年度大数据|扎心的2017，2018年笑着走下去

　　2017年，对于嘉兴人来说，很扎心！这一年发生了许多事，有许多事情结束，又有许多事情开始！这一年是变革的一年，也注定将载入史册，成为嘉兴楼市的转折年！这一年，我们深刻体会到了房价高涨背后的市场动荡与人情冷暖！但无论如何，2017年已过，2018年请笑着走下去，幸福是奋斗出来的！

　　注：以下数据来源嘉兴市互联地产科学研究院｜房超数据监控中心，数据仅供参考，实际以官方数据为准。

　　壹、2017年很多人踏空，但耐不住成交量创下近六年次新高

　　2017年，嘉兴楼市在一系列政策的影响下，市场逐渐回归冷静，从下半年开始，商品房销售降势明显，不过，由于实际备案数据的滞后，整体成交量相比2016年有了明显减少。

　　据统计，2017年1-11月，全市商品房销售面积930.63万平方米，同比下降13.5%，降幅较1-10月缩小3.5个百分点。其中，住宅销售781.53万平方米，下降16.7%，降幅较1-10月缩小3.7个百分点；目前，2017年12月份数据仍在统计中，预计整年全市商品房成交面积约1000多万方，同比2016年下降约11.4%；市本级商品房成交面积约300多万方，同比下降约31.0%。

　　从成交结构来看，2017年，嘉兴市本级商品房成交面积约300多万方，其中住宅成交面积约228万方，占比76.35%；商贸成交面积占比约10.38%；写字楼成交面积占比约7.61%，其他约5.67%。

　　2017年的嘉兴楼市是政策年下的楼市，其调控力度乃十年之最。这一年，嘉兴进行了专项整治行动，更是第一次进入了“四限”时代，整体的市场热度得到了明显降温，总成交量相比2016年降了三成多，但在全面接轨上海的托市下，成交量依然创下了近六年来次新高，但扎心的是，这一年来，很多嘉兴人踏空了市场。

　　贰、全款变首付，首付变车库，扎心了老铁

　　从成交均价来看，根据初步计算，2017年嘉兴市本级商品房成交均价约10200元/㎡，同比上涨约36.4%；其中，商品住宅成交均价约10491元/㎡，同比上涨约40.0%。但实际成交价，远不止于此，如今，车位价已到30万左右，精装标准也普遍涨至3000元/㎡左右，甚至更高；折算后按面积100方的房源计算，毛坯价普遍在13000-14000元/㎡，精装修则达到16000-17000元/㎡。

　　从历年成交走势来看，显然，嘉兴楼市发展10年，出现了两次转折点，2009年以温州炒房客为主的一大批投资客在“沪杭高铁效应”等因素的刺激下涌入嘉兴市场，经过这一轮的疯狂扫货，嘉兴房价直线上扬，从2009年的4000多上涨至7000多，连蹦三级；此后嘉兴市场一路企稳，直到2016年，市场再次出现疯狂节奏，在“嘉沪同城”的效应下，以上海人为代表的外溢投资客蜂拥而下，将嘉兴几年来积累的库存量一扫而空，2017年更是出现阶段性房荒现象，市场需求的大涨直逼房价蹿破天花板，令人措手不及。

　　这一年来，有的人很圆满，有的人却很扎心，努力攒了半辈子的钱一下被掏空，全款变首付，首付变车库，就是这么扎心。

　　叁、面粉贵过面包，明年买“地王”，又一刀

2009年-2017年嘉兴市本级宅地成交走势图

　　要说道房价的走势，“水涨船高”的现象在嘉兴最为明显，细数而来，2017年全年，嘉兴共出让了27宗涉宅类用地，其中，有17宗宅地的楼面价突破了5000元/㎡，而平均楼面价更是达到6070元/㎡。

　　这是一个什么概念，2016年上演了大半年地王接力赛的土地市场，其平均楼面价也仅为3354元/㎡，而这还是在“限价”的前提下诞生的，也就是说，嘉兴市区各个区域的地价都已抬高，2018年入市的项目其成本价基本都将破万，2018年的嘉兴市场分化也将更加明显。

　　肆、库存回归 超40盘待入市 但买房难度系数依然高

　　调控依然，严控备案价；买房现金为王，卖房“添油加醋”；全款优先，贷款稍等；热门楼盘一房难求，部分楼盘降低门槛……库存回归的同时，房价却依然坚挺，对于不少刚需来说，买房还是难。

　　那么，2017年的供需比到底如何呢？2018年又有多少房源待入市呢？为能够了解嘉兴市场商品房去化情况，小编从入市量、去化量、主流楼盘房源量等方面做了如下分析，从参考数据来看，2018年，嘉兴商品房库存量回归，尤其住宅有超40盘待入市。

　　·去化量：2017年，嘉兴市本级商品房成交面积约300多万方，其中住宅成交面积约228万方，同比2016年分别下降31.0%、39.4%。

　　·入市量：2017年，嘉兴市本级商品房总入市量约295万方，其中住宅入市量约253万方，同比2016年分别上涨24.5%，31.8%。

　　仅从上图就可以看出，嘉兴去库存的任务早在2016年就得到了圆满成效，以上海人为代表的外溢投资客一下就将嘉兴多年积累的存量瓜分而尽，到了2017年，市场需求高涨依旧，最直观的表现就是各大主流楼盘逢开售罄或热销，动不动就线上开盘秒罄刷屏，但值得注意的是，由于网签限制，数据滞后，2017年的实际成交量可能还远不止于此，供需不平衡的现象依然存在，但有望在2018年得到缓解。

　　比起2016年底的“房荒”，2018年的库存水位线已经明显上涨，算上所有已出让宅地，2018年嘉兴市区超40个楼盘有房源待入市，总体量407万方，大概有37339套房子“待字闺中”，根据2017年各区域预售住宅入市量19962套来看，这3万多套的潜在房源量差不多就是近两年的供应量。

　　从各区域来看，国际商务区是这两年的房源供应主力军，其次则是南湖新区、城东湘家荡板块、秀洲新区、科技城板块、城南区等几个热门区域，随着地价的上涨，信贷的收紧，明年的购房成本仍是鸭梨山大，买房难度系数依然不低。

　　当然这407万方的总体量也不可能在18年全部入市，就比如17年12月拿地项目就可能要在18年下半年或19年方才入市，这要根据各项目运作情况及市场热度而定了，其实现如今仍有多个已达到预售条件但还未入市的项目。

　　最后奉上一张2017年新房预售量排行榜，这15个项目大抵就是各位亲在2017年为之倾囊的楼盘了，成交量排名前十的楼盘也都在其中，尤其是热门区域内的热门楼盘2017年新增的预售量基本售完。

　　但不得不说的是，2018年，入市的主流楼盘基本都是现在的地王项目，倘诺市场调控持续收紧，在购买力提前透支的情况下，2018年的市场预期或将下降。

　　同时，2018年还将是一个品质年，房企必须要做出好房子，才能满足时代变化的需求。一方面，改善大军的崛起，已成为主流客群，他们希望有更好的房子。另一方面，中央报告明确指出，现阶段的主要矛盾是“人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。换言之联系到楼市也就是说，房子数量并不是不够，而是质量不够好、分布不够平衡。

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