[嘉兴]端午假日楼市：透露市场利好风向?

　　成交量出人意料，市场趋向多元，120至144平方米住宅最受追捧　　

　　“第三天成交188套,有这么多吗?”这是5月30日晚记者拨通市区几家主要楼盘开发商电话时,听到最多的一句话。

　　当万众瞩目的2009“宜居城市·嘉兴”端午假日楼市房博会落下帷幕，三天成交商品房432套的成绩，令主办方、参展开发商和关注房地产的市民、业内人士都大呼“想不到”。虽然14000人次的参观人气不敌刚刚闭幕的春季房博会，但本次端午假日楼市的成交量却已超过春季房博会前三天的总和（401套）。

　　每年春秋两季的房博会一向被视为禾城楼市的“风向标”， 2009“宜居城市·嘉兴”端午假日楼市房博会虽是首次举办，但其透露出的零零总总信息，无疑也或多或少地折射出嘉兴房地产市场未来发展的些许蛛丝马迹。

　　三大风向凸显楼市新变化

　　本次端午假日楼市提供了10596套超过131万平方米的各类商品房，其中哪种户型面积的住宅最受购房者欢迎？市区主要楼盘开发商的声音或许代表了市场的新风向：90平方米至144平方米的普通住宅是名副其实的“皇帝女儿”。

　　“巴黎都市共成交商品住宅30多套，超过了两个月前的春季房博会。”嘉兴市广源房地产开发有限公司销售经理助理杜雍容告诉记者， 端午假日楼市上100平方米左右的住宅成交势头最好。

　　嘉兴市华远置业有限公司销售负责人徐燕萍也证实：由于靠近学区，皇都花苑吸引了不少为方便子女上学而再次置业的购房者，120至144平方米的住宅是他们的上选。

　　端午假日楼市上120至144平方米住宅备受追捧的背后，是嘉兴楼市的另一个新风向——需求结构分化。

　　“春季房博会上，以自住为主的刚性需求集中暴发，带动了消费潜力更大的改善型需求的逐渐释放。”浙江元一柏庄房地产发展有限公司销售部副经理沈翔说，春季房博会上，元一柏庄意向客户80%以上是自住型购房者，目前，则是改善型与自住型各占50%。

　　精明的禾城开发商显然早已嗅到了改善型需求的巨大商机：本次端午假日楼市的参展楼盘中，户型面积在90至144平方米的住宅共有4755套，占总参展商品住宅套数的近50%。

　　“在嘉兴市场，新居民的自住型需求和市区居民的改善性需求一样不容忽视。”当本地开发商纷纷把目光瞄准改善型需求，上海晏子房地产策划咨询有限公司销售总监吴军颖却对市场有独到的见解。

　　据统计，至去年底我市登记在册的新居民已有176.44万人、其中近三成有明确购房意向。不断增加的新居民购房者，无疑为市区90平方米以下住宅提供了广阔的消化空间。

　　端午假日楼市上另一个值得关注的现象是外来购买力的大举登陆。当桃源小洲、香缇世家等高铁板块楼盘的销售人员忙着接待上海、杭州、温州等地的看房客；巴黎都市的销售人员则告诉记者，宁波投资客是商铺成交量走高的主要拉动者。

　　被高品质的嘉兴楼盘吸引而来的长三角其他城市购房者，或投资、或自住、或旅游度假，与市区日益分化的需求一起，形成了本次房博会上的第三大风向——市场趋向多元化。

　　有如此众多的市场力量拉动，2009“宜居城市·嘉兴”端午假日楼市能吸引14000多人次、成交各类商品房432套、达成购房意向1269套，自然就在意料之外、情理之中。

　　新政之下市场或续迈稳步

　　“目前嘉兴楼市正在复苏，成交量进一步放大的同时，各个区域市场的成交价格也会产生一定的波动。”针对本次端午假日楼市的三个“新风向”，业内人士认为，无论是消费者购房目的多样化还是嘉兴楼盘的高性价比，都给房地产市场创造了较大发展空间。同时，新居民经济实力的增强和外来购房者的涌入，“多种因素都决定了嘉兴房地产市场具有较大的发展后劲。”

　　这一观点也得到了春季房博会和端午假日楼市成交价格走向的印证。据统计，本次端午假日楼市的交易均价为5241元/平方米，远超春季房博会4803元/平方米的成交均价和5月份前半月市区商品房4870元/平方米的成交均价。

　　市区房价真的涨了吗？

　　在端午假日楼市现场，记者看到各种以价格为卖点的楼盘促销语随处可见。每套优惠2万元、9.3折优惠、交1万元最高可抵2.5万元、买别墅送汽车（使用权）、特价房源8.2折起……力度远超平日的价格折让，紧紧地吸引着购房者的眼球。

　　与此同时，个别楼盘的明折暗涨或捂盘惜售也难掩购房者耳目。以城市西北部区域、三环以外某楼盘为例，春季房博会时，其清盘房的最低标价为2650元/平方米，短短两个月后的端午假日楼市上，该楼盘的最低特惠价已超过每平方米3000元。

　　“买涨不买跌的消费心理的确能在一定程度上拉高楼市成交量。”对于商品住宅价格上涨问题，多数业内人士都持否定态度。他们认为，交易均价提高只能说明端午假日楼市上成交的商品住宅价格高，不足以判断整个楼市价格上扬。

　　业内人士的观点也得到了近期一系列房产新政的支持。本月起，旨在公平土地交易的房地产增值税新规已正式实施，再加上各大媒体热炒的物业税开征、房地产资本金调整的消息等。接二连三的房产新政，让我们看到了适度收紧开发商资金链、抑制房价不合理上涨的政府谋求。

　　稳定市场的宏观语境下，“嘉兴商品住宅价格总体稳定”，也成了业界的普遍认识。虽然不排除个别地段及品质较好楼盘价格的走高，但稳定显然是嘉兴房地产未来发展的主旋律。

　　为此，市区某新开楼盘三天内开盘价变了两次，其销售人员坦言，市场刚刚回暖，要准确为楼盘定位，显然还要多次“试水”；另一个在端午假日楼市上亮相的新楼盘东方·普罗旺斯虽然打着高档别墅的名义，却也以小规模形象展示为主。其营销总监陶印的话代表了不少市区新老楼盘开发商的市场态度：“参展假日楼市更多的是试一试市场需求有多大、消费者心理价位有多高。”

　　对多数开发商而言，勘测市场容量和价格承受力显然比趁回暖大赚一笔要重要得多。因为，“端午‘小阳春’实在是来之不易”。