海宁楼市“限购放开”半日游，大量绝密资料第一次公开

继多地调整楼市政策后，3月24日下午，嘉兴海宁市海宁日报、海宁市政府新闻办“海宁发布”分别在其官方微信公众号、官方微博发布消息称，在3月25日至4月24日云上房博会期间，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。这意味着非海宁户籍人员在海宁可以买多套房。



　　海宁日报在上述报道中还称，房博会之后，非海宁户籍购房者将继续限购。但是很快（16时许），海宁日报公众号及海宁发布均删除了上述内容。



　　海宁与沪、杭、苏、湖等城市距离在130km内，与杭州高铁车程仅15分钟，GDP一直稳居嘉兴五县之首，房价也在五县中也是数一数二的。据我们调查发现海宁楼市除了本地购房群体支撑外，很大一部分尤其是下面乡镇楼盘多靠杭州、上海分销导入客户，受到本次新冠疫情的影响，3月份整个杭州、上海中介复工率仅达到50%左右，中介经纪人不上班、外地客户过不来，所以很多靠外地客户去化的楼盘就很难。海宁政府出台“非海宁户籍人员在海宁可以买多套房”的政策，也是基于目前外地客户进不来的惨淡楼市环境吧。奈何，目前中央的大环境仍然是“房住不炒”。在去年年底召开的中央经济工作会议中明确，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制；同时，住建部也定调了2020年楼市：坚决防范风险，重点发展政策性租赁住房。由此看来，地方政府和中央政府的博弈仍将持续。


　　接下来，我们带您全面了解海宁这座城市以及房地产市场情况。


　　在了解这座城市之前，我们先来回顾下海宁的楼市政策。

　　海宁：与沪、杭、苏、湖等城市距离在130km内，与杭州高铁车程仅15分钟


　　海宁隶属于浙江省嘉兴市，位于中国长江三角洲南翼、浙江省北部，东邻海盐县，南濒钱塘江，与绍兴上虞区、杭州萧山区隔江相望，西接杭州余杭区、江干区下沙，北连桐乡市、嘉兴秀洲区。东距上海100公里，西接杭州，南濒钱塘江。是连接杭州和上海的重要桥梁，也是长三角城市群和杭州都市经济圈的重要节点城市。

　　海宁市区位优势明显，与沪、杭、苏、湖等城市距离在130km内，与杭州高铁车程仅15分钟，与上海、 苏州形成1小时交通圈。


　　海宁市总面积863平方公里（含钱塘江水域），2018年常住人口85.85万人，全市排名第二，现辖4个街道、8个镇，拥有3个省级经济开发区：硖石街道、海洲街道、海昌街道、马桥街道、许村镇、长安镇（高新技术开发区）、周王庙镇、盐官镇、 斜桥镇、丁桥镇、袁花镇、黄湾镇（尖山新区）。

　　经济是房价的基础，2018年海宁GDP在嘉兴五县两区的地位仍稳居第一。

 

海宁GDP

　　海宁是我国首批沿海对外开放县市之一，列全国综合实力百强县市第22位，中国工业百强县市第35位，中国县级市全国小康第9位，长三角县域资本活力指数第5位，均进入全省5强。2018年全市实现生产总值948.73亿元，增长6.1%；财政收入153.08亿元，增长12.9%；城镇和农村居民人均可支配收入分别达到60600元和35440元，分别增长7.9%和8.5%。

海宁GDP增长情况

　　海宁的区域特色经济，主要集中在皮革、纺织、经编三大特色优势产业，新一轮经济发展下的海宁经济，正在向时尚产业和新能源、新材料、电子信息和高端装备制造、泛半导体等新兴产业转型。


　　《海宁市域总体规划纲要（2016-2035）》


　　发展目标：国际皮城、 时尚潮都、文化名城、都市新城


　　发展策略：深度融杭，开放接沪

　　以杭海城际铁路建设为契机，融入杭州“一小时通勤圈”。聚焦“大湾区”战略，主动谋划重大交通基础设施网络建设，融入湾区交通一体化发展，将海宁打造成杭州东部铁路副中心。深度融入杭州地铁走廊、钱塘江走廊，加快步入轨道交通同城时代。目前，杭海城际铁路正在建设中，预计2021年建成通车。

 

　　充分利用嘉兴创建浙江省全面接轨上海示范区和沪嘉杭G60科创走廊建设契机，大力推进政策、平台、产业、交通、要素、民生等方面与上海的对接行动，形成全方位、宽领域、多层次的接轨上海新格局。


　　市域空间结构：“一核、三廊、三轴、四组群”


　　一城：中心城区。打造具有海宁地方特色的时尚经济集聚核；


　　三廊：三条东西向城市发展走廊。依托杭海城际轨道打造的城镇综合服务走廊；依托01省道打造的乡镇工业发 展走廊；依托百里钱塘打造的沿江特色发展走廊。


　　三轴：


　　√  连杭经济融合发展轴依托运河二通道和崇长线-01省道-春澜路共同打造


　　√  现代服务业集聚轴依托海宁大道打造。


　　√  创新创业集聚轴依托硖尖公路打造。


　　四组群：田园古镇组群依托盐官、周王庙打造。


　　海宁产业分布主要分为四个区块：一是东部中心城 市片区，主要包括中心城区和丁桥镇，是城市集中发展地区，工业经济发达；二是东南部生态旅游片区，该片山水资源丰富，节能、环保、高新产 业发展较快；三是西部临杭片区，以工业、第三产业为主；四是中部小城镇片区，除了发展苗木花卉、养殖，工业外，还以 盐官古城为中心发展旅游。


　　海宁楼市整体情况：2019年1-12月，海宁住宅成交套数16478套，库存266.4万方

海宁成交走势

　　据房超网统计，2019年1-12月，海宁住宅成交套数16478套，成交面积约160.89万方，同比去年下降15.9%；成交均价16439元/㎡，同比上涨8.5%。

　　注：1-8月预售数据含部分商业面积，9-12月是纯住宅预售供应数据仅供参考。


　　据不完全统计，截止2019年12月底，海宁市部分典型楼盘狭义库存明细表，主流项目住宅存量面积约92万方。


　　海宁市已成交土地待售项目建筑面积（住宅可售部分）共174.44万方，即广义库存量为266.4万方。

　　从海宁各区域存量来看，市区（含马桥、硖石街道）、许村镇、尖山新区、市经开区、长安镇五个区域是海宁房源供应主力军，库存在30万方以上。

 

海宁库存

　　从去化周期来看，按2018年月均成交面积15.9万方的去化速度计算，266.4万方的存量则需要16.8个月去化。

　　政策事发突然，还好我们之前做过海宁的基本市调，今天，我们就把头条送给海宁，将很多之前市调的一些资料第一次公布给广大网友。