房价实在太高了，刚需小户型住宅怎么选

　　小户型受到关注

　　随着房价不断走高，紧凑型产品越来越多地受到了市场的关注。

　　此前，由于市场一味“求大”，使得不少住宅产品面积偏大从而形成了浪费，如两房面积约100平方米左右，三房面积超过130平方米，后来出现的大平层产品，近200平方米的户型仅布置了4个房间。

　　不过近年来开发商已经变得非常务实，如市场上新近推出的项目中，紧凑型产品占比并不低，比如60～80平方米的两房、90～120平方米的三房产品占到整个项目五成以上的比例。

　　出现这样的变化，主要基于多个方面的因素。其一是政策引导。早在2010年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》便提到调整住房供应结构，要求各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。随后，各地出台的调控政策都涉及到了提高中小套型住房供应比例的内容。

　　也有业内人士表示，在高房价的背景下，小户型产品显然迎合了当前部分市场需求。易居研究院智库中 心研究总监严跃进表示，“买房难”是当前最为明显的市场痛点，而紧凑型住宅产品则因为面积适中降低了购房门槛，使得市场接受程度得以提高。

　　户型设计是关键

　　对于紧凑型住宅产品而言，户型设计需要做到极为合理才行。

　　据了解，住宅根据使用功能可以分为以下几个区域，包括：私密休息区、公共活动区、辅助区等。这些分区都有明确的使用功能，有公共性与私密性、动与静的分区。考虑到紧凑型产品空 间面积有限，因此这要求在住宅设计中正确处理各个功能区间的关系，做到动静、公私、洁污分离，这样才能保证住宅的舒适性。另外，室内的流线也必须做到流畅，交通面积应该集中且没有浪费和减少干扰情况，从而提高室内面积的使用效率。

　　此外，为了能够尽量提高空 间的利用率，在户型设计过程中往往会把某些功能分区进行合并或者连接。较为常见的做法是把起居室与餐厅合并，用餐时将餐桌拉开，而非用餐时间餐厅部分便变成起居室的一个组成部分。此外将厨房设计成为敞开式或者半敞开式，与起居室连接成为一个较为宽敞的空 间。

　　另外，房间内部尽可能多地采用可活动的轻质材料构件来分离不同的功能区域，比如双子女家庭可将一个卧室中间用可移动的轻型木质推拉隔断来分开，而平时可推开成为一个大房间;或者厕所与浴室之间采用可移动的玻璃隔断来分开，在有限的空 间做到干湿分离。

　　当然，紧凑型住宅产品也应该注重室内的通风状况及采光。室内通风状况是否良好，这关系到居住健康，所以在户型设计上，不能因为追求面积的利用而忽视室内通风条件和采光。其原则是每个主要房间都能直接采光，同时室内应着重考虑自然对流通风，以便有效改善室内空气质量和污浊气体的排放。

　　另外，市场还出现了一种极小住宅，这种产品则应注重空 间的叠加运用。据了解，这类产品面积约18～25平方米，空 间的合理共享是产品设计的精髓所在。有专业人士介绍说，选择极小户型产品，需要关注产品的设计思路。

　　总体而言，设计思路是将基本的功能需求放在第 一位，在有限空 间内，通过合理设计和可变家具实现各种基本功能。按照重要程度和使用频率，需求排序如下：睡眠、收纳、卫浴、学习和就餐。在解决基本功能基础上，在局部设计一些个性化和时尚元素，满足年轻人精神层面的追求。

　　而为了能够将所有的空 间利用到极 致，不存在浪费死角，在户型设计方面也会考虑增加收纳空 间。除了在所有能够利用的空 间布置收纳空 间之外，还会另外再布置收纳袋，家庭内部由此而显得很有条理而不凌乱。

　　切莫一味“求小”

　　在选购中小户型时，不能因为要控制购房成本选择小面积住宅而忽视了其本身的使用功能。

　　不能一味追求总价低。从购房者购置的实际情况看，低于30平方米基本上会认为太小，甚至很多时候房屋的户型也成为一个关乎个人事业成功与否的标签，面积太小，诸如前段时间推出所谓的6平方米公寓，这种“奇葩”类产品不仅会影响到居住，也会影响到其自身心理感觉。对此，严跃进建议购房者优先考虑布局合理的紧凑型住宅，而小于12平方米的物业则可以直接淘汰掉。

　　小户型产品在报批建设方面也要符合政府规划。目前住建部对小面积住宅的规定是，一居室使用面积不小于30平方米，零居室使用面积不低于22平方米。小于这个面积的极小户型往往不以住宅身份出现，因此多数此类产品为商业性质，其土地使用性质为商业用地。

　　另外还需要注意的是，由于当前一 线及部分热点城市仍执行限购和限贷政策，所以在购买紧凑户型住宅产品时，需要综合考虑是否会影响到未来置业计划。就当前情况来看，如果名下拥有房产，显然会影响到二次置业。

　　以上海为例，根据“3.25新政”规定，上海单个家庭可拥有2套住宅，外地家庭可拥有1套住宅。因此在购房之前，需要详细考虑清楚，多长时间内有可能换房，或者家庭人员数量是否会改变，比如单独子女家庭是否考虑生养二胎等等。

　　在综合考虑这些因素的前提下，然后再选择合适的住宅，以便做到尽可能满足多方需求。