嘉兴发展商：磁悬浮给嘉兴带来的边缘化忧虑

 
　　观众：你好，刚才听了几位专家的论述，也给我们带来新的理念，我是来杭州投资的，但是我很好看好嘉兴，有一句名言，机会只是对有准备的人准备的，杭州已经准备打造休闲之都，我也希望我们的媒体、房地产公司能够把握这个机遇，磁悬浮在嘉兴是个中转站，我们嘉兴有没有准备好了，早上王志纲先生也讲了，我们怎么准备呢？政府要怎么准备？关键是你们道路有没有做好，对外来投资者有没有优惠的措施。对于开发商来说要练好内功，什么样的内功呢？比如房价涨了一千，我们能不能拿出两百，像卢教授说的做环保的建筑。我也到过很多西欧国家，他们认为最好住的地方是半个小时，有钱人应该住在哪呢？远离城市的喧嚣，我们嘉兴具备了这点。对于磁悬浮，对杭州是利好，对嘉兴更利好，因为嘉兴起步低，我为什么从杭州到这里来投资呢？因为我觉得嘉兴发展空间大，杭州也可能有人到嘉兴投资，上海也有可能过来投资。我算了一下，上海到这里是150元，到我的家乡是50，我们吸引上海人，车费我们出，这种概念也可以炒。刚才几位专家说炒房不能炒，我认为房子一部分要炒。

　　刚才许教授很含蓄，不敢说出来，说开发商只添了一把火，我认为房价就是政府炒上来的，我们这边土地政府拿地是150万，去年卖给香港嘉莉房产卖到2亿多，你说开发商能150万卖给你吗？所以最大的炒价者还是政府。

　　第二个问题，刚才早上王志纲教授也讲到了，如果打造休闲之都，我们第三产要尽快发展，就是我们商业这一块政府要重视起来。我们考察了国外几个大都市，包括第一大经济圈、第二大经济圈，第三大，英国的伦敦、法国的巴黎、美国的纽约，这次中央把长三角列为第六个经济圈，我们嘉兴正好在中间，中央都支持了，那么从战略上我们完全可以考虑到商业繁荣的圈子。我们希望嘉兴的媒体，作为先导者，作为政府的推动者，让我们投资者有一点信心。

　　第三，我们也认为嘉兴的开发商比我们应该更有信心，因为机遇来了，就看你能不能把握。我买了很多房子，房子什么时候都要买，看你会不会买。房子跌的时候你买中心城市，房子涨的时候你买周边城市的，这几年都没有套住，成功了，我谈到这。

　　观众：今天很荣幸能来参加这个会，我是从宁波过来的，我们是做房地产营销代理的企业，目前也在帮嘉兴的开发商做宁波地区的推广。从推广这个角度，我们几年做下来有一个体会，包括我自己个人，2003年在嘉兴也是因为对这个城市的看好，也做过个人的投资，当时2003年来的时候，嘉兴最好的楼盘是京都锦园，全国康居示范工程，当时来了后已经是现房了，而且价格很低，同样的房子在宁波要卖七千，在这里卖2800。买下来半年左右后，涨幅还不错，从投资的角度来说，到2004年5月后，基本是停滞了，包括我们代理的嘉兴楼盘来说，嘉兴楼盘确实像“温水”一样，嘉兴从硬件来讲是非常好的，包括我在宁波做推广，我们也是拼命挖掘嘉兴的卖点，因为我们要推嘉兴的楼盘，首先要推嘉兴的城市，让人家认可了你的城市，然后再来认可你的楼盘。

　　尽管从2003年到现在，嘉兴整个城市变化很大，当时整个城区基本是在320国道，外面就没有房子了，但是现在已经到了高速。但是从房价的情况来看，我也一直再找原因，我也希望我们投资客在嘉兴都能够赚到钱。从目前的角度来讲，就像王志纲老师讲的，可能需要外来购买力。从嘉兴现实的情况来看，嘉兴本地的购买力，一个人口基数比较少，在地级市里面，一般都五六百万人口，而嘉兴只有三百万，另外区县的人都留在当地，第三可能嘉兴历代都是鱼米之乡，老百姓过的很安逸，风险意识、投资意识太弱，不像宁波，或者温州啊，那里本身人多地少，所以有很强烈的走出来投资的意识，嘉兴过的太平稳，所以导致市场缺乏活力。

　　我觉得从现在的市场角度来说，外地的开发商进入嘉兴的很多，但是这些开发商在嘉兴收获的都不如他们期望的那么好，我觉得嘉兴政府也应该有所考虑。同样的，包括杭州的京都房产，其他地方的投资回报率都会高于这个价钱，品质做的很好，但是价格卖不高，到了现房都还有很多房子。对于这个问题，嘉兴有关领导也需要思考。

　　另外，嘉兴市政府在这方面是否可以考虑一些帮助企业的措施和政策。我们现在推出一个理念，从过去的管理变成现在的服务和帮助，我觉得企业兴了，整个城市也兴了，企业都赚钱了，城市才会进入良性的发展。如果企业在这一块都赚不到钱，投资客来了都赚不到，那么大家会对城市失去信心。从硬件条件来说，不管磁悬浮，还是跨海域大桥也好，应该说嘉兴的交通，在全国来说都很少有这样的好条件。

　　硬件现在比较好，软件上政府和企业怎么来进一步把它包装好、推广好。包括我们在座的身份，是作为企业在异地的代表。我们有时候开玩笑讲，像我们这些企业帮嘉兴的企业推广楼盘，应该市政府给我们发奖金，因为我们推广楼盘时首先推广的是嘉兴城市的潜力和魅力，这一块上，嘉兴政府是否根据嘉兴市这么多楼盘，设置一个帮助资金，一个要鼓励这些企业走出去，我现在代理的楼盘正因为走出去了才取得成功，否则在嘉兴根本没有市场。在这一块政府是否可以给企业一些帮助和支持，对于走出去的企业加以鼓励，尽可能吸引投资者进来。对于本人来说，我非常看好嘉兴，我认为嘉兴的发展没有理由，不像很多边远地区有很多先天条件的限制，嘉兴是“天生丽质”，就是看如何包装和运作，谢谢大家！

　　观众：我是浙江南湖置业的普通房产销售员，同时我也是一个很普通的嘉兴市民，今天很荣幸有机会听到各位专家对嘉兴房地产市场的分析，我认为，嘉兴在地理位置上不用说，是非常优越的，但是这种地理位置的优越是一把双刃剑，可能在某些方面，我们距离上海、杭州更近，但是另一方面也导致了嘉兴的市民消费意识，因为上海很近，所以购物，我认为半个小时就到了，我半个月去上海进行一次大购物呢。

　　对于嘉兴的发展也带来被动的因素。嘉兴近两年发展非常快，但是前几年，嘉兴可能是在平稳的水平，没有特别大的变动，可能根据这个城市的定位也是有一定的关系。如何把嘉兴的交通资源、地理资源、人文资源充分的发挥，我作为房产从业人员，我肯定希望房地产市场更加成熟化、理性化，使我自己的公司有更好的发展前途，对于我个人来说也有一个更好的发展平台。对于嘉兴普通市民来说，我也很有自信，我觉得嘉兴这个城市肯定可以发展好。各方面的因素也注定了它必然发展的好，只是有个时间过程。对于我个人来说，希望时间更短，能够更早体会到城市的优越性。

　　讲句俗话，富人可能在五十年代，能够吃肉的就是富人，穷人吃萝卜青菜，但是现在观念在变化，富人提倡吃素食，而穷人，日本市场都是这样，蛋是便宜的，鸡是便宜的，但是新鲜蔬菜是贵的。而上海虽然优越，但是有钱人必然会向往山清水秀的地方，他们更追求的是一些人享受不到的东西，这些山清水秀的地方更能吸引有钱人，我也希望嘉兴更能发挥其地理优越性。谢谢大家！

　　鲁应红：我谈一下嘉兴这几年房地产价格没有上涨的原因，我昨天踏入嘉兴这个城市，包括今天这个交流，我的体会是什么呢？上午谈到了，房地产价值是来源于城市的价值。比如房地产客户两种构成，一种自用，一种投资，投资里涵概一部分是投机型。前两年房地产市场的重点在上海、杭州，南京都落后于它们的涨幅。对于自用型客户，杭州也罢、上海也罢，我从其他媒体得到信息，70%的客户都是投机型，像买股票一样，这种客户可能买房子也这体会，几元的垃圾股没有人买，像东方茅台将近70元的股票不断有人追捧，因为强者更强。

　　另外一个层面是自用型客户，这种客户关注是居住成本，关注购买力。我认为这种层面是我们下一步要做的文章。杭州有一部分房价炒的很高后，大部分客户买不起上海、杭州居住的房子，那么就会把注意力转到嘉兴来，因为交通条件改善了。交通改善后也带来了很多负面东西要注意到，有分流现象。比如商业，会带来不好的后果。所以我们的定位，我们做什么产品，强化优势，这很关键。所以嘉兴定位就是自用型、休闲型的，涨幅会很慢，但是可以做大。城市的购买力也会逐渐放大。这是我个人的观点。

　　观众：各位老师，大家好！我有个问题想提一下，我也是一位嘉兴本地人，从事地产到今年是第七个年头。我感觉嘉兴这个城市的定位不是非常清晰。嘉兴前几年搞的城市定位是作为旅游休闲，但是过了一段时间，这个定位又突然之间变得无声无息了，对我来说也是嘉兴地产行业中从事销售的人员，嘉兴城市没有非常显著的卖点，如果一个地区地价的上涨应该有个特性的东西去刺激，像上海，因为是大都市，杭州呢？因为上有天堂下有苏杭。嘉兴地理位置是很便利的，但是个性的突出是政府更要去挖掘的。

　　首先要有政府的正确的宏观定位，然后开发商根据政策做个性的产品，只有发现需求才能解决需求。任何都是双刃剑，去年有个项目卖得非常好，是江南太阳城，一期是老年公寓，销售热点区域在上海，我们最近开的一个盘叫巴黎都市，最早广告是：40万平米的宜居社区。但是通过我的理解，前期的预约工作，都不是非常好，后来通过一个策划，因为距周边学校比较近，它的板块是未来城市的摇篮，那么这个项目一期开盘时卖的非常红火，我是这么一个观点，谢谢！

　　主持人：由于时间关系，对话环节到此结束，在论坛结束前有几件事要跟大家说明，明天、后天是两天考察楼盘的时间，从22日开始，我们还会继续在这里举行有针对性的论坛，在座嘉宾会跟随考察组参观八个项目，在22号会就如何打造主题牌进行讨论。到时会增加三名嘉宾，一个是原国资委研究中心宏观战略部部长赵晓先生，还有一位是中国著名房地产策划人，北京家春秋置业投资顾问有限公司董事长黄岚先生，还有景和营销上海副总经理蒋雷铤先生，会在22号跟大家做面对面的交流。

    今天的论坛由新浪网在全国做独门直播，所有嘉宾的讲话以及内容在新浪网上都可以看到，感谢各位嘉宾的参与<