地价凉了 底价成交与流拍再现

    “逢拍必抢”的土地市场大局发生转变，已是事实。

    9月16日，国家统计局公布数据显示，2019年1~8月份，房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%，降幅比1~7月份收窄3.8个百分点；土地成交价款6374亿元，下降22%，降幅收窄5.6个百分点。

    数据背后，土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频出现，苏州、南京、武汉、天津等热点城市也位列其中。9月18日，苏州楼市二次新政后首场土拍开槌，出让的8宗地块均为涉宅用地。8宗地块中，最高溢价率不过10.69%，4宗地块以底价成交。更为爆冷的是，位于相城区的苏地2019-WG-31地块在自由报价阶段无报价出现，限时竞价后4分钟内也无报价，成为今年苏州市主城区的首宗流拍地块。

    苏州此次交易是近期土地市场的“冰山一角”。诸葛找房数据显示，在流拍率方面，全国主要地级市8月共流拍55宗地块，流拍率为6.07%。其中二线城市流拍率为4.62%，环比上月流拍率上涨1.98个百分点；三四线城市的流拍率最高为7.66%，环比上涨2.58个百分点。

    今年房企中期业绩会上，万科称拿地较难，所以会谨慎；恒大表态要适度缩减规模，对拿地没有迫切性；融创则是从4月已经开始收敛拿地，孙宏斌更直言，下半年已没有拿地指标了。

    底价成交与流拍再现

    9月以来，房企活跃在地市的身影明显减弱。9月16日，上海5宗土地出让，最终均以低溢价成交。金山区枫泾镇宅地、金山区张堰镇商住用地、杨浦区新江湾社区地块成交溢价率分别为0.22%、0.19%、0.03%。

    9月12日，已有近十年发展历史的北京孙河区域最后一宗地块出让，由天恒、恒基兆业联合体获得，成交价24.25亿元，溢价率只有1.5%。同日，深圳一宗位于南山后海中心区的综合性用地成交，由华润置地以46.6亿元的挂牌起始价摘得。

    二线城市在第二季度土地市场跃升为“主角”。彼时，武汉、杭州、天津、苏州等城市成为房企“跑马圈地”的场所。但一轮狂奔结束，以二线热点城市为代表的土地市场降温悄然开启。

    9月12日天津出让的4宗地块中，有一宗商服用地流拍，其余三宗未流拍的土地，有两宗以底价成交；此前的9月4日，该市出让的土地中，位于生态城旅游区一宗地块遭流拍，而原计划于9月4日当天出让的4宗住宅用地，于9月2日暂停出让。

    惠州9月12日出让一宗起始价4.89亿元、位于惠城区的商住用地，因无人应价而流拍。

    四个月之前，来自四面八方的开发商还在武汉逢地必抢，部分去年遭遇多次流拍的地块，在这一轮高潮中悉数被房企收入囊中。但9月3日武汉出让的5宗地块中，有两宗地块流拍，余下三宗揽金26亿元，仅达到预期收入的一半。

    中原地产首 席分析师张大伟认为，资金成为企业拿地的主要决定因素。近四个月来，房地产企业的资金情况不断恶化，不断收紧的融资政策，使得拿地房企数量减少。尤其是8月以来，土地市场进入快速退烧阶段。

    国盛证券固收分析师刘郁表示，目前开发商库存处于高位，销售回款又开始放缓，势必会让房企谨慎拿地，在2018下半年已经提前预演了土地流拍潮，今年这个趋势会更加明显。

    在溢价率上，也刷新了历史纪录。中原地产研究中心统计数据显示，截至9月10日，9月成交超过5亿元的地块合计50宗，这50宗地块的平均溢价率只有7%。其中，多达20宗地块为底价成交，占比达40%。这50宗地块中，只有19宗地块的溢价率超过10%，其中溢价率超过50%的地块只有2宗。业内普遍预期，未来土地市场的降温态势不会发生变化，全年土地成交面积相较去年同比降三成将是大趋势。

    有人谨慎有人进取

    目前，大部分房企投资意愿趋谨，与2018年同期相比，销售百强中多数房企新增拿地货值均出现下滑。克而瑞研究报告称，半数销售TOP30房企中1~8月新增货值较去年同期下滑近10%左右。头部房企在投资拓展上表现更加谨慎和理性，销售TOP 10中仅华润、龙湖新增货值分别较去年同期上涨2%和19%，融创、恒大等企业降幅则超过50%。

    8月22日，融创中国董事局主席孙宏斌表示，下半年没有拿地指标，除非特别好的机会，公司基本停止拿地。恒大明确提出，将减少土地款支出，并适度缩减土地储备规模，进一步增加效益。万科执行副总裁、首 席运营官张旭表示，拿地多少的依据是收了多少钱回来，所以没有固定的拿地计划。

    “在融资环境收紧形势下，房企会适当降低对发展速度的要求，将销售回款视为当期重要目标，多数企业首先会保证拥有相对充裕的现金流，而投资拿地的安排则会适当放缓。”某闵系房企市场战投部人士对记者表示。

    但也并非所有地产公司都选择谨慎。从各梯队拿地销售比变化情况来看，销售水平在11强~50强之间的房企，拿地态度相对积极。对外宣称“规模刹车”的旭辉、阳光城，还有中国金茂、中梁、弘阳这几家千亿目标上的房企，规模诉求依旧强烈，扩张态势未减。多家有央企背景的地产开发商等也在此轮调控寒冬中“逆流而上”。

    以弘阳地产为例，今年上半年共获取35幅地块，新增建筑面积达407万平米。不完全统计，合作拿地目前已占到弘阳整个拿地比例的91%。

    号称“下半年不拿地都可以”的旭辉，在今年前七个月收购40个新项目，新增土地储备878万平方米。8月，旭辉又新获得5个宅地项目。9月3日，旭辉还以总价9.38亿元、溢价率9.6%，获得沈阳两宗回炉住宅用地，总建筑体量约16.45万平方米。

    阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌称，过去躺着赚钱的时代过去了，现在行业和过去比确实面临很多艰难的形势和环境，但和其它行业比，房地产行业还可以继续做。“尽管房地产利润在被挤压，但宁可少赚钱，也要把产品做好。这是未来房企的核心竞争力。”