还在纠结?房贷利率要不要转换LPR?

2020-03-23

  最近有非常多的朋友非常纠结新房贷利率要不要转LPR的事。

      因为从3月1日起,存量浮动利率房贷中以“贷款基准利率”为定价基准的都需要将利率定价基准转换为以LPR为定价基准,而转换后的结果就是两个,一个是固定利率,一个是浮动利率。其实大家最纠结的就是是否要转换为浮动利率,还是选择固定利率更划算。

  有人说不要转,银行现在推出新词LPR故弄玄虚,无非就是想办法变相多收一些利息。如果这个事对老百姓真正有利,那肯定会直白地敲锣打鼓喊出来,有这种思维的人大有人在。也有人说目前全球金融已进入降息通道,未来利率一定会下降,那么选择浮动利率会更加合适。

     这两种观点截然相反,也各自代表了不同的群体。那么本文从理性和金融原理和趋势的角度来分析一下到底该如何选择,而央行降准又会对我们的选择产生什么样的影响。


        1、 房贷利率定价基准转换的原理。

  当前大家在购房时,银行房贷利率计算公式是这样的:房贷利率=贷款基准利率*(1±浮动比例),首先这是一个乘法公式,而其中的浮动比例是固定的,一旦确定后不可改变,而贷款基准利率是央行决定的,什么时候变动是不可知的。

      目前5年期以上贷款基准利率是4.9%,最近一次调整是在2015年,距今已经4年多了。

      房贷利率可以向上浮动也可以向下浮动。比如你是向上浮动了10%,那么你的房贷利率就是5.39%(=4.9%*(1+10%))。


  而今后在新的定价基准下的房贷利率LPR计算公式是这样的:房贷利率=LPR+点数,其中点数一旦确定就不可改变,而且点数是正数(但是在此次利率基准转换中是可以为负数的,但是在新办理的房贷中 ,这个点数只能是正数),而其中的LPR是每个月都会更新一次的。

      根据央行的公告,利率定价基准转换前后要保持利率的稳定,那么也就是说:点数=房贷利率-LPR,本文中举例房贷利率为5.39%,而LPR根据央行的公告是取用的2019年12月的数值,为4.8%,那么我们可以求得“点数”为:0.59%=5.39%-4.8%;那么你的房贷利率公式就是:LPR+0.59%。


  2、选择固定利率和浮动利率有何不同?

  当你转换利率基准之后,如果选择的是固定利率,那么LPR就永远是4.8%。如果选择浮动利率,那么你的房贷利率随着LPR的变化而变化。

  如果你判断未来的利率是下降的趋势的,那么选择浮动利率自然是更划算的;而如果你判断未来的利率走势是向上的,那么你选择固定利率是合适的,因为避免了以后利率上涨带来的更多的利息支出。

  所以,选择固定利率和浮动利率是截然相反的两种判断,你如何选择的根源也在于对未来LPR走势的判断。


  3、固定利率和浮动利率究竟怎么选择更有利?

  针对此问题,房地产业内专家、爱家云尚置业董事长周兴国接受采访时表示: LPR是为了抑制房价大涨大跌而推出的房贷利率浮动机制,就是以后如果房价上涨,那么LPR肯定会上涨。

      如果房价下跌,LPR肯定也会下跌。其实这是跟着楼市变化而走的浮动利率。但究竟是选择选择浮点还是固定,建议分两种情况来做决策。如果之前房贷利率低于基准利率4.9%的建议不要转换,坚持固定利率不变。

      如果之前房贷利率超过4.9%的建议调整为LPR。因为全球经济正承受新一轮重压考验,全球货币宽松已经来临,全球低利率甚至负利率是大势所趋。


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