全国楼市现状！调控效果显现，但是……

　　1丨国庆楼市有喜有忧

　　国庆假期转瞬即逝，也代表着2023年正式进入第四季度，楼市也迎来了入了最后的冲刺阶段。

　　从个人的亲身体验到网上的数据呈现，均显示今年的旅游人数“爆炸”，官方数据已经超过口罩之前的2019年。

　　从过去的经验来看，国庆出行的人数跟楼市的热度一般呈现负相关，都出去消费了，自然而然买房就不多了，国庆楼市的行情也会显得更加暗淡。

　　今年情况如何呢？来看一些具体城市的数据：

　　来源：中指数据

　　9约26日至10月6日，全国35个代表城市，日均成交面积较去年下降了17%，较2019年同比下降了24%。

　　其中如北京、深圳这样的一线城市也出现了下滑，日均成交面积同比下降了31%、46%;

　　一线也有下降，二三四线更不必说，国庆日均成交面积同比下滑了50%。

　　但有坏必有好，国庆期间还是有一些城市表现不错，比如上海和广州。

　　先说上海，在9月放开认房不认贷之后，便已经开始回暖。

　　9月新房成交77.9万平米，环比增加39.6%；国庆期间新房成交面积10.33万平米，较去年国庆长假新房成交量才4万平方米，涨幅明显。

　　而这一波成交，很多都在国庆期间集中进入了签约期，直接把国庆的数据也拉了起来，

　　不过这并不是说上海全面复苏了，据了解，其内部分化十分明显，卖得好的基本都是热门板块项目，其余远郊项目表现较差。

　　广州也是同样道理，及时在节前，打出了“认房不认贷”+“下调二套房首付比例”+“放开部分区域限购”组合拳，收获了比较好的效果。

　　9月份广州新房成交6338套，相比8月份的4297套，环比增加了47%。到了十一黄金周，广州楼市表现依旧抢眼，和去年及2019年相比，都有很明显的提升。

　　不过值得一提的是，与过去政策刺激之后，出现的房价上涨行情不同，这一次开发商都想着降价出货才是正道。

　　据说广州现在9成以上的项目都有折扣优惠，乃至跟板块都没关系，降多降少的区别。

　　2丨政策成效分化明显

　　同为一线，为什么国庆北京、深圳和广州、上海情况完全不同呢？

　　其实北京9月的数据还不错，在认房不认贷之后，二手房成交1.42万套、新房4362套，均同比上涨30%；

　　但相比于广州，北京没有更进一步的放开政策，后续成交曲线开始下滑，国庆热度已经撑不住了，更多人选择观望，期待更多利好。

　　深圳的情况差不多，特别是同省的广州有进一步的动作之后，深圳的购房者多数持币观望；

　　目前深圳的去化周期已上升至17.5个月，随着去库存压力的不断增大，后续会不会有劲爆的的政策呢，比如全面放开？

　　一线之外，二线分化也较为明显，节前出过楼市大招的武汉、青岛、苏州表现较为出色，回升明显。

　　其中青岛全面取消限购，武汉全面取消住房限购，苏州取消120平以上限购……

　　跟一线一样，除了重启货币化安置之外，放开限购应该是楼市最后的底牌了。

　　其他二线城市表现都相对疲软，乃至其中部分城市也再节前全面放开，但后续反弹迹象却不明显。

　　而随着一二线城市放开限购，三四线城市的状态就更沉寂了，大城市的虹吸状态下，新一轮下跌几乎很难阻止。

　　总结黄金周的楼市表现，可以很清晰的看到，在重大利好政策下，一线、二线部分城市还能实现正增长，但总体市场行情依旧不容乐观。

　　这就像一列组装火车，高铁车头还在轰鸣向前，后面的绿皮车厢却已经跟不上开始晃晃悠悠，如果继续维持这样的行情，车头和车身之间一定会“断裂”。

　　如果整体大环境没办法回暖，后续楼市发展会不太明朗；

　　很多专家和自媒体都觉得：只有靠头部城市拉伸预期，让行情从“车头”传到“车身”，一体带动才是目前看起来最有效的方法。

　　因此，一二线城市的全面放开限购只是时间问题？

　　3丨市场回归市场

　　一直以来，我都认为对于楼市热度的限制是没有问题的，控制房价疯涨，让绝大多数购房者买得起房子，也是过去几年重要的成果和重大的成功。

　　但是市场环境瞬息万变，目前的情况供给大大高于需求，这时候再严格限售和限购就有些不合时宜了。

　　一直限制一线，高收入者买不了，低收入者买不起，流动性枯竭，房价就得下跌，跌得受不了，持房者就要脱手跑路，把钱都转移走了，形成恶循环。

　　经济社会中，消费也是重要一环，特别是房子还是大宗消费，越高收入越买得起，想要让楼市回暖，就必须释放这部分人的需求；

　　而对于普通老百姓来说，即使放开了一线的限购，也觉承担不起当地如此高昂的价格；

　　想要市场回暖，就得让房子动起来，而想要让高收入者买房，就得满足他们的需求，把钱流动起来。

　　有形之手和无形之手都很重要，而目前显而易见的需要继续放松限制，让市场主导，让社会真实的供需主导。

　　有人担心放开后，钱都涌入一线城市，一线的房价会再创新高；

　　担心是对的，但残酷的现实是不会让所有人都买得起核心资源的房子。

　　一线涨疯了也没关系，反正有人接盘，如果泡沫破了，自然会下跌，商业行为有赚有赔很正常。

　　也有人担心人也都涌入一线城市，三四线的日子会更难过；

　　这个担心就比较多余了，因为即使不放开限购，三四线城市的日子也不好过，与其自己埋头苦干，不如抱紧大腿，希望一二线城市吃肉的同事，能分口汤喝。

　　这并不是没骨气，而是城市体量决定，这样的发展策略才是高效实用的，国家重点发展几个城市群也是这个道理。

　　那有人说，房价涨了，年轻人、低收入者住啥？这就是国家要大力发展保障房，大力完善城市配套，大力推广“租售同权”的原因。

　　让这一批人有了较低的居住成本，较好的城市配套资源，房地产才是真正的健康稳定发展。

　　@千束：目前靠一二线房价的回暖，来推动广袤的三四线城市楼市恢复，我暂且表示怀疑。

　　@彭叔：不说有的没的，想要楼市起飞，关键还在于收入；收入不涨，那就只能进行存量博弈了，也就是卷。

　　@扫把佬梦想家：未来房子最好跟新加坡一样的双轨制，有钱有需求的就去买房，收入不高就住政府的保障房；