拆迁法律知识五 拆迁补偿的价格评估 及评估机构的选择

 
 
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　　浙江金九鼎律师事务所　　张建良　律师

　　一、房地产价格评估

　　房地产价格评估是指专业人员根据估价目的（如拆迁等），遵循估价原则，选择适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素（如用途、成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼房、朝向等）的基础上，对房地产估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

　　二、房地产价格评估坚持三项原则

　　第一，合法原则：合法产权、合法使用（如原设计为住宅的，改为营业性用房的，不但要有营业执照、还应当有规划部门同意变更的依据）、合法处分。第二，估价时点原则：估价对象在一个统一的时间（估价时点）的客观合理价格。第三，公平原则：房地产估价人员不能与拆迁人或被拆迁人存在利害关系，否则会影响到估价结果的公平和公正。

　　三、房地产评估机构的选择

　　各房地产拆迁主管部门应当判定拆迁评估单位的准入条件，方便拆迁人选择水平高，社会信誉好的评估机构进行拆迁评估。同时又要体现公平原则、拆迁人可以组织被拆迁人共同确定评估机构。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条规定：市县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

　　第十条规定：“市县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的多类房屋的房地产市场价格。”第二十条规定：“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起５日内，可以向原估价机构书面申请复核估价；也可以另行委托估价机构评估。”