「街区式商业又成网红，背后竟然隐藏着惊天秘密！」- 北海房产超市

街区式商业又成网红，背后竟然隐藏着惊天秘密！

根据国内权威数据机构统计显示，截至2017年12月，全国商业地产存量已经呈现出连续多年的攀升态势，同时销售面积出现明显下滑。面对商业地产市场并不乐观的前景，建筑形态有创新、具有体验业态的大品牌购物中心和特色商业街却又显现出更强的存活能力。

2018年，全国50个热点城市中，街区型商业的表现又异军突起，这仿佛是一个谜一般的“轮回”，好比国内时尚圈最近两年又开始流行“国潮文化”一样。

其实街区型商业在一些网红城市中并不被大众陌生，例如成都的宽窄巷子、苏州的观前街、南京的夫子庙等等，其发展历史也就十余年时间，但究竟是什么原因，在5G网络时代大幕即将拉开的当下，又能走进市场各方面关注的视野，且能在当前比较复杂的市场环境中斩获比较高的人气黏性？街区型商业再度走红，背后究竟隐藏着什么路数？

我们就以成都为例，揭开街区商业再度走红的迷雾。

2016年4月，成都万科商管团队亮相，并表示将以发展社区商业及旅游度假服务商业为主，此后9月在万科金色乐府项目打造的魔方街便亮相，2017年，万科理想城的生活汇街区也亮相成都。

绿地2017年也瞄上了主要辐射旅游服务配套的街区型社区商业。绿地468项目的“熙街”开街，成为绿地在成都的首个社区服务、旅游配套、街区型商业项目。且根据其内部人士说法，通过该项目的面世，将逐渐拉开绿地进军成都街区型商业的序幕——将依托首个“熙街”样板，至少布点成都5个熙街项目；除此之外，去年绿地中心项目中的“云里”商街以达成运营，且全部售出。

时至2018，街区型商业更是大行其道，鲁能、华润、首创在全国各地重点项目中都有街区型商业规划项目入市及亮相，且多定位为旅游服务配套、社区商业服务等功能！

（大唐·听海金字街银滩街区效果图）

品牌房企的相继加持，使得街区型商业产品逐渐走到了市场关注的前端！

事实上，这些现象，正在全国诸多热点城市逐步展开，那么在万达广场、万达茂、新城吾悦广场逐步下沉至三、四线城市的今天，街区型商业为何能够再度获得市场青睐？我们分析有如下三点属性很关键：

其一：街区型商业的开发及投资门槛最低：

目前最具代表性的商业消费模式有如下四种：

1. 一种是以IFS、万象城为代表的定位高端，锁定高端消费客群的高单价消费；

2. 其二是以大悦城、龙湖天街等项目为代表的以独特建筑形态或主题业态等打造的体验式消费综合体或街区式商业；

3. 三是以成都银石广场、上海巴黎春天淮海店为代表的依托轨道交通枢纽带来的潮汐式消费客流为主的小综合体式商业项目；

4. 四是以SM广场、星河cocopark为代表的依托周边超高居住人气打造的高频次消费集群式商业中心。

通过上述分类，不难看到，高单价消费、体验式消费、潮汐式消费都需要特定的环境亦或是较高的消费指向性。业内专家指出，主张这类消费模式的商业产品大都属于机会型产品，且需要全方位的招商运营，对开发企业的开发实力、招商资源实力、商业管理实力要求奇高，开发风险巨大；而就商业产品的投资者而言，能够买到的往往是此类产品的附属内街商铺，例如万达广场的金街商铺产品、吾悦广场的金街商铺产品等。我们不能说这种附属内街产品投资价值不高，但毕竟受制于人，一旦开发商自持的商业主体或主力店运营不佳或者遇到市场消费力下降等不利因素影响后，内街商业的运营受到的打击会持续增加，转租率、空租率将会走高！投资风险相对于临街的街区型商铺而言，还是较高的！

而街区型商业，尤其是面对社区的街区商业属于典型的依托高频次消费的商业产品，无论在体量、业态、招商和运营等方面，门槛都相对更低，其对于投资者的投资保值、增值、市场风险抗压能力方面也有更多利多点，因此，这就是大多数非专业商业产品开发运营企业的首选商业产品。

（意向示意图）

其二：街区型商业小而准，更具消费感染力：

街区型商业的服务主体，是面向商业周边的各类社区居住消费者，或者依托城市旅游资源而进行配套服务整合，亦或者干脆就是为了一个大型社区而存在，因此，街区型商业的业态，基本都是“消费驱动型”，即通过消费者的习性推导出的商业形态。同时又因为街区型商业的产品设计又多为诸多单体商铺的组合而成，并且这种商业类型通常不会太大，因此，灵活的业态组合、几乎不会受控于任何一种商业固态模式，往往是通过市场灵活度自行业态更迭是街区型商业的特点！所以我们说，街区型商业都是既小且准的，消费者喜欢什么，街铺就做什么；而街铺做什么能给与消费者更好的感受，则街铺又会反过来影响消费者的黏性！

其三：超人气、黏性高，自带网红属性：

街区型商业的存在，往往会依托于周边成熟的中等规模以上的住宅社区，而这种社区的规划，基本上单社区的住户规划都在2000户以上，且基本地理站位都会在城市的相对成熟区域，那么周边三公里半径的辐射区域内，都会有若干同规模新社区及若干老社区存在，那么按照通常规划指标的2.5人/户计算，那么一个街区型商业带（约200户商户）的常规辐射半径内，拥有的固定消费客群容纳量，应不少于20000人次，则每户商户可均分的日均客流量都不会少于100人次，而这种算法也只是针对城市总人口量在100万左右的四线城市，若按照国内一二线城市中的超级都市人口量来计算，则日均基本客流可以提升10倍不止，对比万达广场等度假体验式消费商业的客流而言，街区型商铺可能不会在固定节假日、周末等假期时段有爆量客流，但也绝不会出现工作日爆冷的现象，街区型商业更珍贵的，是稳定！

那么，对于投资者而言，怎么抓住街区型商业的投资机会呢？究竟怎样的街区型商业，才是优质的，才更有保值增值性？我们总结下来，应有如下两点关键可供参考：

一、着重看项目区位：

连住宅社区的地段，都是甄选楼盘的首想因素，更别提是商业产品了，地段首先看交通，现有的交通通达性和未来规划中的周边交通利好要首先考虑；其次要看是否处于城市中心板块或者繁华区域，若能在此类片区，则还能为项目带来更多的随机客流；再次要看项目所处片区的规划利好性，主要是看此类规划是否能带来更多的客流，因为决定商业项目成败的重点因素，就是人气，就是客流！

二、看好项目定位：

前面提到过，街区型商业的主力业态定位多为消费驱动型，普遍根据周边消费习性以及周边主流客群特性来推导其业态导向，因而街区型商业项目的业态定位如果偏离了这种思路，就会产生背离影响，极有可能导致未来项目商业格局的向好发展；所以街区型商业产品的商业规划定位非常重要，衡量其是否合理的关键，就是看其定位是否符合周边主流客群的基本商业需求，例如周边主流客群多为中低端打工族，则其发展定位应为社区服务为辅，周边辐射服务为主；若周边主流客群为旅游度假服务区的旅客，则应定位在旅游度假配套服务为主；若地处城市待发展区域，周边客流相对较少，则应定位在社区内向服务为

说了这么多关于街区型商业的优势，回看北海，是否有较好的选择呢？目前市场背景下，是否可以投资呢？

我们从北海的房地产发展开始说起，纵观近20年的北海，房地产市场完全可以用“几经沉浮”来形容，从早期的烂尾成片，到中期的优势规划，再到中后期的去库存，再到近两年的规模型开发时代，真可谓“坐山观海等风来，风起正是扬帆时”！

时至2019，北海真正迎来了房地产市场大发展的彩排期！当下，北海房地产市场不论从政策导向性、开发规模性、未来规划利好性、招商引资落地性等各方面，都是最好的时期！而整个市场中的购买方组成，主体是外向型客群，这当然是因北海的地理资源优势和未来发展优势所决定，北海是中国14个沿海对外开放城市中的最后一个强开发期城市，同时也是目前中国对外重点政策——一带一路大发展策略的新海上丝绸之路出海港，直接对接东盟十国！另外，北海经济发展的重中之重，依然是向海经济，其中旅游业发展又是主要组成部分！可以预见的是，北海对标海南的海口或者三亚，不输彼此！

而整个北海房地产市场中占比最高的产品，是住宅类产品；商业类产品，尤其是主题商街产品的占比极少！在上述经济发展背景下，旅游业的发展将带来爆量客流，而旅游服务配套商业的发展又将会影响旅游业的发展！所以，就北海而言，以旅游度假服务配套为定位的街区型商铺，将拥有最大的投资价值！

（大唐·听海金字街银滩街区实景图）

北海的街区型商街，具有代表性的，应属大唐·听海项目金字街，其位于北海传统CBD地段——广东南路，难能可贵的是，其地段又靠近北海银滩核心旅游度假区，而且与该旅游区的游客集散中心仅举步之遥！广东南路的客流量将会为其贡献随机客流，而银滩旅游度假客流量年均可达上千万人次，可谓完美地段！

大唐地产的国企背景，加之项目产品皆为现房销售，因而投资风险微乎其微！

另外，项目所有规划产品多为中小面积，50~180㎡均有，并且所有底铺皆做到了挑高6米，完全能做到买一层，得两层！投资自用两相宜！

所以，投资正当时的北海，何不去大唐·金字街看看？

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来源：开发商

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