毛坯房成精装修 开发商拆招化解增值税压力

    “把单一楼盘开发成本扩大为所有楼盘成本”、“把毛坯房变为精装修”、“从物业费中分一杯羹”……这是严格土地增值税清算政策出台后，不少房地产开发商正在采取“太极推手”化解增值税压力。业内人士普遍认为，要真正实现对土地增值税的有效清算，必须将对房地产市场的监控链条进一步延长，在制定地方土地增值税细则时，打破房地产开发商玩弄概念、逃避清算压力的做法。

    “单一楼盘”成本 “摊厚”集团成本

    “现在我在上海的楼盘开发成本是土地+建设为6800元/平方米，福州楼盘成本为5900元/平方米，但在广西南宁、桂林，云南丽江等地开发成本不过2200元/平方米。但在汇总统计报表的时候，完全能够把南宁、桂林、丽江等地的开发成本计算为4500/平方米，甚至算成5400元/平方米，把成本‘摊厚’就是化解增值税的主要办法。”

    在谈到面临中央“土地增值税”风暴的时候，自称已经有数十亿流动资金、吸纳房地产融资超过200亿元的开发商郑延斌表示。

    郑延斌告诉记者，土地增值税清算对中小房地产企业无疑是一道“催命符”，对于实力雄厚的大企业而言，压力也不小。因为中小企业开发的楼盘数量有限、面积有限，一旦预售后，增加的成本无法重新转移到购房者身上。

    相比之下，大企业具有楼盘战线长及一定土地储备的优势，往往能够利用这些优势打“擦边球”，增加成本减少税收压力。从2006年中央多次宏观调控政策实施以来，敏感的房屋开发企业早就把一部分资金从北京、上海、深圳等热点城市抽出，向中西部省区的二线甚至三线城市转移，一方面是进行土地储备，另一方面也是在谋求“别墅型”、“休闲豪华型”楼盘开发的空间。

    “毛坯房”成为“精装修” 关联公司“成本回流”

    把普通公寓变为精装修房，通过与装修公司“联动”方式，“恰到好处”地增加开发成本，降低账面利润，这是房地产开发商应对“增值税风暴”的又一做法。

    记者采访的多家房地产企业表示，简单装修一般指厨房、卫生间中的设备，还有房屋粉刷，仅此一项利润就能够达100%至200%；如果是高档精装修，则包括电视、电脑、网线、音响、空调……一应俱全，按照每一个单项集中采购的方式，精装修房屋销售利润高达300%至400%。

    为了确保整个装修经费变为企业的成本开支，房屋开发商往往采取通过寻找关联装修公司，或者自行成立装修公司的做法，确保能够签订高家装修订单，按照统计学的计算方法，关联企业的高成本支出最终仍计算为开发企业，以此来提升企业成本。

    记者在采访中了解到，一些房屋开发企业纷纷成立自己的物业公司，通过物业公司来实现自己利润的最大化，通过物业公司玩弄电费、水费、电梯维修、小区管理等方面的账目，以期实现“雪球效应”。

    “增值税”细则 亟待“先发制人”

    “中央‘土地增值税’措施确实打中了地方政府和房地产企业联手抬升房价的‘七寸’，但要真正意义上实施，还需要地方配套细则的出台，这将在很大程度上考验地方政府贯彻落实中央精神的态度。”这是记者在采访过程中听到最多的一句话。

    根据《通知》内容，新政在2月1日已经正式实施。但目前多数城市的清算细则仍在制定中。尽管如此，市场人士介绍，大多数开发商预计清算将严格执行，开发商因此在资金链前景上普遍悲观。

    经济和社会学家表示，要把“增值税”落到实处，必须打好调控“提前量”：一方面中央制定政策适应预计可能存在的监管漏洞，另一方面则要在实施过程中强化管理，弱化地方政府财税收入与土地一次性拍卖收入之间关系，对严格实施中央政策的地方政府给予支持和鼓励。