盘点|买房哪些风险不可忽略？

　　【北海房产超市网】今天是3·15消费者维权日，每到这天各行各业的虚假问题就集中曝光。但对消费者来说，提前规避风险比事后维权更重要。那对于买房这件人生大事，消费者应该规避哪些风险？

　　【看房选房】
　　一.四招识破网上虚假房源：网上找房时，当某套房的房价低于同区域均价很多；看房平台没有虚假房源的赔偿的承诺；图片与房源信息对不上；房源介绍不体现税费等关键信息，可能就是虚假房源。
　　二.五证不全房子不能买。《建设用地规划许可证》、《建设工程固话许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售／销售许可证》，这五证是证明房屋身份的合法有效证件，也是楼盘开发商具有合法性销售资格的证明，开发商必须五证齐全才能保证购房者买房后能拿到房产证。买房者要警惕开发商虚假广告宣传。开发商常以“赠送面积”吸引购房者，但实际赠送可能是公用面积，购房者若独占可能面临法律纠纷。
　　三.售楼处的沙盘要着重观察楼盘的楼间距、楼栋位置、朝向、小区规划等细节。朝向得看沙盘上的指南针来确定，不能凭感觉。采光可用激光笔照射楼房模式模拟日照，确定采光情况。此外，沙盘上的楼间距与实际差距问题；配电站、化粪池等公共配套设施位置问题；小区周围空地是否会有高大建筑影响通风采光的问题，需要重点问销售了解清楚。
　　四.买房时除了关注房子本身的情况，还要关注房子外部环境，诸如噪音污染、光污染、漏水等情况。购房者可选择晴天看房，观察是否有玻璃反射阳光的情形；暴雨之后，前往小区考察住宅的防水情况；在小区周边住一晚，感受是否有噪声对自己造成影响。
　　【签约订房】
　　1.定金与订金差别不只一字。定金具有法律效力，而订金没有法律效力，当收定金一方违约，定金可双倍返回，而订金只能返还原额。所以，买新房签订《认购书》时，留意认购书中写的是定金还是订金。而在二手房交易中，订金常作为“诚意金”出现。
　　交了定金后，若双方均不存在违约情况，仅对预售（销售）合同条款或相关补充协议内容难以达成一致而未签约，属于双方未能达成一致而互不违约，卖方应把定金全数返还买方，不涉及赔偿问题。
　　2.签购房合同要注意条款问题。合同的规范性至关重要，关系到双方的权益，一旦合同出错，维权就举步维艰。因此，签订合同时候，需要注意下面一些条款：买卖合同约定的买卖双方办理各项手续时间，应前后对应一致；真实选择房屋的抵押状况，抵押情况和抵押权人要明确，抵押权人不可能为卖方本人；明确选择“按揭付款”还是“一次性付款”，明确勾选贷款机构，填写拟贷款金额及贷款批贷金额不足的解决方案；在主合同中应明确约定房屋交付时间，户口未迁出的，明确约定户口迁出时间。
　　3.买多人共有的房子要全部共有人同意。购买多人共同拥有的二手房，共有权人需全部到场，不能到场的需要委托代办，并提供公证过的《授权委托书》。未经全部共有权人同意签署的合同可能无效。
　　卖方已婚，夫妻双方均需到场，若配偶不能到场，配偶为非共有权人需提供亲笔签署的《配偶同意出售证明》；配偶为共有权人，则需要有《配偶同意出售证明》和《授权委托书》。卖方离异的，需要提供财产分割证明（离婚协议、法院判决书）。
　　【支付房款】
　　如何防范卖家圈钱跑路和查封房风险？买二手房周期长、流程复杂，可以通过资金监管规避房款支付风险，房子过户了房款才到卖家手里，防止“钱房两失”。如果担心签约后，过户前房子被查封，合同里写清楚——如遇到法院查封，则卖方应承担违约责任以及返还已付房款。
　　【产权变更】
　　产权变更以不动产登记为准，只有办理完过户手续之后才能交易初步完成。但房子出现违建、查封、政策变动丧失购房资格等都是影响房屋过户的风险因素。
　　在二手房交易中，因户口问题引起的纠纷越来越多，为避免纠纷，买房时，一是要求卖方出示户口本，并复印保留凭证，通过审查卖方户口本，可大致了解卖方家庭的户籍情况。二是，可前往公安机关查询交易房屋的户籍情况。同时，交易时协商好户口问题，约定违约责任，可以让卖方预留一笔“户口迁出保证金”，确认房屋内所有人员户口迁出后，买方再返还保证金。

　　【物业交割】
　　1.二手房交房，不注意细节容易引发纠纷。买卖二手房最后一道程序是交房，物业交割可遵循下面的流程：卖方腾空房子后，买卖双方到场，买方对附属设施、装修、附赠家电等进行验收，卖方结清水、电、宽带、燃气欠费，办理过户；物业费结清；确认卖方户口是否迁出，学位查询，买方进行户口迁移；领取钥匙、更换门锁；最后签物业交割单。
　　2.新房收房时，一定要先验房，并查看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、房屋实测面积报告等文件。
　　一定要警惕开发商的口头承诺“我们肯定会修的……”、“先交了费／签了字，再带你验房吧！”、“先收钥匙，再验房吧！”、“给你代办产权证呗！”。必须保持一个原则，先验房再确认、交钱、签字《住宅收到书》、产权证自己去办等。若发现问题要开发商出具维修保证书。
　　3.这些情况下可拒绝收房：开发商不能出具收房应该具备的资料：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、房屋实测面积报告；所交付的房屋不是你购买的房屋，其结构设计与原图不相符；房屋质量不合格、门窗等与合同的约定不相符；水电气等附属设施与合同约定的不相符；房屋其他项目与购房合同约定的不相符；合同未约定，房屋实际交付面积与原合同误差超３％的；房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

　　当然，为了减少维权麻烦，买房时也要认准品质过关的楼盘：
　　【中信国安·北海第一城】
　　项目热线：400-890-1122转40010

　　项目地址：中国广西·北海银滩红树林生态景区
　　项目简介：中信国安·北海第一城是由中信国安投资有限公司开发的综合项目，项目位于广西区北海市银海区东南侧，多种物业类型涵盖高层住宅区、别墅区、主题酒店、主题公园、游乐设施等，项目将引入时速达100公里、高达200米的立体式过山车和风靡韩国的高科技主题秀--“O秀”，另规划建设有多个主题公园和摄影基地。
　　【碧桂园·北纬21°】
　　项目电话：400-890-1122转40086

　　项目地址： 北海市银滩西区美景路88号
　　项目简介：　碧桂园·北纬21°落位于银滩西区，是北海市政府重点打造的国际高端滨海旅游度假区，区域内拥有高铁站、国际客运码头、高速公路等国际交通枢纽，畅享北部湾广场商圈、大润发商圈、吃喝玩乐购尽享便捷。
　　项目邻海而建，拥有入海口，享有银滩2.3公里海岸线。北海银滩东西绵延约24公里，平均坡度仅为0.05，均由高品质石英砂堆积而成，在阳光的照射下洁白细腻的沙泛出银光，以其“滩平长、沙细白、水温净、浪柔软、无鲨鱼”的特点被誉为“中国-第一滩”。项目东面是银滩公园，与银滩共享同一片海域；南面是由项目出资打造的美景大道，其东西向贯穿整个旅游区，往西直达冠头岭森林公园，往东延伸可达银滩公园和桥港国际美食街；西面比邻城市主干道-北海大道，驳接通往福成机场的高速路；北面与城市主干道金海岸大道相邻，快速通达北部湾广场。
　　【金昌·森海豪庭】
　　项目电话：400-890-1122转40296

　　项目地址：北海银滩·金海岸大道59号
　　项目简介： 森海豪庭位于北海市银海区金海岸大道59号（金海岸大道以南，广东南路以西），项目总用地面积为640亩，总建筑面积近45万㎡，绿化率达52%。该项目由具有房地产开发一级资质的浙江金昌房地产集团股份有限公司投资建设。森海豪庭项目目前在售的是第四期1#-6#观海高层公寓，主推户型是56㎡-88㎡一至三房，其中5#为精装观海高层公寓，13楼-25楼是“红璞礼遇”投资产品。房子售价：毛坯折后均价6800元/㎡，精装折后均价7800/㎡。

　　【北海恒大名都】
　　项目电话：400-890-1122转39911

　　项目地址：北海市银海区上海路88号（银滩大道与上海路交汇处）
　　项目简介：北海恒大名都，是恒大地产进军北海的又一精品力作，位于北海市上海路与银滩大道交汇处西北侧，处于北海的江海交汇处，不仅占据北海银滩百里风光，而且坐拥冯家江天然河景，同时，又将成片的红树林和大型公园尽收眼底，可谓“一宅纳四景”。百变小户，开盘热销，92折循众加推，仅限20套，全升级51-101㎡（建面）江海双景美宅，带1500㎡满屋装修。

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