不少钱，实际利息一定很高。

　　用怀疑的态度去想事情很好，说明大家理财意识增强了不少。大家是不是被信用卡分期、信用贷整的惊弓之鸟了?你在做信用卡分期，注意看人家写的可不是利息，是手续费，如果银行打电话推荐分期或者信用贷也会强调是手续费不是利息。

　　手续费可是每个月不变的，本金减少手续费不变，所以实际上的年化利息是要比手续费的比例乘以12要高得多。

　　房贷是实打实的利息，本金逐渐减少，需要还款的利息也在减少，标注4.9%就是实打实的4.9%，童叟无欺。

　　二、等额本金和等额本息哪个更划算

　　房贷的还款方式有两种，等额本金和等额本息。从一开始谁优谁劣就是大家讨论的话题。

　　其实无所谓，关键还是看个人需要，如果还款能力比较强，选等额本金可以减少利息总量，如果房贷负担比较重，选择等额本息可以减轻一些压力。

　　如果提前还款选择哪个更好?

　　有的人买房子不是自住而是投 资，持有时间不会很长，三五年卖出就要提前还款。选择等额本金前期还了更多的本金，提前还款更好一些。等额本息前期还的主要是利息，提前还款更加不划算。

　　少还房贷可以抗通胀?

　　清姝还听过一个说法：现在的钱比将来的钱值钱，用等额本息还款可以抗通胀，提前还房贷不抗通胀。

　　额，真不知道这个想法是怎么来的。

　　在消费这种不产生利息的事情上，可能说得过去。但是房贷自带利息啊，现在多还本金将来就少还利息，相当于投 资了一份与房贷利息相当的理财产品。

　　目前cpi也就2%左右，房贷是可以打赢它的。当然了，即便真实通胀高很多，5%的收益率打不赢，这也是无风险投 资做的最 高收益了，想自己投 资打赢也是多冒风险换来的。

　　三、要不要提前还房贷

　　最近好像总有一种观点，提前还房贷是傻子一样的行为。其实这个事情也不绝 对。

　　是否提前还房贷还要看个人投 资收益和房贷比起来哪个更高。如果我们能够得到更稳定安全收益更高的投 资途径，当然自己做投 资更好。即便自己投 资和房贷利率差不多，把现金留在手里应付疾病、子女教育等事情上，也比提前还款要好。

　　目前看，提前还房贷的确不划算，但是如果货币政策调整，房贷利息提高了，而我们自己投 资的收益率无法覆盖房贷，还是提前还款更明智一些。

　　现在咱们的宽松货币政策运行了很多年，美国又一个劲的加息，加息应该是大概率的事件，只是国家考虑系统风险暂时还没有加息而已。而p2p这几年的收益率是持续降低中，最终收益可能之比无风险收益率高一两个点，无法覆盖房贷利息。那还不如提前还贷算了。

　　不过纯公积金贷款在利息上十分有优势，还是别犯傻提前还款了。

　　啰啰嗦嗦了半天，就是想说一句，选择房贷还款方式是根据个人需要、风险偏好，投 资能力决定的，等额本息并不比本金更高明。

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