嘉兴：业主权益将有更好保障

　　■记者　徐行翔　通讯员　陈卫琴
　　本报讯　 业主代表无法全面表达每名业主的真实意愿；小区内的自来水总水管爆裂了，谁来埋单？房屋渗漏得不到及时维修……这些难题都可依照市区物业管理实施细则的相关规定来一一解决，业主权益也有了更好保障。市规划与建设局房地产管理处副处长张清宇介绍，与市民利益休戚相关的《嘉兴市区物业管理实施细则》已经市政府批准，将于８月１７日起正式实施。

　　业主代表只能代表自己意愿

　　按照原来的物业管理试行办法，每幢房子按一定比例选举出业主代表，小区管理的重大事项由业主代表讨论决定。而《嘉兴市区物业管理实施细则》规定，物业管理区域内由全体业主组成业主大会，业主大会会议有集体讨论和书面征求意见两种形式，但均要有二分之一以上具有投票权的业主参加；小区管理的重大事项如选聘、解聘物业服务企业、专项维修资金的使用及续筹方案等，必须经三分之二以上具有投票权的业主通过。

　　业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过２００平方米的部分，每满２００平方米另计一票，但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的３０％。

　　“业主代表只能代表自己意愿，不能代表其他业主意愿，业主因故不能参加业主大会的，可将其书面意见提交业主代表转交，需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见必须由业主本人签字。”张清宇说，这样要求业主主动参与小区管理，否则重大事项就无法作出决定，小区管理有可能面临瘫痪。

　　业主委员会有了诉讼权

　　以前，业主委员会法律地位得不到明确，这给业主维护自身权益带来了阻力，现在业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

　　同时，实施细则对业主也有较强约束，如违法改变房屋承重结构、擅自侵占公共部位、饲养宠物影响邻居生活等，受影响的业主以前除了向物业公司或社区反映调解外别无他法，现在还可以依法提起诉讼。

　　房屋维修有了保障

　　在生活中，当发生房屋漏水等问题后，往往得不到及时解决。实施细则第５２条规定，建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向专项维修资金管理机构缴纳物业建筑安装总造价２％的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。这样房屋维修资金既有了来源，又可保证住宅维修的及时性。

　　小区的配电箱烧坏、自来水总管爆裂谁来维修？这些问题以前一直困扰着物业管理，实施细则第４４条规定，物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收并承担维修、更新、养护责任。