关于深化住房制度改革的几个问题

　　我市进行住房制度改革历时已有两年多，近来有些问题大家议论较多，记者特于目前就深化住房制度改革中几个热点话题采访了市房改办周汉林，现将访谈的主要内容刊载于下，供参考。
　　问：为什么要深化住房制度改革?
　　答：大家知道，嘉兴市区实行住房制度改革是从1992年12月份开始，经过二年多的实践房改已取得丰硕的成果，以低房租、住房无偿分配为特征的旧住房制度已在改革中逐步消亡；一个与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度正在逐步形成和发育。但是，这一步改革还有许多不完善的地方例如：住房公积金制度没有完全建立起来；租房和售房的租售比价不合理，影响了职工购买公有住房的积极性；出售公房的价格不合理，不规范；经济适用住房的供应体系尚未形成。房改要继续深化、完善，才能巩固已经取得的成果，加快新制度的形成，和2000年居住小康目标的实现。
　　深化住房制度改革要在深度、力度、广度和制度上下功夫。所谓深度，房改触及深层次的改革，和工资、财政、金融体制、住房建设体制等方面改革相匹配，力度是指租金改革、住房公积金的力度要加大；广度是指改革的面要波及所有在职和离退休职工，及所有公有住房（国家直管公房和单位自管公房）；制度是指形成一个面向中低收入家庭与社会主义市场经济相适应的住房建设、分配、管理、使用的新制度。
　　问：目前?大家都在议论，租房合算，买房合算的问题?有很多家庭开了几次家庭会议定不下来，请谈谈你的看法?
　　答：我认为：租房、买房是住房商品化的二种形式，也可以说是二股道上跑的车，改革的最终目的实行住房商品化、社会化。从长远来看，从价格和价值关系来看是买房合算，从目前租金改革尚未到位，租房和买房比价尚未理顺的情况下，租房比买房合算，很多职工都在算帐，用买住房的钱存入银行，以利息支付房租，足足有余，这是一个事实。但是随着职工工资收入的提高，房租支出要相应增加，根据国家宏观规划，到2000年住房的租金支出要达到占双职工家庭平均工资的15％，那时的租金水平每平方米4元左右，付了五年、十年房租后，房租相当于购房款，而住房仍然是产权单位的，今后，仍需要继续付房租，继续承受调整租金的负担。
　　从价格和价值关系来看，价格是价值的货币表现。目前市场商品房价格每平方米建筑面积1300元左右，而房改中出售住房，去掉四项折扣，每平方米300元左右。换言之，用300元价格购买价值1300元的商品，应该说是合算的。而且房地产是保值、增值的。嘉兴市区实施房改二年多来，已有近二万多户家庭购买住房，如果说，买房吃亏，我想这二万多户家庭应不会选择买房的，我个人也是购房户之一，如果买房吃亏，我不会选择买房的。我希望至今犹豫不决的家庭更新住房观念根据自己的能力作出正确的选择。
　　问：上一轮房改中，有许多职工以标准价购买了住房的部分产权，在深化房改中，很多人要求衔接转为完全产权，但有顾虑怕转为完全产权后，要缴房产税、土地使用税增加负担，不转完全产权，怕单位部分产权要付房租，心里七上八下，左右为难请你对此问题，作一些解答。
　　答：购买住房是产权交易，财产所有权，完全归个人，比公私共有好，部分产权和完全产权相比，有四个有利。
（1）有利于明晰产权关系，避免引起产权纠纷；
（2）有利于保障产权人的合法权益。五年以后，房改中出售的住房进入市场交易，缴纳有关税费后，增值收益完全归个人所有；
（3）有利于劳动人事制度改革，促进人才交流和劳动力资源的优化配置。
（4）有利于抵押贷款制度的建立。
　　以标准价购买部分产权的住房，是实行住房商品化的过渡政策，标准价是不标准的，真正标准价应正确反映商品的价值和价格。深化房改的政策中，国家为鼓励以成本价购房出台的很多的优惠政策，以引导职工将部分产权转为完全产权。
　　至于目前社会上流传的、部分产权的住房今后还要交房租，这纯粹是一种误解。购买住房是产权交易，购买住房合同中明确规定，购房人付清购房款以后，停止租赁关系，房屋产权归个人，房租是住房使用者向住房所有权者缴纳的，住房产权关系转让后，购房人具有住房的占有权和使用权，再向产权人收取房租不符合经济学的基本原理，关于购买住房，要缴房产税、土地使用税，在国务院《深化城镇住房制度改革的决定》中应交的税费是这样明确表述的“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后，可以依法进入市场，补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。”以成本价和标准价出售的住房均未包含土地使用价格，按国家有关规定无偿取得土地使用权的单位和个人，在以市场价格出售的房屋，在交易价格中包含的土地使用权转让的价格，因此应向政府补交土地使用权出让金，出租房屋的土地收益也应归国家所有。至于，房产税、土地使用税至今国家没有规定要向房改中购买的住房产权人征税。
　　问：职工购买住房后，还有一个后顾之忧，是住房维修问题请你谈谈购房后的维修问题如何解决?
　　答：职工购买住房后，室内部分指户门以内的门、窗、墙、阳台、地面等，自用设备指户内水、电管线及配件，卫生器具等，由住户个人负担，费用自理。室外共用部位，共用设备指屋项，梁柱、内外墙体、基础等承重部位，共用设备指上下水管道、供电干线、共用照明、共用天线、屋顶水箱、化粪池等仍由原产权单位的物业管理机构负责。
维修费用的来源：从购房款中提取不少于10％的住房维修基金。个人按成本价一次交1％的住房维修费共同建立住房维修基金，存入银行利息用于共用部位，共同设备的维修，不足时，由产权人按各自所占的房屋建筑面积的按比例分摊。
　　问：按1994年度成本价出售公有住房，到1995年9月30日截止，今后，购买住房怎么办?
　　答：稳步出售公有住房，是住房制度改革的长期政策，不是权宜之计。新建的公有住房和腾空的旧房，继续实行先卖后租，并要优先出售给住房困难户。售房成本价要逐年调整。现住房折扣逐年减少，工龄折扣统一计算到1994年12月30日不再增加，并仍然坚持自愿的原则。

（本文刊登《嘉兴统计》1995年第4期13-14页）