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观数据|从各月成交排行榜看北海房地产市场的“8月意外”

　　【北海房产超市网】“北海房产交易6月份新房网签量同比上涨101%环比下降44%”、“北海房地产市场7月份新房网签量同比上涨40.15%环比下跌36.65%”、“8月份北海房地产市场新房网签量同比减少26.88%环比减少39.83%”……

　　自6月份以来北海房地产市场新房网签量似乎应着看衰北海楼市的声音进入了中场休息，而正值暑假购房季的8月份，北海房产交易数据更“羞于提及”。北海房产圈内人总以“上半年成交过猛，下半年无房可售”作为解释。这个理由有没有依据？中国房产超市网北海站整理对比了北海楼盘销售排行榜的相关数据信息，下面且从成交排行榜来看北海的房地产市场的“8月意外”。

　　根据北海楼盘月成交历史数据，2月份销售前十的楼盘共网签1346宗，3月份为2064宗，5月份为2807宗，7月份为904宗，8月份最后一周为138宗。排行榜累计名额为50名，上榜的楼盘为24个：碧桂园北纬21°、嘉盛名都、越亚银滩城、恒大御景半岛、万泉城、大都金沙湾、星海名城、善水湾、森海豪庭、恒大名都、中信国安北海第一城、嘉和冠山海、融旗华堂、乾坤国际城、镒建世纪城、皇家海湾公馆、第九湾、壹海江山、银城绿洲、金癸领海郡、中南明珠、创基大厦、第五街、园辉新都。（在北海房地产交易网能查询到的2017年月成交排行榜仅有2月份、3月份、5月份、7月份及8月份最后一周的数据，因而本网也基于这些数据进行分析。）

　　这24个上榜的楼盘在7、8月份的楼盘存量如何？

　　1.嘉盛名都：5月末3期房源全线售空，四期即将封顶，当前未开盘。

　　2.北海善水湾：3月份一期房源售完，二期还没有预约及开盘信息。

　　3.第九湾：5月份可售房源已经售罄，后续期数工程未见动静。

　　4.中信国安北海第一城：首开区1号地4月份已售完，2号地预计9月底开始预约。

　　5.万泉城：一区4月份售完，后续楼栋工程未见动静；二区余少量253㎡的大户型。

　　6.星海名城：6月14日获悉只余最后30席房源，后续暂无房源。

　　7.金癸领海郡：6月1日获悉只余20多套102㎡-111㎡的三房房源。

　　8.镒建世纪城：7月中旬获悉只余119㎡-144㎡的大户型。

　　9.皇家海湾公馆：以14层以下房源为主，可售房源不足50套。

　　10.大都金沙湾：5月份所推房源售完，7月14日加推6#、16#号楼，9月初再推新房预约。

　　11.越亚银滩城：天赐良园二期3月28日开盘，4月27日加推，7月份获悉只余2#2单元、3#1单元2-5层三至五房房源。

　　12.碧桂园北纬21°：房源一直紧俏，7月19日70#开始预约，8月12日正式发售。

　　13.北海恒大御景半岛：13#、14#、15#、26#少量房源在售，20#号楼7月份开始预约，开盘时间未定。

　　14.恒大名都：8月初新房源预约。

　　15.嘉和冠山海：8月20日第五期开盘，海德堡组团房源全线售罄。据悉9月初罗腾堡已开始内部预约。

　　16.融旗华堂：以118㎡-138㎡的三/四房户型居多，有少量的92㎡两房。房源算尚充足。

　　17.乾坤国际城；7月13日获悉在售房源已售出80%左右，现售房源主要为88㎡的2+1房以及120㎡的3+1房。

　　18.壹海江山：房源算充足的楼盘，均价11000元/㎡

　　19.银城绿洲：房源也算充足，万达邻居折后均价9300元/㎡

　　20.中南明珠：近百亩的大盘，房源还充足。

　　21.创基大厦：主要做公寓式返租的楼盘，由一栋26层高层组成。

　　22.第五街：项目是一栋商住楼。

　　23.园辉新都：房源充足，位于上海路与江苏路交汇处。

　　24.森海豪庭：最后一期森海豪庭观邸现房在售，后续再无开发楼栋房源。

　　由以上的梳理中可发现，大多数上榜的楼盘在近几月份确实是无房可售，即使在预约的楼盘其认购的房源也不能进行网签，这也成为了7、8月份网签量减少的因素。

　　而北海库存大量去化的另一个印证是土地成交市场的火热。7月18日，北海市国土资源局、北海市地产交易中心发布《北海市2017年第5期国有建设用地使用权挂牌出让公告》；7月19日，北海市2017年第6期国有建设用地使用权挂牌出让；7月28日，第7期国有建设用地使用权出让；8月2日，第8期广东路以东、杭州路以南折42.77亩国有建设用地使用权挂牌出让；8月16日第9期国有建设用地使用权挂牌出让；8月23日，第10期国有建设用地使用权挂牌出让。

　　其中第四期地块由四川兆信投资发展有限公司、四川兆信房地产开发有限公司竞得，最终成交价14200万元（24.97亩，折568.8万元/亩，楼面价2844元/㎡），刷新北海土地成交最高价；而第五期地块由林彰泰实业集团有限公司竞得，成交价35700万元（76.75亩，折465.13万元/亩，楼面价3488.46元/㎡）再次破表，成为新地王；

　　此外，北海银都城镇化建设有限公司以2.7544亿元的价格成功竞拍了第七期五宗地块（折192亩）。而广西盛享碧桂园地产有限公司最终以22600万元（528.36万元/亩）拍下广东路以东、杭州路以南42.77亩的第8期地块。开发商在北海拿地积极。

　　综上，“无房可售”确实是造成北海8月份新房网签量大幅减少的一大因素。当然，这并不断定北海库存所剩无几，只是卖得好的楼盘去化迅猛，而卖不出的楼盘继续囤压。无房可售的“房”，指的是受市场认可与青睐的房源。

　　经过上半年的疯狂，北海房地产市场回归理性。但热度依然不减，北海房价自3月份和5月份上扬后，房价上涨的合理空间虽然被挤压，但也几乎没有回落的可能，北海房价大体会保持当前的水平下出现小幅波动。

　　“金九银十”的楼市旺季已经开启，但北海目前房源入市还未积极，大多数楼盘似乎都在为第四季度的中后场蓄力。北海房地产市场下半年的成绩将会如何，我们且坐观。

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来源：中国房产超市网作者：冬子

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