2018年嘉兴全年成交320万方 但很多人高位入市

　　2018年是政策效应年，嘉兴楼市在一系列政策的持续影响下，市场表现先扬后抑。

　　上半年，市场行情火爆，各种市场乱象层出不穷，房贷利率一度上浮25%左右，很多人也就在这个“高成本”时期挤进市场。而下半年，随着市场购买力的提前透支，楼市行情开始进入下行通道，观望情绪越发浓重。

　　一、2018年本地购买力爆棚，但很多人高位入市

　　如果说，前两年的嘉兴是外溢投资客的主场，那么2018年就是本地购买力爆发的一年，而这一年很多人高位入市。

　　据统计，2018年1-11月，嘉兴全市商品房销售面积约1025万平方米，同比上涨10.0%；其中，住宅销售911万平方米，同比上涨16.5%；预计2018年整年全市商品房销售面积将反超2017年，成为近五年次新高；不过，据本网数据监控中心初步统计，2018年市本级商品房销售面积约320万方左右，逐渐回归市场常态。

2018年开盘去化走势图

　　从全年推盘去化情况来看，二季度项目认购去化率最高，也是全年行情最火热的阶段，凡有楼盘在此期间开盘的基本都是逢开必罄，供不应求；很多在去年踏空的人，或多或少都找到了各路关系或者说额外加杠杆挤进了市场。

　　疯狂来时措手不及，疯狂退时一地鸡毛。楼市进入下半场时，谁曾想市场预期降得如此快，成交量明显走低，市场开盘认购去化率持续走低，哪怕是传统旺季“金九银十”也难招架，一片凉凉。

　　不过到了2018年12月，又出现了翘尾行情，主要在于多个市场优质盘憋了许久终于赶在年尾集中入市，开盘认购去化率明显提高；另外，年底部分楼盘推出开盘优惠促销，也让市场在严冬之际小幅回暖了一把。

　　二、车位标配30万，利率上浮20%，这一年买房成本有点高

　　回想2017年，嘉兴人经历了“全款变首付，首付变车库”的扎心轶事；

　　回顾2018年，嘉兴人扎心指数再升级，不仅车位标配30万，利率上浮20%，购房成本大涨，而且还经历了“全款的往里走，按揭的不要赌门口，公积金的请把小黄车挪走”的购房鄙视链。

各区域最高楼面价展示

　　先从扎心的房价来看，根据初步计算，2018年嘉兴市本级商品住宅全年毛坯均价约12250元/㎡，同比上涨约30.0%。但实际成交价=毛坯备案价+车位价，带装修的还要算上精装费用，按今年的市场情况一般车位报价30万/个，精装标准3000元/㎡，按面积100方折算，毛坯价格普遍在15000元/㎡以上，精装价格在18000元/㎡以上。

　　相比去年，不仅各个版块价格又上了一个台阶；年初年尾市场最高预售价也有明显变化。

预售价走势对比

　　对比上表数据可以清晰地看到，项目预售均价在悄然上涨，2017年嘉兴洋房最高预售价12400元/㎡，到了2018年底洋房最高预售价已经达到16200元/㎡，涨幅30.6%；普通高层住宅最高预售价涨幅19.7%。

　　继续对比2018年每一季度的最高预售价走势也可发现，高层洋房的价格都在不同程度的螺旋式上升；细化到各个楼盘细心的人也会发现同一个项目每次新推预售其价格都会有所上涨。

　　这也就意味着，未来区域优质盘的价格会更加突出，成为市场片区的风向标。

上图数据来源融360

　　另外，根据《2018年11月中国房贷市场报告》显示，2018年11月，全国首套房贷的平均利率是5.71%，相当于在基准利率4.9%的基础上浮了16.5%，环比与今年10月持平。终于结束了22个月以来的长跑，出现了"零涨幅"。

　　我们用房贷利率计算器算过一笔账，如果贷款一百万，房贷利率上浮20%，每月要比基准利率多还款611元，贷款30年要多还款22万元，这又是一笔大的购房成本。

　　总的来说，这一年尽管购房成本有点高，但很多人还是凭借实力，拼尽全力，筹齐6个钱包，付了全款，或加了杠杠涌进了市场。

　　三、2018供需平稳 2019库存回归 改善去化是主力

　　关于库存，话不多说，直接上数据。

近四年商品房供求情况

　　·去化量：2018年，嘉兴市本级商品房成交面积约320万方，其中，住宅成交面积280多万方。

　　·入市量：2018年，嘉兴市本级商品房预售量约375万方，其中，住宅成交面积332万方。供求比1.2

　　仅从上图就可以看出，市场供求已经转变，前两年以去库存为主，不少外溢投资客出力不少，到了2018年，市场需求依旧高涨，整体去化与去年相当，但市场存量明显回涨。

　　据本网初步统计，截止目前，市本级总体存量约480万方左右，约4万多套房源待入市。从区域来看，国际商务区、科技城、秀湖板块、南湖新区、湘家荡、城南等几个热门区域将是2019年供房主力军。

　　从需求方来说，这两年嘉兴市场都将是改善大年，本地改善置业的需求明显加大。

图三：你家拥有几套商品房？

图五：你的置业目的是什么？

　　年底时分，我们做过一期购房者网络调查，家庭商品房拥有量2套以上的达53.95%，住房面积在120方以上的有40.37%，有改善自住需求的有40.77%，另有18.26%的投资需求。可见，嘉兴市场需求犹在，改善置业将是主力，但同时，改善置业的要求也会更高，购房心态相比刚需会更加缓和些，货比三家的心态也会更加明显。

　　四、2019年，需要“稳、准、狠”的韧劲

　　展望2019年整体行情，用一个字概况，就是“稳”。

　　2018年12月底，住建部定调未来楼市的目标就是：

　　1、稳地价、稳房价、稳预期；

　　2、坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任；

　　3、支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。

　　也就是说，2019年房价大起大落的可能性非常小，而合理的自住需求会得到更多支持。

　　那么，在这样的大环境下，对于房企来说，练好内功，充实现金流是关键。对于购房者来说，在维稳时期也是难得的购房时机，持币选房更有话语权。

　　专题：2018年年终总结数据篇