秀湖底价成交 另有2宗流拍 嘉兴9.21土拍全面遇冷
想到它会来，却没想到来得那么快！
今天，市本级5地齐拍，最终：
一向红火的秀湖板块，2宗宅地都底价成交，由嘉兴秀湖发展投资公司包揽，西南、王 江泾宅地直接流拍，嘉城集团则底价捡漏主城东宅地。
整场土拍耗时短短10分钟，快如闪电！
虽说这一次土拍，并无诸如6.6土拍的地 王级宝 地，但好歹也派出了秀湖等几宗相对有看点的宅地出场吆喝，只是，开发商依旧不买账，捧场的不多，甚至需要ZF自己出面来兜底。
可见，下半年以来，红火多年的土地拍卖，已经开始趋冷，在限价背景下，房企每一次拿地，更加谨慎，不拿高价地已经成为一种默契的共识。
如果说，7月末的土拍还处于凉意酝酿阶段，那么今天这场全面速冻的土拍，基本可以判定为这一轮土地市场降温的“集结号”。
至于全面遇冷的原因，有业内人士直呼：起价太高！存量太多！市场下行！
1、土地供应和成交量在增加。
据本网统计，今年1-8月，嘉兴市本级已成功出让了22宗宅地，成交面积达110.4万方，同比增加了72.3%；总成交金额为143.2亿元，同比增加了77.2%。
这个数字，远超去年同期，甚至，也快追平去年全年的成交量。
谁都懂的一个道理，土地供应和成交量上来了，自然也会使得库存水位上线。
就拿秀湖来说，目前板块内有佳源·秀湖印象、秀湖·金茂府、秀湖中粮祥云和卓 越·泓玺台四盘在售，潜在库存还有40多万方，算上此次出让的2宗地块，板块内的存量将达到60万方，留给开发商的竞争压力可想而知。
2、地块起价过高，预期产生分歧
短短两年时间，嘉兴宅地的起拍价从1字头攀升到了5字头，多个板块更是用起拍价便重塑了价格体系。
而今天的5宗地起价同样不低，主城东5517元/㎡，西南5298元/㎡，王 江泾3427元/㎡，秀湖两宗宅地更是站上了7字头，起拍价便已超过了秀湖金茂府的拿地价。
所以，即便是底价成交，这几宗地块的拿地成本，依旧不低。
可以说，土拍起价是ZF的心理预期，溢价率则体现了开发商的预期，显然，这一次，两者的预期产生了分歧。
3、ZF严控限价，开发商账算不过来
开发商与ZF预期产生分歧的原因，无外乎因为两者的测算逻辑不同。
对于开发商来说，他是逐利的，他的拿地逻辑是根据目前的限价水平倒推地价，有得赚才拿。
但对于ZF来说，一方面严控预售价格，一方面起拍价过高，还希望土地市场保持热度，明显这样的做法不现实。
在无法平衡好楼面价、成本以及预售证价格之间的关系，利润无法达到预期的情况下，开发商自然不敢激进、冒然拿地。
4、房企拿地意愿下降
房企拿地意愿下降，一则是因为没钱，二则是市场明显下行。
别看开发商挺有钱的样子，几十亿上百亿的资金在运作，但实际上都是加了金融杠杆的，大部分的钱不是他自已的，而是银行的钱。一旦银根收紧，开发商马上就会断粮。
而当下市场环境复杂，融资多渠道收紧，对于预期市场的不确定及对资金回流的不确定，都使得投资行为趋于保守，控制土地投资力度成为多数房企共识。
另一方面，嘉兴本轮上涨行情已超过了二年，价格翻倍，无论是单价还是总价都让市场感觉到了购买压力。最近一个月，各大纯新盘的去化情况，都不甚理想，更有一成首付、特价房等优惠重出江湖，开发商非常担心后续的购买力是否能够跟上。
来源：中国房产超市网嘉兴站
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