房超讲座：买房需谨慎，到售楼处必须弄清的几个问题！

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       买房是人最重要的固定资产投资，无论是自住还是为了投资。但是很多人购房的机会并不多，一生也许仅有一两次或两三次。所以买房无论怎么谨慎都不为过，那购房者到售楼处咨询之时一定要搞清楚的几个问题都是什么呢?

一、项目的五证

       五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，这五证售楼处正常都是需要进行公示的，如果没有那说明项目还未取得销售资格，很可能是手续或开发商资金等硬性要求有不符合的地方。需要特别注意的是，商品房预售许可证是以楼栋为单位发放，而不是项目，所以需要留神中意的房源所在的楼栋是否已经取得销许了。至于开发商营业执照、资质、税务登记等等，那都是项目正常报建的前提条件，不符合的开发商也无法拿到最终的《商品房预售许可证》。

二、项目规划图以及楼栋平面图

       售楼处的沙盘就是看个意思，肯定比交房后的实际景观好看许多。大部分项目还会避免标识一些负面设施，比如说化粪池通气口，垃圾房，地下车库的通风口，变电站等等。部分纯高层项目还会针对水平距离与垂直高度使用两种不同的比例尺，让楼间距看起来不那么小。最 好索要项目规划设计图，根据图上标示的设施位置以及真实的楼间距和楼高数据来判断是否挡光。看楼栋平面图主要是看是否会出现不舒心的地方，比如有人不喜欢入户门对着楼梯间但的防火门或电梯门，或者电梯是否与卧室一墙之隔，或者窗户外面是真的室外还是个采光井等等。

三、土地使用权起止年限

       目前住宅用地使用年限是50年货70年，商业是40年，但其计算方式是从开发商取得土地使用权开始计算，而不是购房者购买房屋之时，所以一定要问清土地使用权的起止年限从何年何月起到何年何月止。签合同的时候也会有相关条款，一定要注意查看。毕竟开发商从拿地到销售是有个过程的。

四、不仅仅要弄清户型多大，还要问清公摊面积有多大，以及户型梁柱分布

       现在的住宅都有公摊面积，公共的走廊、入户大堂、保安室等公共面积都是大家分摊的，并不是你买了多大的房子就有多大面积可用。如果户型没有需要改动的地方，这点可以忽略，如果有那一定要问清楚梁柱分布。比如有朋友想将露台封到房间里，那一定要确定原来的窗两边是否有承重的柱子，如果有就不能打掉。这样会影响户型改造，很可能与购房之初设想的完全不同。

五、价格

       不仅仅听售楼员推荐给你的房源的价格，还要问清楼层差（相邻两层楼的差价），与朝向差和户型差。然后自己综合考虑选择户型与楼层。

六、交房条件、房证办理、违约责任

       交房时候要具备什么条件，房证什么时候能办理下来，违约了要承担什么样的责任以及违约金等等。这些在合同之后也都会有，一定要看清楚。特别要注意一些文字的区别，比如180天（自然日）和180个工作日（去除休息日，大概接近1年）的区别，开始办理（递交材料）与取得的区别。

七、物业公司的服务标准、收费标准、隶属

       确定当前的物业公司是外聘的还是开发商自己的，服务标准是什么，收费标准是什么，比如是否含电梯费，包含几张门卡与电梯卡等等。建筑商决定了房屋质量，物业公司决定了我们的居住生活是否舒心。

       上面这六个问题如果不弄懂那建议先不要着急买房，几十万几百万的投入不是小意思，对于很多刚需购房者来说，现在的一个决定影响了未来数十年的生活质量。

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